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Formalización de comunidad de propietarios de complejo inmobiliario existente de hecho. Unanimidad o mayoría. Autorización administrativa.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Cuando existe una Comunidad de Propietarios de hecho (en este caso reconocida por los tribunales) relativa a una propiedad horizontal tumbada o a un complejo inmobiliario, que se formaliza posteriormente en escritura pública, no se necesita unanimidad ni consentimiento expreso de todos sus integrantes pues no estamos ante un acto de constitución, sino de formalización. Se necesita, sin embargo, autorización administrativa.

Hechos: En una urbanización con parcelas individuales existen determinados elementos comunes (viarios de la urbanización, instalaciones, zonas comunes, etc) cuya titularidad no está bien determinada jurídicamente. Inicialmente (1975) se constituyó una Asociación de propietarios para gestionarlos, y posteriormente (1999) fue constituida como Comunidad de Propietarios en documento privado. Ha habido varios pronunciamientos judiciales firmes reconociendo la existencia de dicha Comunidad y que la titularidad de los elementos comunes corresponde "ob rem" a los propietarios de las parcelas individuales.

Ahora se otorga una escritura formalizando la constitución de dicha Comunidad y complementando el acuerdo privado de constitución, en la que la mayoría de los propietarios de las parcelas individuales, pero no todos, consienten y adoptan la forma de Complejo Inmobiliario regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, y aprueban los Estatutos.

El registrador considera que tienen que prestar su consentimiento todos los propietarios individuales de parcelas integrantes de la Comunidad, tal y como ha advertido también el notario autorizante, y que se necesita autorización administrativa para la constitución del complejo inmobiliario.

El interesado recurre y alega que la Comunidad ya existía de facto y por tanto no se requiere unanimidad...

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