La función registral y la seguridad del tráfico inmobiliario
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Barcelona |
| Páginas | 2239-2210 |
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La calificación registral y sus consecuencias legales que son al mismo tiempo fundamento de ella, como son las presunciones de exactitud de la legitimación y de la fe pública registral y el cierre registral, el tracto sucesivo y la especialidad, no son meros conceptos abstractos de Derecho Inmobiliario, sino que responden a una realidad que se vive en la práctica y que se refleja en la seguridad jurídica que precisan los ciudadanos, aunque parezca que no se nota porque es el aire en que jurídicamente se vive.
Todas las personas realizan inversiones, sea de bienes en propiedad o derechos reales o personales limitados, en ocasiones, la única inversión Page 2240 o la más importante de su vida. Por ello, necesitan la plena seguridad de que la adquisición del inmueble -de tanto valor hoy día-, está adornada de legalidad y no va a ser impugnada fácilmente ante los Tribunales.
Eso es seguridad jurídica. Si carecen de ella, las personas vivirán inquietas y no podrían dormir tranquilas. Tan importante como la seguridad ciudadana es la seguridad jurídica inmobiliaria.
Pues bien, en aquellos tiempos remotos de escasa circulación de bienes en que todavía no se había inventado el Registro, los ciudadanos contaban con una institución, que les permitía obtener cierta seguridad. Era la llamada in iure cessio, en virtud de la cual, el comprador de una finca fingía tener un pleito con el vendedor, acudiendo ambos al Juez para que dictara una sentencia ante la falta de oposición del vendedor. El comprador obtenía sentencia favorable y de ese modo obtenía también seguridad jurídica 1.
Los pueblos germánicos primitivos idearon una institución más próxima a la moderna publicidad registral, a través de la Gewere y de la Aufflassung, es decir, con la «Investidura» que producía confianza en la apariencia, con importantes efectos ofensivos, defensivos y traslativos, base del principio contrario al Nenio dat quod non habet del Derecho Romano, que se trataba de superar, y que constituyen la base del moderno Registro de la Propiedad en el sistema alemán y en los que le siguen, como el español. Esa Gewere se producía antiguamente por actos simbólicos, numerosos testigos y abundantes y variadas muestras de publicidad.
En los tiempos modernos, de ininterrumpido tráfico de bienes, no es posible que todos y cada uno de los ciudadanos acudan al Juez en vía no contenciosa para obtener una in iure cessio, ni que puedan realizar todos los actos simbólicos de la antigua investidura germánica, pues no es posible acudir en cada momento al Juez para que dicte una sentencia sobre legalidad de adquisición no controvertida de momento, para que así permitiera dormir tranquilos a los compradores en previsión de futuros conflictos.
Ni eso es posible hoy día es función propia del Juez resolver todos esos problemas diarios de los ciudadanos en que no hay controversia ni contención entre los particulares. Aparte de que no sería posible que el Juez realizase una in iure cessio por habitante, tampoco se resolvería el problema, pues la multitud de in iure cessio producidos podrían entrar a su vez en conflicto unas con otras y necesitarían el órgano de control de otro funcionario. Es lo que ocurre actualmente incluso con las sentencias judiciales en la vía contenciosa, en que a pesar de haber obtenido la máxima seguridad jurídica desde el punto de vista de la intensidad con una sentencia favorable, si ésta no se publica en el Registro no puede afectar a tercero, Page 2241 pues los pleitos sólo tienen efecto entre las partes que contienden y sus herederos.
Se necesitaba, por tanto, una Institución, cuyos efectos, si bien no fueran tan intensos como la sentencia judicial (cosa juzgada), tuviera efectos más extensos que la misma (erga omnes), para conseguir plena seguridad jurídica inmobiliaria.
Por ello, el legislador ha creado desde hace mucho tiempo la Institución del Registro de la Propiedad y la figura del Registrador de la Propiedad, para que a través de la calificación realice un control de legalidad de los documentos que permita aplicar las presunciones de exactitud que den tranquilidad a los ciudadanos, sin perjuicio de que en vía contenciosa se pueda acudir a los Tribunales de Justicia, pero entre tanto, los propios asientos regístrales quedan bajo la salvaguardia de los propios Tribunales, según establece el artículo 1 párrafo tercero de la Ley Hipotecaria, que es uno de los preceptos fundamentales del sistema.
En tal sentido, la calificación registral es un instrumento fundamental del legislador para ofrecer seguridad jurídica a los ciudadanos y como Institución colaboradora del Parlamento y de los propios Jueces y Tribunales.
La función registral, que es una de las piezas fundamentales del sistema de seguridad jurídica, cobra especial relieve a partir de la Constitución, y se inserta en ella a través de varios preceptos constitucionales.
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En primer lugar, a través del principio fundamental de la seguridad jurídica reconocido en el artículo 9 de la Constitución. Este artículo establece: «La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos».
La lectura de este artículo puede producir a primera vista cierta perplejidad, pues se citan toda una serie de valores o principios que en realidad son todos ellos manifestaciones de la seguridad jurídica y luego, entre medias, se habla de seguridad jurídica, cuando como razona Mezquita del Cacho 2, existe una seguridad jurídica general, de la que son manifestaciones de legalidad, la jerarquía normativa, etc., y no a la inversa, por lo que más bien debería haber terminado diciendo: «Y demás aspectos de la seguridad jurídica».
Page 2242Ahora bien, esta forma de expresarse el texto constitucional puede ser significativa de que se quiere recalcar específicamente algo más que toda esa serie de valores fundamentales derivados de la seguridad jurídica, y así Ramón Tamames 3 ha destacado que la noción de seguridad jurídica en el artículo 9 sería la de la esfera privada en asuntos tales como los registros públicos y los documentos notariales.
En todo caso, aún entendiendo como ha señalado el Tribunal Constitucional en Sentencias 15/81, de 7 de mayo, y 27/81, de 20 de julio, que la seguridad jurídica aún siendo suma de los restantes principios enunciados en el artículo 9.3 no se agota en esa adición, pues si se agotará en la adición de estos principios, no hubiera precisado ser formulada expresamente, en todo caso, de aquí se deriva que dentro de su contenido se comprende la seguridad jurídica inmobiliaria del tráfico jurídico.
A este propósito, es fundamental traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 1993, que después de señalar la prevalencia en el plano de los derechos reales del artículo 34 de la Ley Hipotecaria sobre el artículo 878.2.° del Código de Comercio, relativo a la de la quiebra, refiriendo este último al aspecto obligacional, concluye diciendo: «Ante esta perspectiva la transmisión de los derechos reales que integran el dominio de la finca o local enajenado permanece incólume protegido por la fe pública registral, principio hipotecario que consagra la seguridad jurídica en el ámbito inmobiliario (art. 9 de la Constitución)».
Por tanto, dicha sentencia considera que la seguridad jurídica inmobiliaria del artículo 34 LH responde a lo dispuesto sobre seguridad jurídica en el artículo 9 de la Constitución.
Otra sentencia interesante en materia de seguridad jurídica inmobiliaria es la de 11 de noviembre de 1985, también en relación con la retroacción de la quiebra, pero esta vez aplicándolo al torturado artículo 38.2.° de la Ley Hipotecaria, que exige que en toda demanda sobre acciones reales se demande la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, lo que no ocurría en el caso planteado, en que a pesar de estar vigente una inscripción de hipoteca, se pretendía un efecto automático de los efectos de la retroacción de la quiebra. Dicha sentencia alude a «un mínimo de seguridad jurídica», haciendo prevalecer la inscripción mientras no se demande su nulidad o cancelación conforme al citado artículo 38.2.° LH.
Por tanto, el artículo 38.2.°, tan discutido en la propia jurisprudencia responde al «mínimo de seguridad jurídica» que resulta del artículo 9 de la Constitución.
Otra cuestión que hay que analizar a propósito de la seguridad jurídica Page 2243 inmobiliaria es la inserción de sus caractensticas propias dentro de las notas de la seguridad jurídica en general.
Las notas de la seguridad jurídica, como ha destacado Mezquita del Cacho, son dos:
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" La certeza o certidumbre o ausencia de duda, que permita una predictibilidad del interesado sobre las reglas de juego existentes. Certeza sobre las fuentes, publicidad normativa, tipicidad penal, Derecho Transitorio, derechos adquiridos. Aplicada esta certeza a la seguridad...
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