Enajenación de finca gravada con hipoteca adquirida por sucesión abintestato del Estado

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Destino de los bienes adquiridos por el Estado en virtud de sucesión abintestato. Enajenabilidad de los bienes gravados con hipoteca: requisitos para proceder a la venta. tasación de los bienes hipotecados: el valor de la carga no debe minorar el importe de aquélla, salvo que se pacte la subrogación del adquirente en la obligación garantizada con el consentimiento del acreedor, se trate de una hipoteca de responsabilidad limitada o hubiera sido ésta constituida por el difunto en garantía de una deuda ajena 1.

Se ha recibido en esta asesoría consulta formulada por la sección de patrimonio de la delegación de economía y Hacienda en Badajoz referente al modo de proceder a la venta de un bien comprendido en un caudal hereditario adquirido por sucesión abintestato sobre el que pesa una hipoteca a favor de un tercero.

Una vez instruido de los antecedentes legales aplicables, cúmpleme informar lo siguiente:

i. previa a cualquier otra disquisición sobre el particular, interesa recordar aquí que el destino propio de los bienes y derechos adquiridos por el estado como heredero abintestato es el de su enajenación, pues sólo con ella pueden atenderse las finalidades que contempla el artículo 956 del código civil, cuya vigencia en este punto recuerda, a su vez, el artículo 20.6 de la ley 33/2003, de 3 de noviembre, de patrimonio de las administraciones públicas (en adelante, citada como lpap). de igual modo, y como no podía ser menos, el reglamento de la lpap, aprobado por Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto (en adelante, citado como rpap) reafirma esta idea al poner de manifiesto que la administración y conservación de los bienes y derechos del caudal hereditario es puramente temporal «hasta tanto no se produzca la liquidación» (artículo 10.1 rpap) y al indicar que aquéllos no se darán de alta en el inventario General (artículo 10.3 rpap).

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la única excepción a esta regla es la contemplada en el artículo 11 rpap que, en la línea del inciso final del artículo 956 cc, prevé que la dirección General del patrimonio del estado exceptúe de la venta los «bienes y derechos del caudal hereditario que sean susceptibles de destino a fines o servicios de la administración General del estado o de sus organismos públicos». Fuera de este supuesto, el ordenamiento vigente impone con carácter necesario la enajenación de los bienes y derechos adquiridos por vía de la sucesión abintestato, indicando el artículo 12.1 rpap el cauce que debe seguirse:

los bienes y derechos del caudal hereditario no comprendidos en el artículo anterior se enajenarán mediante los procedimientos de subasta o de adjudicación directa previstos en la ley y en este reglamento, y el importe obtenido por tal venta se anotará en la cuenta de ingresos y gastos del caudal hereditario.

  1. así las cosas, de cuanto antecede se colige que el mero hecho de encontrarse gravado con una hipoteca no obsta a la enajenación de un bien comprendido en el caudal hereditario. de hecho, la misma lpap, después de sentar el principio general de que antes de ello debe procederse a la depuración de la situación física y jurídica, admite expresamente la posibilidad de que puedan enajenarse bienes sujetos a algún gravamen. reza en concreto el artículo 136 lpap:

1. antes de la enajenación del inmueble o derecho real se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose el deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el registro de la propiedad si todavía no lo estuviese.

2. no obstante, podrán venderse sin sujeción a lo dispuesto en el apartado anterior bienes a segregar de otros de titularidad de quien los enajene, o en trámite de inscripción, deslinde o sujetos a cargas o gravámenes, siempre que estas circunstancias se pongan en conocimiento del adquirente y sean aceptadas por éste.

Con ello se constata que la respectiva delegación de economía y Hacienda, ante un bien sujeto a gravamen, puede optar, bien por extinguir éste antes de su enajenación, bien por llevar a cabo ésta con vigencia de la carga, siempre, eso sí, que en este último caso conste el consentimiento del adquirente. en este sentido, el dictamen del consejo de estado de 3 de abril de 2003 (expediente 805/2003), relativo precisamente al anteproyecto de la que luego llegaría a ser la lpap señaló:

en todos estos casos (inmuebles litigiosos, en trámite de deslinde y sujetos a cargas o gravámenes), resulta esencial que el futuro adquirente del bien tenga absoluto conocimiento del riesgo que asumiría con la adjudicación y, en el caso de los inmuebles litigiosos, que lo asuma expresamente.

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es esa finalidad la que explica que el artículo 138.2, inciso final, lpap prevea:

en todo caso, los pliegos harán referencia a la situación...

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