Formación del contrato de multipropiedad

AutorJavier Lete Achirica
Cargo del AutorDoctor en Derecho
Páginas67-187

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I Ámbito de aplicación
I 1. Ámbito subjetivo
I 1.1. Concepto de vendedor

El artículo 2 de la Directiva de multipropiedad define al vendedor como «toda persona física o jurídica que, en los contratos comprendidos en el ámbito de la presente Directiva y en el marco de su actividad profesional, cree, transfiera o se comprometa a transferir el derecho objeto del contrato»94. DelPage 62 tenor literal del precepto citado parece desprenderse que el legislador comunitario parte de la base de que uno de los intervinientes en un contrato de multipropiedad es siempre el vendedor-profesional, a quien corresponde transmitir el derecho objeto del contrato. Por este motivo se refiere a él como «persona física o jurídica», pues trata así la Directiva de englobar en el concepto de vendedor tanto al empresario individual como al empresario social95. Quizá por la misma razón, la de identificar los términos de vendedor y de empresario o profesional, el artículo 2 de la Directiva utiliza la expresión «en el marco de su actividad profesional» para acotar los límites de quién debe ser considerado vendedor. Ahora bien, esta situación legal que plantea la Directiva de multipropiedad ha sido criticada por la doctrina, por entender que permite la reventa por el empresario o profesional del derecho objeto del contrato a una persona de su confianza, persona física que no sea un profesional, el cual quedaría fuera del ámbito de aplicación de la Directiva96. Si semejante planteamiento se consolidase por los Estados miembros a la hora de transponer la Directiva de multipropiedad, no cabe duda de que eso supondría una puerta abierta al fraude al permitir evitar la aplicación de las disposiciones protectoras de la norma comunitaria. No cabría justificar esa postura alegando que las Directivas ofrecen un cierto margen de libertad a los Estados miembros a quienes se dirigen, porque dicha libertad radica en los medios utilizables para transponerlas, disposiciones legales, reglamentarias y administrativas, pero no en cuanto al resultado a conseguir consistente en un determinado nivel mínimo de protección97.

En el contrato de viaje combinado, en cambio, el artículo 2 de la Directiva de viajes combinados adopta un criterio amplio al determinar quién puedePage 63 actuar como organizador o como detallista98. Porque el primero se define como «la persona que organiza de forma no ocasional viajes combinados y los vende u ofrece a la venta, directamente o por medio de un detallista», lo que implica que, de una parte, la organización de viajes combinados podría ser realizada tanto por personas físicas como por personas jurídicas99. De otra, dicha definición deja abierta la puerta a que organizadores no profesionales stricto sensu, distintos de las agencias legalmente constituidas como puede ser el caso de asociaciones recreativas o culturales o incluso compañías aéreas, puedan organizar viajes y ofrecerlos a terceras personas ajenas a la institución de que se trate100. El detallista, según la Directiva de viajes combinados, es «la persona que vende u ofrece a la venta el viaje combinado establecido por un organizador». Al desaparecer en este caso el requisito negativo acerca del carácter no ocasional de su actividad, a diferencia de lo que sucede con el organizador, parece desprenderse que la venta al público de los viajes combinados podría realizarse por cualquier sujeto con capacidad legal para ejercer el comercio pero sin necesidad de estar en posesión de la licencia correspondiente y sin riesgo de sanción administrativa alguna101. De la comparación entre los regímenes de las Directivas de multipropiedad y de viajes combinados, desde el punto de vista del lado activo de la relación contractual, se desprende que en la primera el legislador comunitario reputa como una actividad típicamente profesional o empresarial la venta de inmuebles en régimen de multipropiedad.

En cierto sentido, éste parece haber sido el criterio seguido en los trabajos prelegislativos españoles sobre la multipropiedad, ya que tanto el BALTC como el BALAT consideran que la celebración del contrato de multipropiedadPage 64 tiene lugar entre el promotor de un lado y el adquirente de otro102. Del mismo modo, tras indicar el artículo 1.5 BALDAT que «lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno», el artículo 4.1 BALDAT determina los requisitos que el promotor, «que necesariamente habrá de ser el propietario del inmueble», deberá cumplir para constituir válidamente el régimen de aprovechamiento por turno. La figura del promotor, que en nuestro Derecho ha sido reconocida por la jurisprudencia en el ámbito del contrato de obra103, se identifica con la persona, física o jurídica, que se ocupa de las actividades económicas y jurídicas necesarias para la realización del inmueble, bien construyéndolo por sí, bien por medio de otra u otras personas104. En esta orientación se mueve la Ley 24/1991, de 29 de noviembre, sobre la Vivienda del Parlamento de Cataluña (LVCat.), cuyo artículo 3.1 señala que «[...] es promotor de viviendas la persona física o jurídica que decide, programa e impulsa su construcción o rehabilitación, las suministra, aunque sea ocasionalmente al mercado inmobiliarioPage 65 y transmite su titularidad dominical o las adjudica o cede mediante cualquier título». Por lo tanto, parece sumamente difícil equiparar el concepto de promotor al de vendedor no profesional, tal como recomienda el DCES al analizar el artículo 2 de la Directiva105. Pues el promotor normalmente desarrolla una actividad constante o habitual, en sintonía con el criterio realista plasmado en el C. de c. para definir al comerciante106, que se manifiesta al exterior al ejercerla públicamente, produciendo bienes inmobiliarios para el mercado107; lo que no ocurre, obviamente, en el supuesto del particular que revende su derecho de multipropiedad108. Probablemente por esta razón la legislación promulgada en España hasta el momento para la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas considera, de acuerdo con el mismo criterio que sigue la LCU, que las obligaciones de carácter informativo que contiene se refieren a las relaciones que se establezcan entre un empresario y un consumidor109.

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Pues las que puedan crearse entre particulares en el ámbito de la contratación inmobiliaria no requieren especiales medidas de cautela, al presumirse que aquéllos actúan sin grandes diferencias entre sí. Esta es la opinión expresada en la STC de 30 de noviembre de 1982 sobre el Estatuto del Consumidor Vasco al indicar que «[...] la peculiaridad del negocio inmobiliario aislado ajeno a actividades empresariales inmobiliarias, en que se realiza una oferta y contratación generalizada, excluye del ámbito de intervención en el área de la protección del consumidor a aquellas operaciones aisladas, no imputables al tráfico de una empresa inmobiliaria [...]»110. En esta misma tendencia se inscribe lo dispuesto en la sección 721.05 (9)(a) FLA.STAT., según la cual «el término promotor (developer) no incluye: 1. Al propietario de un periodo de multipropiedad que lo haya adquirido para su propio uso y ocupación y que posteriormente lo ofrezca en venta [...]»111.

También se ha señalado por algún autor112 que hubiera sido conveniente incluir en el término vendedor al intermediario profesional, tal como hacían las versiones anteriores de la Directiva de multipropiedad113. Esta última, en cambio, simplemente utiliza el término transferir sin ninguna matización que permita englobar en el vendedor tanto al propietario del derecho objeto de transmisión como a la persona que pueda actuar por cuenta de él114. La única posibilidad para alcanzar tal resultado vendría dada, según el mismo autor,Page 67 por el Anexo de la Directiva cuando, al enumerar los datos mínimos del contrato de multipropiedad, dedica la letra a) a la «identidad y domicilio de las partes, con indicación precisa de la condición jurídica del vendedor en el momento de la celebración del contrato, así como de la identidad y domicilio del propietario». Pues parece distinguir entre vendedor o persona que celebra el contrato de transmisión con el adquirente y propietario del derecho objeto de la transmisión, con independencia de la relación jurídica que medie entre ellos. Esta es la postura por la que se ha decantado acertadamente el artículo 6.1, núm. 2 BALAT, que exige que en la escritura pública reguladora del régimen de multipropiedad consten entre los elementos personales «a) el domicilio completo y demás circunstancias personales actualizadas del promotor y, caso de ser persona distinta, las del propietario del edificio o conjunto inmobiliario». Del mismo modo, el artículo 8.1, núm. 3 BALAT cita, al enumerar las diversas menciones que constituyen el contenido mínimo del contrato, el «nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la escritura de constitución y de la inscripción en el Registro Mercantil, de las partes contratantes, así como del propietario del inmueble cuando sea persona distinta de los contratantes»115.

Sin embargo, el esquema del que parte el BALAT desde la perspectiva de los sujetos que intervienen en la relación contractual, promotor/vendedor, que puede ser o no propietario del inmueble en régimen de multipropiedad, de un lado, y adquirente de otro, no tiene en cuenta, a mi juicio, la complejidad de las relaciones que se establecen en la variante de multipropiedad conocida como Club¡Trustee, hoy predominante en España116. Según esta concepción117, la propiedad del...

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