De los garajes y las plazas de aparcamiento
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
No es frecuente encontrar en las legislaciones extranjeras referencia alguna al garaje como elemento común.
Con buena técnica, tampoco el legislador español menciona en el artículo 396 del Código civil a los garajes como elemento común; postura lógica si se observa que en principio estos locales no deben tener tal condición. Se refiere a ellos, considerándolos como un anejo del piso, el párrafo 1.º del artículo 5 de la ley.
Sin embargo, el artículo 68 del Reglamento hipotecario en la modificación sufrida por el Real Decreto 1867 de 4 de septiembre de 1998, dispone que >; añadiendo que > y que >.
EN LA PRÁCTICA
MARTÍN -GRANIZO (página 451 de su obra Código de la propiedad horizontal, Edito riales de Derecho Reunidas, 1997), destaca las siguientes fórmulas: 1.º garaje > de la parte privativa y así descrito en el título constitutivo con espacio para todos los pro pietarios de los pisos y locales, o con espacio para algunos de ellos con constancia en el título constitutivo; 2.º garaje como elemento común del que tienen derecho a usar y dis frutar todos los propietarios del inmueble; 3.º garaje no anexo del piso o local instalado en el sótano del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, no como elemento común sino como privativo de ciertos propietarios del inmueble y así descrito en el títu lo constitutivo, con las variantes del garaje ocupado sólo por dichos propietarios, garaje ocupado por algún propietario de piso o local y por terceros, y garaje alquilado a terceros en su totalidad; 4.º garaje adquirido como local de negocio para su explotación a título de industria; 5.º garaje constituido como comunidad en cierto modo indepen diente de la de los pisos o locales y con titulares total o parcialmente distintos de lo que lo fueron de aquéllos; 6.º inmueble con espacio dedicado a garaje compuesto por varias plantas; 7.º edificio de varias plantas dedicadas exclusivamente a garaje con elementos y servicios comunes, portero, etc.; 8.º agrupación de garajes de varios edificios.
Por su parte, A. VENTURA -TRAVESET y GONZÁLEZ ( Derecho de propiedad horizontal, p. 186, 5.ª ed., Bosch Casa Editorial, 1992), después de las distintas variadas vistas desde el punto de vista de la vinculación jurídica entre la propiedad de las plazas y la propie dad de las restantes entidades que integran el mismo edificio; de su explotación o utili zación; del garaje en relación al destino del resto del edificio; y desde el punto de vista de su configuración, y del momento de originarse; se ocupa de los supuestos principa les, a saber: A) configuración del garaje como formado por varias entidades que son propiedades separadas e independientes de un edificio en propiedad horizontal; B) configuración del garaje dentro de la propiedad horizontal del edificio como una sola entidad, de la que son propietarios varias personas en dominio; C) garaje como ele mento común del edificio en régimen de propiedad horizontal; D) garaje como anejo de otros tantos departamentos de un edificio en régimen de propiedad horizontal; E) gara je como departamento procomunal.
Consideramos factible este tipo de construcción siempre que las ordenanzas muni cipales lo permitan, y existiere el acuerdo correspondiente de los propietarios adopta do por unanimidad.
En el ámbito jurisprudencial, cabe citar:
La Sentencia de 14 de marzo de 1991 de la Sección 8.ª de la AP de Madrid (RGD, 1991, p. 5.405) al declarar que los garajes sitos en el patio posterior del inmueble, que el propio actor reconoce es elemento común, no pueden ser adquiridos por prescripción de 30 años.
La de 8 de junio de 1993 de la Sección 13.ª de la AP de Madrid ( RGD , 1993, p. 10.528) que llega a la conclusión de que la construcción de un aparcamiento en el subsuelo del solar común del inmueble implica y conlleva una variación de los elementos constituti vos del mismo, requiriendo un acuerdo de los propietarios adoptado por unanimidad.
La de 14 de febrero de 1997 de la Sección 3.ª AP Tarragona ( RGD, 1998, p. 10512) declaro que el acondicionamiento de un sótano para utilizarlo como aparcamiento, no necesita el acuerdo unánime.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero de 1989 (art. 1.694) llega a la conclusión afirmativa, razonando:
Cuarto : El tercero de los defectos recogidos en la nota impugnada se refiere al acuerdo por el que todos los copropietarios de los dos locales cuestionados deciden destinarlos a garaje; delimitan sobre ellos diversas plazas de aparcamiento y las res pectivas zonas de maniobra y tránsito; adscriben el uso exclusivo y permanente de plazas determinadas a las respectivas cuotas indivisas; establecen que éstas sean libremente transmisibles, y excluyen el derecho de retracto de comuneros, así como la acción de división (sólo por acuerdo unánime) en tanto dure aquel destino. Según el registrador, este acuerdo implica una auténtica subdivisión que modifica el título constitutivo y requiere, en consecuencia, acuerdo unánime de la junta de propieta rios de todo el edificio.
Sin prejuzgar ahora sobre el preciso alcance jurídico de este acuerdo en las rela ciones entre los copropietarios otorgantes y sus posibles adquirientes, en cualquier caso, es lo cierto que el mismo se contrae al ámbito jurídico definido por la propie dad separada sobre cada uno de los dos locales sin repercusión alguna respecto de los restantes departamentos privativos o respecto de los elementos comunes, ni sobre la organización y funcionamiento de la propiedad horizontal: a) En el régimen de propiedad horizontal establecido sobre el edificio en su conjunto, cada uno de estos locales sigue conservando su objetividad jurídica como elemento indepen diente con todas las consecuencias que de ello se deriven; no hay alteración de títu lo ni en cuanto al número de locales o apartamentos privativos, ni en cuanto a las cuotas respectivas; b) tampoco se modifica la composición personal de la junta de propietarios ni se incide en las exigencias numéricas de las mayorías en función de su doble computación (respecto de uno y otro local seguirá rigiendo lo dispuesto en el artículo 14.2.º de la Ley de propiedad horizontal, cualquiera que sea la naturale za y régimen de la comunidad que queda establecida entre los condueños de ambos locales. Por tanto, no alterando el título constitutivo de la propiedad horizontal, sí la situación fáctica a regular (en este caso, el destino de los locales a garaje) no se halla prohibida en él, ni traspasa los límites legales anteriormente citados, la elec ción de una y otra fórmula para su articulación jurídica no puede ser obstaculizada por el resto de los propietarios del edificio que no resultan afectados; ni cabe pre tender la aplicación del artículo 8 de la Ley de propiedad horizontal, cuyo supues to de hecho contempla divisiones de los pisos o locales privativos cuando trascien dan al régimen mismo de propiedad horizontal definido sobre el edificio.
En todo garaje habrá que distinguir, porque ello es de importancia vital en orden al uso y disfrute del mismo, entre la zona destinada a aparcamientos de vehículos y la zona viaria. La zona viaria viene a ser la destinada para que los vehículos lleguen a su lugar de aparcamiento desde la vía pública y salgan a ésta desde aquel lugar. Estará integrada por la rampa con su puerta de cierre, y por las vías interiores de circulación y maniobra, a veces las zonas ocupadas por servicios comunes.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1993 (art. 2.958) declara al res pecto que:
Primero: En el primero de los motivos que...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba