Fosos, patios y pozos
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
El artículo 396 del Código civil menciona los > entre los elementos comunes.
Según el diccionario, foso es equivalente a >.
En este sentido es aceptable la definición de A LBERT cuando dice que >.
Este autor, sin embargo, parece equiparar el foso al sótano, por ser sustitución según él de esta última palabra, que es la que figuraba anteriormente en el artículo 396 del Código. De ahí que estime también la posibilidad de existencia de algunos que sean de propiedad privada, unidos o no al derecho de la planta baja.
Nosotros creemos que ha de aceptarse el primer sentido expresado, y que es posi ble que constituya un elemento propio de los locales de la planta baja. Pero que no debe confundirse con el sótano, que tiene un sentido más amplio, siquiera a veces puedan coincidir en su destino. Ni tampoco con los >, puesto que el referido artículo 396 los distingue expresamente.
Como elemento común que es, tanto la propiedad como el uso y disfrute ha de corresponder a todos los propietarios. La entrada del mismo, sin embargo, así como su conservación, podrá estar limitada a los propietarios cuando su finalidad primordial sea la instalación y guarda de la maquinaria de ciertos servicios de la finca, con el fin de evitar precisamente que se originen desperfectos en ésta, al intentar manipular en la misma.
Esto no quiere decir que no sea posible que la planta baja o el sótano, posea ciertos fosos, en cuyo caso la propiedad como el uso pertenecerán a sus respectivos propietarios. Es el caso, por ejemplo, de las excavaciones que pueden utilizarse en los garajes para arreglar cómodamente el motor o cualquier pieza o mecanismo del vehículo, cuan do es necesario actuar desde abajo, que también han de estimarse como tales.
El artículo 396 del Código civil menciona, como elemento común, a los >, concepto que no se considera equivalente a los >, porque de estos últimos se ocupa también el propio precepto.
Entiende por > VENTURA -TRAVESET >
Creemos que este concepto es insuficiente, y de ahí que nos limitemos a decir que es >, sirva para el suministro de agua potable a la finca, como fosa aséptica para la evacuación de aguas fecales o residuales de los distintos pisos o locales, en especial en poblaciones o parte de ellas donde no existe el sistema de alcanta rillado; o como procedimiento para la toma de luz, como se cuida de fijar la Ley cubana.
Ya hemos visto cómo el legislador español considera a los > como un ele mento común, y así ha de entenderse por regla general. Es posible, sin embargo, que pertenezca a un tercero, sobre todo tratándose de uno que suministre agua potable, constituyéndose una verdadera servidumbre sobre él.
Trátese de un elemento de la propiedad de cualquier titular de la finca, o de un ter cero, el uso y disfrute del mismo ha de corresponder a cualquiera de ellos. Pero distin gamos los dos tipos más frecuentes:
a) Pozo de agua potable. En este caso, si bien es verdad que no cabe privar a ningún pro pietario del suministro de agua, ni aun por acuerdo mayoritario, es posible de todas formas:
1) Que se reglamente el suministro del líquido elemento a cada uno de los aparta mentos, al objeto de evitar se agote; reglamentación que puede adoptarse por mayoría, puesto que el supuesto encaja en el artículo 6 de la ley.
2) Que en cuanto a la forma en que la distribución del líquido haya de efectuarse, creemos que ha de ser proporcional a la cuota de cada propietario, teniendo en cuenta siempre el caudal del pozo y sus posibilidades, según el informe técnico que sea preciso.
Cabría, por tanto, adoptar por mayoría un acuerdo en el que, al objeto de regulari zarse el suministro, se instalasen unos contadores u otro sistema análogo.
3) Que es factible que cualquier propietario de apartamento que carezca de agua, e incluso de instalación, exija le faciliten la parte que le corresponda, corriendo, natural-mente, los gastos de la misma por su cuenta.
4) ¿Cabría, en caso de que existiere agua abundante, acordar el suministro de ésta a otras fincas por simple mayoría?
Entendemos que no, porque constituye un elemento que puede variar con el tiem po, y una medida de este tipo podría originar un gran perjuicio a cualquier propietario en un momento determinado.
5) ¿Qué debe hacerse en el caso de que exista sobrante de agua? ¿Será posible lle varlo a un piso determinado, si el titular no lo quiere?
Siendo el sobrante de agua de todos los titulares, no hay razón para que haya de lle varse al depósito de uno determinado, tanto si la comunidad no lo quiere así, como si el propietario de este piso tampoco lo desea. En primer caso, procede que dicha comunidad se reúna en junta y adopte el acuerdo pertinente en cuanto a las obras a realizar, forma de distribución e incluso reglamentación del uso del agua sobrante.
Sería posible, por tanto, hacer llegar tal sobrante a un depósito comunal, para su distribución automática entre los pisos según la cuota de participación de cada uno.
b) Pozos absorbentes. En las casas antiguas, se observa la existencia de estos pozos y fosas asépticas, para uso de los distintos apartamentos de la finca. Es indudable que, en cuan to a ellos, no cabe imponer limitaciones en el disfrute por la finalidad a que obedecen.
Ha de estarse a las normas generales. Es interesante destacar, sin embargo, la nece sidad, en cuanto a las fosas asépticas, de proceder a su limpieza en las épocas previstas, quiéranlo o no la mayoría de los propietarios, y sean cuales fueren los gastos que ello origine; gastos que han de ser repartidos en proporción a la cuota de participación de cada uno, aunque sea posible el pacto a efectos de una distribución igualitaria, que es lo más equitativo en atención al uso por igual que de ellas se hace. Entre los gastos ha de hacerse mención especial de los arbitrios, generalmente con fines no fiscales, que se crean por los ayuntamientos.
Tratándose de pozos de agua potable, habrán de seguirse las mismas reglas.
Pudiera ocurrir que, sea porque el agua que el pozo suministre sea escasa con rela ción al número de apartamentos, sea porque no reúna las condiciones de bondad, como la de la traída general, sea porque los gastos de conservación y reparación del pozo sean excesivos y más gravosos que aquélla, se pretenda el cierre del mismo y la sustitución del suministro por el sistema general.
Creemos que habrá que distinguir según la causa motivadora de esa sustitución para dar una opinión, si ésta obedece a la insalubridad del agua, e incluso a la insuficiencia (estimando que existe ésta cuando no se puede suministrar la mínima exigida por cualquier ordenanza), la obra ha de estimarse necesaria y por tanto obligatoria para todos los propietarios. En otro caso, ha de considerarse como una innovación comprendida en el párrafo 2.º del artículo 10 de la ley, que no obligará al que no quiera disfrutar de ella.
La Sentencia de 1 de febrero de 1983 de la Sala 2.ª de la entonces AT de Barcelona (RJC, 1993, p. 346, II) se ocupa del tema, declarando:
Que con cuanto antecede queda claro que el propietario inicial de la finca 1.114, Construcciones C., S.A., pudo reservarse para sí el derecho de investigar aguas subterráneas existentes en la finca y su explotación ulterior, pero que si no lo hizo, y, al contrario, se des-prendió progresivamente de la propiedad del suelo para integrarse en las comunidades de viviendas cuya edificación emprendió de inmediato, es a éstas y no a aquéllas a quien puede corresponder el derecho de alumbrar y explotar aguas privadas de dicho subsue-lo, sin discusión de ninguna clase y la subsiguiente titularidad dominical de las mismas.
Menciona el artículo 396 del Código civil entre los elementos comunes a los >, sin que vuelva a ocuparse la ley vigente de ellos.
Patio es, según el Diccionario de la Lengua, >.
Y este sentido es el que, en general, da la doctrina.
ALBERT incluye no sólo los patios interiores de luces, sino también >, y el llamado patio de entrada, que es el zaguán o portal.
Creemos que al hablar de > en general, han de comprenderse únicamente los dos primeros grupos, excluyendo el zaguán y los jardines, a los que dedicamos un apar tado especial y que, como indica la jurisprudencia que a continuación citamos, ha de comprenderse en el concepto no sólo el terreno propiamente dicho, sino el tubo de aire que queda encajado entre las paredes del inmueble que lo delimitan.
En el campo jurisprudencial, podemos citar la Sentencia de la Audiencia de Valen cia de 6 de junio de 1963, que define a los patios como >.
En principio, por razón de su destino, el patio ha de considerarse como un elemen to común. > de las casas, estando destinados por regla general a dar luz y aire a los distintos pisos y locales>>.
Cabe, sin embargo, que pueda pertenecer exclusivamente a uno de los propietarios, como prevé especialmente la Ley cubana (art. 11) e indica P OIRIER 2 para el caso de que, por ejemplo, constituya una prolongación de la planta baja de un determinado piso. Sería necesario, a tal...
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