Finca registral
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La protección que el Registro de la Propiedad dispensa al mundo inmobiliario gira en torno a la finca registral, ya que el Registro está organizado sobre fincas o lo que se denomina «sistema de folio real».
|
Contenido
|
De los diversos sistemas posible conocidos para organizar adecuadamente el Registro de la Propiedad, tales como: tomar como base del Registro el sujeto del derecho real que se inscribe, o que sea el título presentado el que se incorpora al Registro o que el eje sobre el que el Registro gira sea la finca y sobre ella recae el derecho real, nuestro Derecho adopta esta última solución, como así ocurre en el Derecho germánico.
Es decir, el Registro de la Propiedad está organizado en España sobre la base de la finca o lo que se denomina «sistema de folio real»; así lo establece la Ley Hipotecaria (LH) en su art. 243 con nueva redacción dada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios - y otras normas -, pero que no entra en vigor hasta el 9 de mayo de 2024:
El Registro de la Propiedad se llevará por fincas, abriendo un folio real en soporte electrónico particular a cada una de ellas. La calificación de los títulos referentes a una finca, la gestión, modificación y publicidad formal del contenido de dicho folio real se realizará por el registrador competente en cada caso, en función de la ubicación de la finca y la demarcación del Registro de la Propiedad correspondiente, conforme a las normas vigentes. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación en el folio real correspondiente a aquella.
Como puso de relieve la Resolución de la DGRN de 20 de diciembre de 2013, [j 1] la descripción de toda finca debe garantizar de modo preciso e inequívoco su identificación y localización, lo cual constituye, a su vez, exigencia derivada del principio de especialidad registral y de la concreta regulación en la materia; y en esta línea, la Resolución de la DGRN de 28 de octubre de 2013 [j 2] advirtió de la necesidad de la identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae un derecho que se pretenda inscribir, imprescindible para su admisibilidad jurídica y, por tanto, para su inscripción registral, afirmando:
Así resulta con claridad de las exigencias derivadas del principio de especialidad registral, que en esta materia tienen su plasmación normativa en la regla 1ª del artículo 9 de la LH, conforme al cual «toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes: 1.ª La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles [objeto de la inscripción, o] a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título.
Ahora, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, en su intento de lograr la coordinación entre Registro y Catastro, modifica el artículo 9 de la LH que empieza diciendo que el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador, detallando a continuación las circunstancias que debe expresar toda inscripción.
En definitiva, rige en España el principio de folio real, como principio fundamental en torno al cual se organiza el Registro de la Propiedad en España, y ello, como señala la Resolución de la DGRN 7 de noviembre de 2017, [j 3] implica que a cada finca se le abre un único folio real y se le asigna un código registral único, identificador inequívoco a nivel nacional y en base al cual se producirá la interoperabilidad e interconexión de la información registral. Y que todas las inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales relativas a esa única finca han de constar en su folio real.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, en su intento de lograr la coordinación entre Registro y Catastro modifica el artículo 9 de la LH que empieza diciendo que el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador, detallando a continuación las circunstancias que debe expresar toda inscripción.
La Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios modifica, a partir del 9 de mayo de 2024, el art. 238 de la LH interesando sus dos primeros apartados:
1. El Registro de la Propiedad se llevará bajo la técnica del folio real en formato y soporte electrónico, mediante un sistema informático registral.
Se entenderá por sistema informático registral el conjunto de elementos informáticos, físicos y lógicos, situados en cada oficina registral, debidamente interconectados entre sí y con los servicios centrales del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, a través de la correspondiente red corporativa.
El sistema, soporte digital, etc. se detalla en el resto de la norma a la que me remito.
Concepto de fincaAhora bien, supuesta la finca como base del Registro, la Ley Hipotecaria no da una definición de la misma.
La doctrina advierte que, en primer lugar, no cabe hacer coincidir siempre la finca registral como la finca en sentido material o físico, ya que pueden existir superficies perfectamente deslindadas constitutivas de una unidad de cultivo, apareciendo en el Registro como varias fincas y viceversa; es decir, una finca real puede estar formada por varias fincas registrales contiguas, y una finca registral puede estar formada por varias fincas físicamente no contiguas, pero con una unidad de destino; incluso se habla de fincas funcionales, esto es de una unidad económica de producción que no puede ser enajenada y explotada prescindiendo de esta consideración y que tiene trascendencia hipotecaria.
Por tanto, la finca debe definirse en un sentido registral y amplio como todo lo que abre folio en el Registro; viene a ser una entidad objetiva registral determinada por un número propio y un folio particular.
Clases de fincaPueden establecerse diversas clasificaciones. A título de ejemplo:
- Por su destino: fincas rústicas o urbanas; la inscripción debe reseñar la naturaleza de la finca.
Recuerda la Sentencia nº 107/2010 de TS de 26 de febrero de 2010 [j 4] que se considera que la finca es rústica por:
a) La situación o emplazamiento en el campo, y no en la ciudad.
b) El aprovechamiento o destino (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
c) La preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro.
Así también la STS de 29 de octubre de 1985, [j 5] o STS de 14 de noviembre de 1991. [j 6]
Pero no hay concepto claro para su diferenciación, lo que en parte ha intentado resolver la legislación de arrendamientos rústicos y urbanos, como la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, la legislación urbanística como el derogado Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprobó el texto refundido de la ley de suelo), y el actual Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) en su art. 26, etc.
En definitiva, los criterios pueden ser varios: situación (será rústica la situada en el campo, urbana la situada en la población), el destino, la existencia o no de construcción, la diferenciación entre lo principal y lo accesorio, etc.
Ahora bien, a efectos registrales, procede citar la Resolución de la DGRN de 21 de enero de 2014 [j 7] que afirma:
que la certificación catastral descriptiva y gráfica es un documento idóneo al objeto de acreditar la naturaleza rústica o urbana de un inmueble (art. 7 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), si bien es requisito necesario para ello que haya sido establecida por el registrador de la Propiedad la correspondencia con la finca registral...
- Por su configuración física: fincas normales o fincas especiales.
Son fincas normales los espacios y porciones de terreno edificado o no cerrados por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso (un solar, un huerto, un piso, un garaje, un campo, etc.).
Son fincas especiales las que se llaman entidades complejas, pudiéndose citar:
- Ferrocarriles, minas y concesiones administrativas inscribibles.
- Las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica que disfrutan de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba