Hacia una nueva Ley de Propiedad Horizontal. El proyecto del consejo general de colegios de administradores de fincas de España desde la prespectiva de la mejora de la protección de los consumidores y usuarios
| Autor | Jose Arturo Pérez Miralles |
| Cargo | Abogado. Doctor en Derecho. Miembro de la Comisión de Legislación y Mediación del Consejo General AAFF de España |
Determinar el momento en que existe una comunidad de propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal es cuestión esencial para cualquier análisis que se realice de este tipo de copropiedad especial, más cuando se trataría de averiguar si a lo largo de su procedimiento de formación, antes y después de su nacimiento, existe, y a quien se le atribuye, la condición de usuario o consumidor.
El artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras reforma por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio), establece que será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5, es decir, mediante el otorgamiento formal del título constitutivo, sino también a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Es decir, conforme consolidada doctrina jurisprudencial son dos los elementos que deben concurrir básicamente, de hecho, para el nacimiento de la propiedad horizontal. A saber, el elemento objetivo, que consiste en la existencia de un edificio dividido por pisos, cuya construcción según el artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria al menos esté comenzada, y el elemento subjetivo o existencia de una pluralidad de propietarios.
Cuando hay una pluralidad de propietarios, y, en consecuencia, cuando habrá una comunidad de propietarios sometida a este régimen especial, no acontecerá conforme al artículo 609 del Código civil sino hasta la transmisión de la posesión del bien, o traditio, habitualmente mediante la elevación a público de los contratos privados de venta, según la teoría del título y modo y el artículo 1.462, párrafo segundo, del Código civil (SSTS de 24 de enero de 1994, 30 marzo de 1999, o 23 de marzo de 2004, entre otras).
Al margen de lo que se dirá posteriormente una vez exista la comunidad sobre la condición de consumidores de las Comunidades, y de los propietarios que en ellas se integran, la pregunta que debe hacerse en este momento es qué derechos tienen antes de la traditio los futuros propietarios sobre el objeto de su compra, especialmente ante alteraciones llevadas a cabo por el promotor vendedor de los inmuebles, y si estos futuros propietarios están ya amparados por el derecho de consumo.
Es evidente que el comprador-adquirente de los inmuebles del promotor vendedor, y ante alteraciones o modificaciones abusivas realizadas por éste sobre la cosa inmueble que ya ha sido objeto de venta, como por ejemplo una modificación estatutaria sustancial de las normas estatutarias inicialmente expuestas en el contrato de compraventa, como sucedería en materia de reparto de gastos, y aprovechando su cualidad de propietario único del edificio en construcción, o ya construido, no puede quedar desprotegido.
Si bien es cierto, conforme a la teoría del título y modo, que no se precisará para una modificación estatutaria en estas situaciones de prehorizontalidad, y según el artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, el consentimiento de los adquirentes o compradores, todavía no propietarios (STS de 4 de octubre de 2013), como sí se precisaría caso de que ya lo fueran, no es menos cierto que también resulta conocida por la doctrina civilista la figura del “ ius ad rem”, o llamada al derecho real en formación, como categoría intermedia entre los personales o de crédito y los reales, de manera que este adquirente tiene una expectativa de derecho que ha de quedar protegida por el ordenamiento jurídico, siendo entre otras normas, de aplicación el artículo 7 del Código civil que sanciona el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo, no quedando de ninguna manera facultado el promotor en ningún caso para infringir las normas imperativas de la propiedad horizontal.
Pero, y por lo que aquí interesa, debe destacarse que además de las normas civiles de aplicación en defensa de estos adquirentes, ya en este estadio de prehorizontalidad es reconocida la aplicación a los compradores individualmente, en su condición de consumidores, de la legislación en materia de consumo, tanto las específicas en materia de compraventa (RD 515/1989, de 21 de abril sobre obligación del vendedor de suministrar información al comprador, norma de aplicación supletoria con alguna excepción respecto de las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios) como, en general, las previstas en los artículos 80 y siguientes del RD legislativo 1/2007, toda vez que estos compradores, en ese estadio previo a la firma de sus escrituras, no habrían tenido conocimiento, en el ejemplo expuesto, de las modificaciones unilaterales del promotor.
Una vez formada una Comunidad de Propietarios, conforme a lo expuesto, la pregunta en el tiempo ha sido si puede afirmarse, o no, su condición de consumidora, como tal comunidad, siendo pacífico tal reconocimiento a nivel individual, como propietario.
A nuestro juicio, nunca debió cuestionarse la condición de consumidor de una comunidad de propietarios. Al margen de la presencia de un interés colectivo y de estar muy próxima la comunidad de propietarios a la persona jurídica, y que el carácter de consumidor de las personas jurídicas ha sido siempre explícitamente admitido por el TRLGDCyU (Art.3), el Tribunal Constitucional (STC de 14/6/1999 (RTC 1999/115) ya apuntó en su día que "aunque en la práctica y como licencia del lenguaje, las Comunidades de Propietarios de un edificio constituido bajo el régimen de la propiedad horizontal dicen actuar como demandantes y como demandados a través de su Presidente, en virtud de la llamada > que le reconoce el actual art. 13.3 LPH en rigor son los propietarios del edificio, en cuanto propietarios constituidos bajo el régimen de la propiedad horizontal, los que actúan a través de la figura del Presidente de la Junta de Propietarios que ostenta ex lege la representación de dichos propietarios en los asuntos que afectan a la Comunidad".
Actualmente el artículo 3 redactado por el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la...
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