La garantía registral del crédito
| Autor | Manuel Figueiras Dacal |
| Cargo del Autor | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 91-122 |
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"Plus est cautionis in re quam in personan". (POMPONIO)
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"La HIPOTECA es la reina de las garantías". (DIEZ PICAZO)
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El CRÉDITO, para su eficaz desarrollo, individual o en masa, necesita desde el momento de su concesión, no sólo una suficiente seguridad de reembolso en el día prefijado, sino también, y sobre todo, una absoluta y eficaz garantía de su cobro puntual, aun para el supuesto de que existan reacciones adversas al cumplimiento normal. Y es necesario que esto sea así, tanto para la tranquilidad del prestamista como para hacer posibles futuras previsiones de otras nuevas inversiones del capital que se va recuperando por las amortizaciones y de los intereses percibidos; lo que va a permitir a los prestamistas institucionalizados obtener rendimientos periódicamente actualizados, sin pérdida de la rentabilidad en los tiempos "muertos" intermedios.
Por eso, siempre se ha sentido la necesidad de dotar al CRÉDITO de una gran fuerza de actuación por parte del acreedor, mediante adecuados instrumentos de garantía que permitan una ejecución rápida y segura (Letra de Cambio, Póliza intervenida por Corredor de Comercio, Anotación judicial de embargo, y, sobre todo, la HIPOTECA). Hasta tal punto debe ser así que se ha llegado a atribuir al CRÉDITO una "vocación de derecho real", o a calificarlo de ser el hermano gemelo de los derechos reales.(HECK).
En su evolución histórica, como vamos a ver seguidamente, se observa cómo el prestamista, en su condición de acreedor o titular del derecho de CRÉDITO, intenta cada vez con más intensidad interve-Page 92nir en el control de la GARANTÍA ofrecida por el deudor, no sólo para apreciar su "suficiencia" en el momento de nacer, sino también para asegurarse de su "subsistencia" hasta la extinción del crédito. Y, desde el momento en que, como consecuencia de su evolución, la "garantía hipotecaria" consiste ya en la adscripción de un bien determinado al pago de una deuda también determinada, ese control por el acreedor se traducirá en un cierto poder sobre el bien que va a compartir con el propietario, al menos para vigilar su "conservación", pero también, a veces, para controlar el mantenimiento de su "destino" en la medida que permita asegurar, conforme a lo previsto anticipadamente, que va a conservar todo su valor; e, incluso, si es posible, que el valor inicial del bien hipotecado se va a incrementar con el importe del mismo crédito, como ocurrirá, p. ej., si ha sido concedido con destino a la edificación en la misma finca. Por ello, a veces, el mayor interés del que presta dinero a otro consistirá en comprometer al que lo recibe en que el importe del préstamo va a tener como destino inexcusable el de efectuar una "inversión rentable", a ser posible en el mismo bien adscrito al pago o reembolso del crédito, lo que permitirá al deudor devolver con más seguridad lo recibido, después de conseguir el objetivo empresarial previsto. Por consiguiente, cuando así sea, el prestamista deberá actuar con la suficiente cautela para asegurarse la posibilidad de intervenir en la fiscalización del buen fin de negocio al que va destinado el crédito, que a su vez va a ser la garantía de su propia inversión.
Es evidente que el acreedor siempre se va a asegurar de la suficiencia de la GARANTÍA; pero, en la medida de lo posible, también procurará asegurarse de la viabilidad del proyecto empresarial del deudor, lo que le va a proporcionar una mayor seguridad por el incremento de la propia garantía.
Por estas consideraciones, de todas las variadas formas de garantía, reales o personales, que pueden estipularse en las "promociones inmobiliarias", la figura del CRÉDITO HIPOTECARIO ("crédito garantizado con HIPOTECA") ha llegado a ser en los tiempos actuales la más utilizada, por ser la que va a proporcionar al prestamista mayor seguridad a la "inversión" de su dinero.
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Como dicen DÍEZ-PICAZO y GULLÓN BALLESTEROS ("Sistema de Derecho Civil", Volumen III), "la HIPOTECA es la reina de las garantías", por el vigoroso y enérgico poder que atribuye al acreedor sobre la propia garantía. "Esa adscripción de un bien inmueble determinado y de suficiente valor, no perecedero, a la seguridad de la devolución de la cantidad prestada y al pago de los intereses estipulados, unido a la posibilidad, en caso necesario, de una rápida y eficaz realización de ese bien y su conversión en DINERO por la vía de apremio inmediato, sin necesidad de una previa declaración judicial, proporcionan plena seguridad a la recuperación total y puntual de la inversión".
En ninguna otra institución jurídica como en la HIPOTECA se ve, de manera tan clara y evidente, la explicación y el fundamento de su progresiva evolución histórica, hasta llegar en la actualidad a una fórmula que garantiza casi de forma perfecta el cumplimiento de las obligaciones dinerarias, e incluso de todas las prestaciones que sean susceptibles de traducirse en dinero, vía indemnización o sustitución, lo cual va a permitir su uso para otras utilidades en el mercado financiero.
Estas modernas aplicaciones, distintas de la mera "garantía", se explican gracias a una "inteligente adaptación" progresiva de la HIPOTECA "clásica" a otras necesidades económicas del momento. Y en la actualidad ya está abierta la posibilidad de que pueda seguir evolucionando hasta llegar a poder transformarse, en un tiempo más o menos próximo, en un nuevo "instrumento de cambio", al permitirse la conversión del "crédito hipotecario" en un "valor económico" de gran seguridad en el mercado financiero; lo cuál se hace posible gracias a la técnica cada vez más perfecta de la institución del REGISTRO DE LA PROPIEDAD, en la que se apoya.
Según los historiadores, en el DERECHO ROMANO, la figura del derecho de HIPOTECA nació de una necesaria evolución de otraPage 94 forma más antigua y genuina de garantía, la PRENDA ("pignus"), que por naturaleza exigía la entrega de la cosa al acreedor. Y, precisamente, para evitar que se privara deudor de sus instrumentos de trabajo, la prenda evolucionó hacia una fórmula "convencional" en la que no había desplazamiento posesorio. Esta evolución se produjo por la actuación protectora del Pretor Romano en beneficio del deudor, aunque también para garantizar mejor el derecho del acreedor, al suprimir el perjuicio que para ambas partes se derivaba de la desposesión de la cosa, con lo que se evitaba la paralización para el propietario de su fuente de producción de recursos, lo cual habría de servir incluso para asegurar la restitución de lo debido. Esto dio lugar a diversas modalidades especiales del "pignus", algunas de las cuales, sin perjudicar excesivamente la situación del deudor que cumplía bien sus compromisos, fueron progresando en su eficacia al irse añadiendo, "ex lege", acciones reales que mejoraban la posición y seguridad del acreedor. En un principio, en caso de incumplimiento por el deudor, el acreedor sólo podía obtener la posesión de la cosa dada en garantía ("constitutum possesorium"), y únicamente podía retrasar su devolución al propietario, reteniéndola hasta el total pago de lo debido, pero sin poder hacerla suya. Pero, enseguida, la "actio salviana" (del Pretor Publio Salviano), facultaba al acreedor para apropiarse de la cosa dada en prenda, reclamándola en su caso del deudor o de sus herederos, y después también de cualquier poseedor mediante la posterior "actio salviana in rem" o "actio serviana" (del Pretor Servio Publio), que, si bien en un principio estuvo limitada a los aperos de labranza ("invecta e illatta") se extendió más tarde, ya en el Derecho Justinianeo, a todos los bienes dados en garantía mediante la "actio} quasi serviana" o "serviana utilis". Esta nueva acción facultaba al acreedor para adquirir el dominio ("commisum"), a modo de una "incautación en función de pago" o "dación en pago de deuda", haciendo suyo incluso el "exceso de valor" respecto de lo debido ("hyperocha"). Y, finalmente, para evitar ese enriquecimiento injusto, nació la que en el Corpus Iuris Civilis se llamó "actio in rem hypothecaria", que sólo atribuía al acreedor el "ius distrahendi" o fa-Page 95cultad de promover la venta de todo el patrimonio del deudor (hypotheca general y solidaria) para cobrar su crédito.
En esta evolución del Derecho Romano, y concretamente respecto de los bienes inmuebles, que eran los más rentables y por tanto donde residía el mayor interés en no privar al deudor de la posesión de su fuente de ingresos, se hizo preciso también habilitar otras fórmulas subsidiarias, sin merma de la seguridad para el acreedor. Y por eso se reguló la "vinculación" de una determinada finca del deudor al pago de una deuda también determinada ("hypotheca especial"); con lo cual lo afectado al cumplimiento de la obligación contraída ya no es todo el patrimonio del deudor, sino sólo una cosa determinada, en la cual el acreedor adquiría determinadas facultades.
De esa "adscripción" de una cosa del deudor al ámbito de poder del acreedor (vinculación "in rem"), aun sin traspaso de la posesión y del "ius distrahendi" o derecho de realización del valor de ese bien ajeno, nació el llamado "derecho de HIPOTECA", como una modalidad especifica de la garantía "real".
Con ello se completa la evolución de la figura jurídica que nos legó el Derecho Romano; y, desde su origen vemos como un mero "crédito personal", adquiere las características esenciales de los "derechos reales", por la vinculación directa de la cosa ajena y por la eficacia "erga omnes" frente a cualquier poseedor. Únicamente subsisten dos inconvenientes: la "clandestini...
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