Hipoteca. Cláusula de intereses de demora y responsabilidad hipotecaria por cantidades alzadas

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En un préstamo hipotecario se garantizan cantidades alzadas por intereses de demora y remuneratorios, cantidades que la DGRN estima lícitas por no superar la responsabilidad hipoteca por cinco años de cada tipo de interés.

Hechos: [...] préstamo hipotecario [de 66.856,21 €], en la que se pacta un interés anual del 1,80 por ciento sobre el capital que se adeude, inalterable los doce primeros meses, y se revisará cada seis meses [...] según la cláusula Séptima, la hipoteca se constituye «en garantía de la devolución del principal prestado, del pago de sus intereses ordinarios hasta un límite de cinco mil trescientos cuarenta y ocho euros con cincuenta céntimos de euro (5.348,50), de la cantidad de nueve mil trescientos cincuenta y nueve euros con ochenta y siete céntimos de euro (9.359,87), para responder de los intereses de demora o indemnizatorios, que puedan devengarse por capital impagado [...] a efectos hipotecarios, el tipo de interés nominal anual máximo en concepto de intereses ordinarios será el 8% y el 11,00% en concepto de intereses de demora (...)».

Registrador: [...] suspende [...] porque [...] existe incongruencia entre la estipulación sexta relativa a los intereses de demora y la séptima respecto de la responsabilidad que por intereses moratorios se garantiza con la hipoteca.

Recurrente: El recurrente alega, en esencia, que la incongruencia que alega el registrador se debe a cálculos y criterios matemáticos que no constan en la escritura calificada y en ésta se da cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria y a la doctrina de esta Dirección General.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 El recurso debe ser estimado. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo [...] en lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que se fije en garantía de los intereses ordinarios y de demora que se puedan devengar, dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 de la Ley 5/2019, 114, párrafos segundo y tercero, de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario), opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, [1] bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, [2] bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, [3] bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada...

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