La finca como objeto de derecho real

AutorGabriel García Cantero
Páginas281-308

La finca como objeto de derecho real 1

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I -La finca, base del registro de la propiedad

El Registro español de la Propiedad, a diferencia del francés -aun después de la reforma de 1955 2-, y a semejanza del alemán, se lleva por fincas.Page 282

Debe reconocerse que la finca, en cuanto es uno de los elementos de la relación jurídico-real, ha ejercido siempre un gran atractivo como factor de unificación registral, al que no escaparon los primeros comentaristas de nuestra Ley Hipotecaria. Morell y Terry 3 propugnaba una concepción unitaria del Registro, el cual debía abarcar tres ramas: el sujeto (Registro Civil;, el objeto (Registro de cosas) y la relación (Registro Notarial). Cada una de estas ramas deberia subdividirse a su vez en otras varias, y así el Registro de cosas se bifurcaba en Registro de muebles y Registro de inmuebles, y este último comprendía tres especialidades: 1.° El Catastro o Registro, en el que se hace constar la existencia física de la finca, su naturaleza, situación, linderos, etc.; 2.° El Registro de la Propiedad, en el que se hace constar el estado jurídico de los bienes inmuebles, o sea los derechos sobre los mismos, con todos sus elementos, extensión y condiciones; y 3.° El Amillaramiento o Registro fiscal para hacer constar la riqueza inmueble de un país, su utilidad y renta liquida al efecto de gravar y repartir equitativamente las contribuciones que pesan sobre aquélla. Una clasificación más técnica de los Registros ha de hacerse con base en la eficacia de su publicidad, pero ello no obsta para reconocer cierta utilidad a la clasificación sugerida por el hipotecarista citado, al menos en cuanto destaca la importancia del objeto en la relación registral.

Son muy convincentes las razones aducidas para que el Regis-Page 283tro de la Propiedad se lleve por fincas, por ser éstas el elemento duradero, naturalmente visible y tangible de la relación jurídico-real, mientras que el elemento subjetivo el propietario está sujeto a variación. Se ha dicho por Sanz Fernández 4 que en el estado actual de los estudios hipotecarios no se concibe otro medio técnico de organización del Registro que el que toma por base la finca; y ello es una consecuencia del principio de especialidad que exige, entre otras cosas, la determinación exacta de la finca sobre la que recae el derecho real en términos tales que permitan identificarla con precisión, asegurando el paralelismo entre el Registro y la realidad física; finalmente, ello es también una necesidad del principio de publicidad, que según la Resolución de 11 de abril de 1928 requiere «que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que las terceras personas a quienes la inscripción interesa sepan dónde han de encontrar cuanto al inmueble haga relación y cuanto defina su situación jurídica, sin temor a las limitaciones consignadas en otros asientos independientes», y «esta exigencia, puesta de relieve en la afirmación de que el Registro para un tercero es el folio abierto a la finca, lleva como lógica deducción a la necesidad de que cada parcela figure inscrita, bien aisladamente, bien como parte integrante de una superior entidad, y quede sometida a los derechos reales que se constituyan o modifiquen en los asientos extendidos bajo el número correlativo, pero no a las servidumbres y limitaciones que aparezcan en otros folios no relacionados reglamentariamente con el de la finca en cuestión».

Nuestro sistema legal resulta de la articulación de los siguientes preceptos:

Conforme al artículo 243 de la L. H.: «El Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el Libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos». Norma de carácter formal, inserta en el título que trata «Del modo de llevar los Registros», pero de la que se deriva, como dice Sanz Fernán-Page 284dez 5, que el Registro en general se descompone en tantos registros especiales como fincas.

La norma material se expresa en el artículo 8.° de la L. H., cuyos dos primeros párrafos disponen: «Cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial».

La regulación se completa con el artículo 13 de la L. H., que viene a proclamar el carácter exclusivo de la hoja registral: «Los derechos reales limitativos, los de garantía, y en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan»; sin que el segundo párrafo, relativo a la posibilidad de una doble inscripción facultativa de las servidumbres reales, represente propiamente una excepción a) principio anterior, pues como derechos subjetivamente reales constituyen una cualidad del fundo dominante, lo que justifica su constancia, además, en la hoja de éste.

En la práctica, al registro de cada finca se destina cierta cantidad de páginas del Libro de inscripciones, lo que forma el folio de la misma 6 No se acepta, por tanto, el sistema alemán del encasillado, que ofrece, sin embargo, mayor claridad formal 7.

Con todo, no leves son los defectos que la doctrina achaca en este punto a nuestro sistema inmobiliario. Se señala la posibilidad de que tengan acceso al Registro fincas inexistentes 8, así como el riesgo de doble inmatriculación 9. Roca Sastre 10 señala que, por la inexistencia de un buen Catastro la finca puede entrar en el Registro sin justificante alguno de su existenciaPage 285 y características, y aun cuando hubiera sido exactamente descrita la primera vez cabe que el Registro no recoja los sucesivos cambios físicos producidos en la misma. Añádase, como dice Lacruz 11, que los procedimientos de inmatriculación son inseguros, porque la fijación de los caracteres físicos de un inmueble se basa fundamentalmente en la descripción que de él hace su propietario. Así habrá de concluirse, con Cossío 12, que no es posible mantener el adecuado paralelismo entre el Registro y la realidad, ni llegar a una perfecta individualización de la finca descrita.

Por otra parte, el legislador no formula un claro concepto de linca, y aunque ello se juzga favorablemente por la doctrina 13, sin embargo, obliga al intérprete a un serio esfuerzo reconstructivo

II -El concepto registral de finca: generalidades

El concepto registral de finca es un concepto técnico, de carácter formal, al servicio de los fines de publicidad registral y que presenta autonomía e independencia respecto del concepto material o sustantivo de finca. Tal autonomía parece acertada y beneficiosa; dado que el concepto de finca en el Derecho civil está en constante evolución como luego comprobaremos, podrá así recibirse, a efectos regístrales, el más conforme con las necesidades y exigencia del tráfico de bienes en cada época; resta añadir que tal autonomía deberá entenderse subordinadamente, dado el carácter instrumental del Registro de la Propiedad.

Pero si el concepto registral de finca es autónomo respecto del concepto material o sustantivo, ello no significa que pueda desentenderse de éste. La Ley Hipotecaria se apoya en las categorías civiles de bienes y las presupone constantemente. Sabido es que la Ley de 1861 se abstuvo de dar una definición de bien inmueble a efectos del Registro, limitándose a formular una norma aclaratoria de carácter negativo, el articulo 4.°, el cual fuePage 286 redactado nuevamente en la reforma de 1909 en los siguientes términos: «Se reputan inmuebles los enumerados en el articulo 334 del Código civil, sin perjuicio de lo dispuesto sobre los requisitos y forma de la inscripción». Pero con razón lo criticó don Jerónimo González y fue suprimido en la reforma de 1944.

Para formular una noción exacta de finca en sentido registral parece necesario o al menos conveniente precisar la noción civil de finca. ¿Qué entiende por finca nuestro Código civil? Pero en vano buscaremos su concepto en este cuerpo legal; más aún, se trata de una terminología que no se utiliza con exclusividad por el propio legislador, quien en este punto, como en tantos otros, hace gala de gran variedad terminológica y de una rica sinonimia.

En la summa divisio del artículo 333 C. c. se habla de bienes muebles e inmuebles, pero también, para designar a estos últimos, se utilizan en otros lugares muy diversas denominaciones que pueden verse a continuación:

  1. De cosa o bien raíz se habla en los artículos 499 y 1.549.

  2. De fundo, en los artículos 597 y 612.

  3. De tierras, en los artículos 334 números 1.° y 7.°, 473 y 1.523.

  4. De propiedad, en los artículos 351, 384, 414, 581, 582 y 614.

  5. De suelo, en los artículos 360, 517, 1.591, 1.593 y 1.656.

  6. De terreno, en los artículos 350, 351, 361, 362, 363, 364, 365, 369, 370, 374, 386, 387, 407 números 3.°, 4.° y 6.°, 417, 426, 553, 564, 573 número 3.° y 603.

  7. De heredad, en los artículos 334 números 4.°, 5.° y 7.°, 366, 367, 368, 370, 372, 374, 388, 473, 562, 564, 573, 574, 591, 592 y 1.906:

  8. De predio, en los artículos 358, 384, 407 número 8.°, 408 números 1.° y 2.°, 415, 416, 417...

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