Estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en el anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios de 1991
| Autor | Francisco Rivero Hernández |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil Universidad de Barcelona |
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INTRODUCCIÓN
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Planteamiento inicial
Dos puntos de referencia me fueron sugeridos para elegir o determinar el tema de esta ponencia: uno de orden doctrinal, los conjuntos inmobiliarios y su problemática actual; otro de tipo normativo, el Borrador de Anteproyecto de Ley de conjuntos inmobiliarios elaborado por la Comisión General de Codificación (diciembre 1991), éste último no obstante el estadio prelegislativo en que se encuentra, para evitar la mera especulación doctrinal o una genérica visión de lege ferenda.
Pues bien: entre las muchas cuestiones interesantes que brinda aquel tema (conjuntos inmobiliarios) en el marco del mencionado «Borrador de Anteproyecto» (en lo sucesivo, B.A.'1991, o, simplemente, Anteproyecto), me ha parecido especialmente indicado abordar aquí la de la propiedad separada, no sólo porque se perfila en ese ámbito y Anteproyecto una idea un tanto nueva (matizada, al menos) respecto de la que de tal concepto y categoría jurídica tiene la vigente Ley de propiedad horizontal de 1960, sino porque la propiedad separada es piedra de toque y centro de gravedad de casi todos los problemas -de los más importantes, al menos- que se presentan en los conjuntos inmobiliarios y en el mencionado Anteproyecto de Ley. Es, por otro lado, denominador común a los tres tipos principales de conjuntos inmobiliarios que ofrece nuestra realidad socioeconómica y jurídica, de los que se ocupa, además, de los tres, el referido trabajo prelegislativo.
Es obvio que no puedo hacer aquí un estudio detenido de la propiedad separada en los conjuntos inmobiliarios, sea en general o en el Anteproyecto de referencia, por la amplitud de su problemática (conceptual, normativa y de contenido efectual). Ni siquiera en relación con el estatuto jurídico y el régimen funcional de la propiedad separada, a que he concretado mi trabajo. Por ello, delimitado así el objeto de mi estudio, centraré mi atención eminentemente en las cuestiones (que me parezcan) más relevantes o dadas a discusión, declinando el entrar a conocer de aquéllas otras que están hoy mejor estudiadas y resueltas doctrinal y jurisprudencialmente por hallarse reguladas en la Ley de propiedad horizontal o vividas en la conflictividad práctica diaria.
A nadie se escapará la precariedad y estado claudicante de un «borrador de Anteproyecto de ley», cuyo manejo aquí sólo se justifica por la necesidad de una mínima cobertura y punto de referencia normativo y para evitar la mera especulación doctrinal, como antes apunté. Ante el riesgo de que el Anteproyecto se frustre y quede en nada -y por tanto, lo construido por referencia al mismo-, evitaré en lo posible el apoyarme demasiado en él, para tomarlo eminentemente como punto de reflexión y en algún momento de crítica de lo que pueda ser en el futuro más que de lo que es per se hoy ese borrador.
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Sistemática prevista (distinción de cuestiones)
El objeto de mi estudio es sustancialmente el estatuto jurídico y régimen funcional de la propiedad separada en los conjuntos inmobiliarios. Mas parece necesario, antes de entrar de lleno en ello, exponer una idea inicial de la propiedad separada, en general y en el Anteproyecto (cuestión no fácil), y, sobre todo, una aproximación al objeto sobre el que aquélla recae, la realidad material (infraestructura socioeconómica) sobre la que actúa y a que se refiere esa categoría jurídica: el «conjunto inmobiliario» y sus elementos configuradores, en tanto que dato y punto de partida imprescindible para poder entender su problemática jurídica.
Sin pretensiones dogmáticas, y al solo efecto de definirme sobre su estatuto jurídico y régimen funcional, resulta inevitable abordar luego la propiedad separada como derecho -qué es, en qué consiste-, así como las posibilidades de modificación de la misma (en su sustrato material y en el plano jurídico).
El estudio del régimen jurídico del conjunto inmobiliario y de la propiedad separada exige establecer cuáles sean las reglas organizadoras del primero, en cuanto determinan el estatuto jurídico de la propiedad separada: su naturaleza y vinculación que crean, el contenido y límites...
Ya en el terreno concreto del régimen funcional de la propiedad separada, centraré mi atención principalmente en dos aspectos: su contenido (con particular referencia a las obligaciones, limitaciones y cargas reales y prohibiciones que afectan al titular) y la protección registral de aquélla y problemas que plantea.
En todo caso, y por lo que afecta a estas últimas cuestiones, me detendré más en aquellos puntos que comportan alguna novedad o presentan especial conflictividad -pienso, fundamentalmente, en los urbanísticos y regístrales-, declinando, pues me limitaré a aludirlos apenas, aquellos otros mejor estudiados por nuestra doctrina con ocasión de la propiedad horizontal (su ley y jurisprudencia recaída al respecto).
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PRIMERA APROXIMACIÓN A LA PROPIEDAD SEPARADA
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Idea general
El término y concepto normativo de propiedad separada no son nuevos en el ámbito de los conjuntos inmobiliarios en que vamos a movernos: lo manejaba la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (art. 396-1.°, en la redacción que le dio esta ley) -aunque ésta se refiere casi siempre a propiedad y propietario, sin más-, y a partir de ahí y con referencia a esta Ley, la doctrina(1), que ha usado poco esta expresión, no siempre con el mismo alcance, y, en todo caso, creo que ha prestado menos atención a esta categoría jurídica de la que merece. El Borrador de Anteproyecto de Ley de conjuntos inmobiliarios elaborado por la Comisión General de Codificación emplea desde sus primeros artículos el concepto o idea, y luego la expresión, de propiedad separada con mucha frecuencia, y dedica el cap. III del Tit. I (Reglas comunes) al «régimen de la propiedad separada».
En términos muy semejantes a los anteriores (a veces, casi idénticos, tanto por la palabra y sentido empleados, como por su ubicación y contexto en que se produce) en un anterior «Borrador para un Anteproyecto de ley de conjuntos inmobiliarios» (20 octubre 1989), que maneja con profusión ese término y categoría jurídica y dedica también el cap. III de su tít. I al «régimen de la propiedad separada». En cambio, en el «Borrador para un Anteproyecto de ley sobre multipropiedad» (febrero 1988) se habla una sola vez de propiedad separada «de un tiempo de uso de una vivienda en multipropiedad»: la idea que hay aquí es bien distinta a la de los otros dos borradores, y viene a equivaler a titularidad exclusiva de ese «tiempo de uso». La idea y término de propiedad separada está totalmente ausente, por el contrario, del «Borrador de Anteproyecto de ley de tiempo compartido» de la Secretaría General de Turismo (1992), la cual prevé varias modalidades de «tiempo compartido», de tipo obligacional y real, y entre éstas, la propiedad por periodos (multipropiedad) y el usufructo por periodos (Sobre el concepto y contenido de la propiedad por periodos, véase art. 22.1 de dicho Anteproyecto, a que me referiré más adelante).
Por otra parte, ese término de propiedad separada es empleado en el Anteproyecto de Ley de conjuntos inmobiliarios de 1991 que aquí estudio no siempre con el mismo sentido o alcance. Las más de las veces parece indicar un derecho complejo (pues no se limita sólo a la propiedad o dominio en sentido estricto, referido a cosa determinada) que corresponde a una persona o titular (cfr. art. 5.1, 12.2,...) o que es objeto de tráfico (enajenación de una propiedad separada: art. 8.1, 12.3) o de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 5.3). Otras veces puede equivaler a la titularidad misma un tanto subjetivizada: «...en los casos en que una propiedad separada pase a beneficiarse de un modo desproporcionado...» (art. 4.3), «la propiedad sufrirá incluso sobre los elementos privativos las servidumbres...» (art. 10.1). En alguna ocasión se habla de «... podrá dirigirse contra cada propiedad separada...» (art. 13)(2). No es infrecuente, también, que el Anteproyecto de 1991 emplee el término escueto de propiedad (arts. 3.2-2.°, 4.1, 10.1) en el mismo sentido que en otros lugares habla de propiedad separada.
Todo ello muestra, según pienso, la complejidad de esa realidad material (económica) y jurídica que hay tras esas palabras y concepto, más que un verdadero problema terminológico o de claridad de ideas (como parece sugerir prima facie la situación descrita), cosa que no cabe dudar ni permite pensar la calidad y autoridad de los juristas que han intervenido en la elaboración del referido Anteproyecto.
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Dificultad para inducir una idea unitaria de propiedad separada en el Borrador de Anteproyecto de Ley
Visto el planteamiento y la sistemática del Anteproyecto -dividido en varios títulos: el I se ocupa de las «reglas comunes», y los otros, de tipos concretos de conjuntos inmobiliarios-, se infiere que en aquél, donde se halla ubicado el régimen de la propiedad separada (Cap. III), se ha pretendido abordar lo que hay de común y el tratamiento genérico de las figuras específicas de conjuntos inmobiliarios que el Anteproyecto disciplina.
Pues bien: de una lectura atenta de tales «reglas comunes» (más de la mitad de las normas del B.A.'1991) y de todo él en su conjunto, no resulta fácil inducir una noción unitaria de propiedad separada, común y que pueda adaptarse a los varios tipos de conjuntos inmobiliarios que el Anteproyecto regula (tampoco en el Borrador de 1989, citado poco ha), y de la que se pueda predicar unas notas o caracteres también comunes a todos ellos, con un tratamiento y régimen general unitario. Y ello, según pienso, por estas razones:
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Hay en el Anteproyecto de 1991 una muy diversa concepción y tratamiento de las figuras que conoce: por un lado, los complejos urbanos y la propiedad horizontal, próximos entre sí tanto por razones socio-económicas como por su pequeño historial jurídico, del que es conocida la aplicación hecha por el T.S. y por la D.G.R.N. a las urbanizaciones privadas de la LPH y de sus...
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