La finca como objeto de la inmatriculación
| Autor | Margarita Herrero Oviedo |
| Páginas | 93-199 |
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Es de sobra conocido que el sistema registral español utilizó, ya desde la Ley de 8 de febrero de 1861, como primera piedra del edificio registral a la finca 1, ésta sería el elemento alrededor del cual giraría toda la organización del Registro 2. No obstante, es posible señalar que, si bien no de forma expresa, ya en el Proyecto de Código Civil de 1851 se adoptaba el sistema de folio real en el art. 1857 al disponerse que: «todas las inscripciones que sucesivamente se hicieren y que afecten unos mismos bienes, se ordenarán de modo que en cada una de ellas se encuentre la guía para instruirse de todos...» 3. Esta forma de estructuración del Registro es lo que se viene denominando sistema de folio real (art. 8 LH) 4. Page 94
Si bien pudiera parecer que éste no es más que un aspecto meramente formal 5, ello no es así, por cuanto el hecho de elegir la finca como centro del universo organizativo del Registro tiene incidencia en aspectos sustantivos 6 como es el principio de tracto sucesivo o el principio de calificación, y está muy ligado al principio de especialidad.
A pesar de que las relaciones basadas en derechos de carácter real tienden a ser más estables, los elementos de este tipo de relaciones jurídicas varían también a lo largo del tiempo, pero generalmente si hay un elemento que deviene más o menos el mismo es el objetivo, que en nuestro caso, es la finca 7, protagonista de la «película inmobiliaria» 8. Page 95
Fue precisamente en consideración a esta estabilidad 9 por lo que se adoptó el sistema de folio real, sistema que se acogió a nivel legal por primera vez en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 10, si bien el mismo no se observó siempre con rigor 11. Y así, con la promulgación de la Ley de Reforma Hipotecaria de 21 de abril de 1909, se asestó un duro embate al sistema al admitir, en su art. 18, la apertura de un folio especial e independiente 12 a los treudos, censos, servidumbres y demás derechos de naturaleza real que recayesen sobre dos o más fincas 13. Esta «desviación» fue ya criticada en la discusión del Proyecto de Ley en el Senado por el Sr. Conde de Torreánaz que la calificó de «contrasentido» 14, y que fue justificada por el miembro de la Comisión redactora, Sr. Álvarez Guijarro, diciendo que «el censo se inscribe en hoja separada, no en cuanto es un gravamen, sino en cuanto es un bien, la servidumbre se inscribe en hoja separada, no en cuanto grava un predio, sino en cuanto que es una cosa que yo poseo...» 15. Hoy en día esta posibilidad está vetada por lo previsto Page 96 en el art. 13 LH que dispone que la constancia registral de la carga o gravamen se haga en el folio de la finca sobre la que recae 16.
No obstante, hemos de reconocer que la estabilidad que antaño se predicaba de la finca, hoy ya no se puede entender de igual manera, pues los bienes inmuebles están sometidos a distintos avatares 17: nuevas construcciones, segregaciones, cambios de calificación urbanística, etc., pero, aun así, el sistema de folio real continúa siendo, según el parecer mayoritario, el mejor sistema posible 18.
El hecho de que se inaugure un folio para cada finca a través del cual se vaya formando la historia jurídica de cada predio, dota de claridad al entramado registral, redundando en beneficio de la seguridad jurídica buscada por el Registro de la Propiedad, pues puede, tras un breve y rápido examen de la hoja, obtenerse una visión de cuál es el estado de la finca: titulares, cargas, edificaciones, embargos... Page 97
Siendo, por tanto, la finca el elemento nuclear del Registro, es perfectamente comprensible la importancia que en este trabajo se está dando a la inmatriculación, pues con ella se logra el ingreso de este elemento en el Registro.
A pesar de que parte de la doctrina considera al sistema de folio real como una de las muchas proyecciones del principio de especialidad 19, según nuestro parecer, se trata de aspectos distintos del sistema registral; el sistema de folio real tiene una autonomía propia y una finalidad diferente, sin perjuicio de que esté estrechamente ligado al principio de especialidad 20.
El principio de especialidad imbuye todos los elementos que conforman la relación jurídico-real que es reflejada en el Registro, es decir, se proyecta sobre el derecho inscribible, su objeto material (la finca), su sujeto (los titulares del derecho) y todas aquellas circunstancias que también inciden sobre la relación, exigiendo una detallada descripción de todos ellos. En cambio, la noción de folio real, tiene un ámbito mucho más limitado, no por ello menos importante, pues repercute en el aspecto organizativo de los libros registrales (si bien, como se ha visto, tiene repercusiones sustanciales); el sistema de folio real permite una mejor estructuración del Registro, lo que revierte en que éste alcance de una manera certera su fin de seguridad jurídica. El principio de especialidad tiene su base en el hecho de que no puede existir un verdadero derecho Page 98 si no están plenamente delimitados sus elementos; todo ejercicio de un derecho exige un conocimiento preciso del mismo. Es imprescindible que, para que el Registro cumpla sus objetivos, contenga en sus libros relaciones jurídico-reales cuyos componentes estén concretados de manera exacta.
La materialización del principio de especialidad puede lograrse también a través de la utilización del sistema de folio personal, basta con que se cumplan las exigencias de concreción de dicho principio. La ordenación de los folios registrales atendiendo a los titulares de los derechos no es incompatible con la especialidad, pero, en cambio, resulta un sistema que dificulta un adecuado manejo de todos los datos que obran en el Registro, pues los ordena de una forma que resulta poco eficiente.
Del hecho de que sea posible el cumplimiento del principio de especialidad también en aquellos ordenamientos registrales que basan la organización de su Registro en el sistema del folio personal, se deduce que principio de especialidad y sistema de folio real son nociones diferentes; mientras uno busca la correcta determinación de los elementos jurídico-reales para permitir un adecuado ejercicio del derecho real, el folio real persigue que el entramado registral sea eficaz y sirva, efectivamente, para alcanzar la seguridad jurídica básica en todo ordenamiento. La especialidad se proyecta más allá de los libros registrales, pues redunda en el ejercicio de los derechos inscribibles, por el contrario, el folio real no sale del círculo del Registro, su función empieza y acaba en los folios registrales, una vez ordenados éstos en torno a la finca, el sistema deja de tener operatividad propia, no tiene vida allende los libros registrales.
Otro argumento que nos sirve para diferenciar el folio real del principio de especialidad, hace referencia al hecho de que en aquellos casos, que se verán más adelante, en que se adopta la técnica de la pluralidad de folios (rompiéndose con ello el sistema del folio real) se busca precisamente que el principio de especialidad no sea menoscabado, ya que con la pluralidad de folios se pretende evitar que el exceso de datos en el folio registral de cada finca impida la correcta aplicación del principio de especialidad. En definitiva, y como venimos haciendo hincapié, estamos ante distintas facetas del sistema registral, circunstancia ésta que no impide que, en determinados momentos Page 99 (o en puntos concretos del funcionamiento del Registro de la Propiedad), principio de especialidad y sistema de folio real se sitúen en planos muy cercanos, pues la claridad que a los folios registrales otorga el folio real, repercute, como es natural, en la especificación de los componentes de la relación jurídico-real.
Como acabamos de señalar, el principio de especialidad 21 tiene múltiples derivaciones o aplicaciones en el ordenamiento registral 22. Inicialmente tuvo un ámbito de aplicación reducido, limitado a las hipotecas, buscando acabar con la inseguridad que provocaba la existencia de hipotecas generales y tácitas, en cuanto que postergaba aquellas en las que no se especificara el importe de la obligación asegurada, de los intereses, etc. 23.
Este principio tiene raigambre en nuestro sistema hipotecario 24, de manera que cuando en España se inicia la etapa codificadora, se tiene en cuenta en Page 100 la mayoría de los proyectos legislativos 25; así, en el art. 1784 del Proyecto de Código Civil de 1851 se exigía la determinación exacta del soporte objetivo sobre el que recaía la hipoteca 26. No obstante, este Proyecto contemplaba también una perspectiva del principio más amplia, pues exigía que el bien inmueble apareciese determinado «de manera que sirvan (se refiere a las circunstancias descriptivas) para hacerlos conocer distintamente» 27, y es que, ya en 1851, se estimaba necesario un ensanchamiento de los estrechos moldes en que hasta ese momento se venía desenvolviendo el principio de especialidad, pues si el fin a que se aspiraba con la regulación de los principios de publicidad y especialidad era poner de manifiesto la situación de la propiedad inmueble, ello «no sería consiguiente si se limitara su solicitud á solo las hipotecas. Antes que todo, es necesario que la propiedad misma ofrezca en su transmisión una completa seguridad al que trata...
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