Hipoteca. Certificado de tasación. Calificación registral de cláusulas abusivas

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

El caso:

La mercantil «Cereales Carrascosa, S.L.», reconoce adeudar a la sociedad «Caussade Semillas, S.L.» determinada cantidad e hipoteca a su favor la finca registral 7.593.

La registradora suspende la inscripción de la hipoteca por falta de certificado de tasación, por estipularse el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota y por otros defectos que tras el recurso rectifica y retira conforme al art. 327[.VI] LH. El recurso se limita a los dos primeros defectos que la DGRN confirma.

Primer defecto.- Falta el certificado de tasación de la finca que es también exigible en las hipotecas entre particulares (arts. 129 LH, 682 LEC y resolución DGRN 31 marzo 2014). Contra ello el recurrente alega que la falta de tasación en la escritura no produce la suspensión de la inscripción de la hipoteca sino sólo del pacto de sometimiento a la ejecución directa, no siendo exigible el certificado en las hipotecas entre particulares.

1.- Certificado de tasación en hipotecas entre particulares.- Para la DGRN es claro que para inscribir los pactos de ejecución directa sobre bienes hipotecados o el pacto de venta extrajudicial, resulta imprescindible que se acredite al registrador, a través de la certificación pertinente, la tasación de la finca conforme a la Ley 2/1981, de 25 de marzo y que el valor (o precio) en que los interesados la tasen para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior, en ningún caso, al 75% del valor de dicha tasación. Esas normas tienen carácter imperativo, inderogable por las partes, por lo que su infracción derivará en la nulidad de la estipulación que la cometiese, que no podrá acceder al Registro (art. 18 LH) ni permitirá el ejercicio de la acción hipotecaria directa (art. 130 LH).

Es doctrina de la DGRN que dicha exigencia es aplicable a la constitución de una hipoteca entre particulares sin que intervenga una entidad financiera como acreedor, pues atendiendo a que la legislación vigente no distingue entre unas y otras hipotecas, es requisito necesario con independencia de la naturaleza del acreedor hipotecario (art. 682.2.1.º LEC).

2.- Suspensión total o denegación parcial.- En el caso de este expediente, se plantea por el recurrente la posibilidad de inscripción de la hipoteca sin que la ausencia de tasación, constituya un defecto que impida la inscripción [del resto de la hipoteca]. Ciertamente los interesados pueden optar por cualquier procedimiento de ejecución y no constando el valor de tasación, la hipoteca...

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