Georreferenciación de fincas en el registro de la propiedad
| Páginas | 3535-3570 |
| Fecha | 01 Noviembre 2025 |
| Fecha de publicación | 01 Noviembre 2025 |
| Autor | Francisco Javier Gómez Gálligo |
| Materia | Derecho Público y Administrativo |
https://doi.org/10.36151/rcdi.2025.812.13 3535
Licencia Creative Commons vía: CC BY-NC-ND 4.0
Georreferenciación de ncas
en el registro de la propiedad
Graphic representation of properties
in the land registry
por
FRANCISCO JAVIER GÓMEZ GÁLLIGO
Registrador de la propiedad. Doctor en Derecho.
Catedrático (acreditado AQU).
Ex director general de los registros y del notariado.
Letrado adscrito a la Dirección General de Seguridad jurídica y Fe pública.
Presidente de la RCDI.
RESUMEN: En este trabajo se analizan los procedimientos de inscripción
de la representación gráca en los Registros de la propiedad y se sistematiza la
doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y fe pública en la inter-
pretación y aplicación de la ley 13/2015 de coordinación Catastro/Registro, que
ha supuesto un cambio radical en Derecho registral, pues extiende los efectos de
legitimación a los datos físicos cuando está inscrita la representación gráca y
coordinada con el Catastro.
ABSTRACT: This paper analyses the procedures for registering graphic
representations in property registries and systematises the doctrine of the General
Directorate of Legal Security and Public Faith in the interpretation and application
of Law 13/2015 on Cadastre/Registry coordination. This law has brought about
a radical change in land registry law, as it extends the effects of legitimation to
physical data when the graphic representation is registered and coordinated with
the Cadastre.
PALABRAS CLAVE: Georreferenciación. representación gráca. registro
de la propiedad.
KEY WORDS: Georeferencing. graphic representation. land registry
3536 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3535 a 3570 - Año 2025
Georreferenciación de ncas en el registro de la propiedad
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. ROGACIÓN.—III. CALIFICACIÓN
REGISTRAL GRÁFICA.—IV. MEDIOS PARA LA RECTIFICACIÓN DE SU-
PERFICIES DE FINCAS INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIE-
DAD.—V. DENEGACIÓN DIRECTA SIN NECESIDAD DE TRAMITACIÓN
DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH.—VI. TRAMITACIÓN DEL
ARTÍCULO 199 LH. VII. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.—VIII. IDEN-
TIDAD DE FINCAS.—IX. LA REFERENCIA CATASTRAL NO SE EQUIPA-
RA A LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA.—X. PRINCIPIO DE
PRIMACÍA DE PRONUNCIAMIENTOS JURÍDICOS REGISTRALES SOBRE
DATOS CATASTRALES.—XI. OPOSICIÓN DE COLINDANTES.—XII. OPO-
SICIÓN POR PARTE DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.—XIII.
SERVIDUMBRES NO INSCRITAS NO IMPIDEN LA GEORREFENCIACIÓN
DEL RECINTO.—XIV. MOTIVACIÓN DE LA DENEGACIÓN DE POR PAR-
TE DEL REGISTRADOR ANTE LA OPOSICIÓN DE COLINDANTES.—XV.
EN CASO DE OPOSICIÓN DE COLINDANTE DEBE ESTE APORTAR JUS-
TIFICACIÓN GRÁFICA QUE PERMITA AL PROMOTOR SOLICITAR INS-
CRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA RECORTADA.—XVI.
DENEGACIÓN SI HAY DUDAS FUNDADAS DE INVASIÓN DE UNA FIN-
CA INSCRITA, PERO EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN SIGUE VIGENTE
PARA PODER LLEGAR A CONCILIACIÓN.—XVII. ARCHIVO DE LAS
OPOSICIONES DE COLINDANTES.—XVIII. NO ESTÁ PREVISTO EL TRÁ-
MITE DE TRASLADO AL PROMOTOR DEL EXPEDIENTE DE LAS ALE-
GACIONES DE LOS COLINDANTES.—XIX. EXCEPCIÓN A ESTA REGLA
SON LAS ALEGACIONES CONFUSAS.—XX. NO CABE NOTA MARGI-
NAL DE AFECCIÓN A POSIBLES DESLINDES.—XXI. EFECTOS JURÍDI-
COS DERIVADOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁ-
FICA. a. prIncIpIo de prIorIdad regIstral gráfIca. b. prIncIpIo de legItImacIón
regIstral gráfIca. c. prIncIpIo de InoponIbIlIdad regIstral gráfIca. d. prIncIpIo
de especIalIdad.—XXII. POSIBLES ACTUACIONES DEL INTERESADO EN
CASO DE DENEGACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN
GRÁFICA.—XXIII. LICENCIAS ADMINISTRATIVAS Y PRESCRIPCIÓN
EN RELACIÓN A LOS ACTOS DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA.—XXIV.
TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS.—XXV. CONCLUSIONES
I. INTRODUCCIÓN
Transcurridos 100 años de vida de la Revista Crítica de Derecho inmobi-
liario, los temas que se tratan en ella son bien distintos de los que se planteaban
en sus comienzos. La sociedad era eminentemente rural, y los temas tratados en
Francisco Javier Gómez Gálligo
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 812 - págs. 3535 a 3570 - Año 2025 3537
relación al territorio eran fundamentalmente agrarios. Destacan así autores como
CORRAL DUEÑAS, quien fue secretario de esta Revista durante muchos años.
Basta con ver los trabajos que publicó para visualizar claramente el sentido agra-
rio de los problemas plantados en la revista.1
Hoy en día la referencia al territorio plantea temas más urbanos que rústicos. El
planeamiento se ha erigido en referencia especial en los Registros de la propiedad. La
injerencia del Derecho administrativo en el Derecho civil es cada vez más patente, y
en los Registros de la propiedad cada vez son más numerosos los supuestos en que es
exigible aportación de licencia o conformidad administrativa: segregaciones, parce-
laciones, agrupaciones, divisiones materiales, complejos inmobiliarios en propiedad
horizontal, obras nuevas y tantos otros supuestos son ejemplos de ello.
Al mismo tiempo la legislación ha ido corrigiendo uno de los tradicionales
defectos del Registro de la propiedad, como es la ausencia de una adecuada pla-
nimetría. Hoy en día el Registro dispone de unas bases grácas actualizadas por
los propios interesados al denir el objeto del negocio inscrito, que hace incluso
más able que otras bases grácas ociales, como el Catastro.
En este proceso ha sido denitiva la ley 13/2015, de 24 de junio, de coordi-
nación Catastro/Registro. Yo tuve el honor de ser director general de los registros
y del notariado, centro impulsor del proyecto de ley, hasta su aprobación nal.
La doctrina del Centro directivo de notarios y registradores en esta materia fue
fundamental, dado que la aplicación de la ley ha dado lugar a muy numerosos
recursos gubernativos, siendo la fuente principal de interpretación de aquélla.
Al conmemorarse los 100 años de la Revista, y dada mi adscripción a la Di-
rección General —actualmente de Seguridad jurídica y fe pública— en la coordi-
nación de esta materia, mi humilde aportación es la de intentar sistematizar la doc-
trinal del Centro directivo en materia de inscripción de representaciones grácas.
No cabe olvidar que la incidencia de la ley es de gran envergadura, hasta el
punto de extenderse los efectos del sistema registral (los conocidos principios
hipotecarios) a las descripciones y supercies de las ncas si se alcanza la coor-
dinación del Registro con el Catastro. Ya no podrá alegarse la doctrina jurispru-
dencial antigua, ahora ya superada por la nueva legislación, de que los efectos de
legitimación, prioridad o fe pública no se aplica a los datos de hecho.
Veamos las características principales del procedimiento de inscripción en el
Registro de la propiedad de la representación gráca de las ncas.
II. ROGACIÓN
El procedimiento para la inscripción de la representación gráca se inicia a
instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación.
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