Finca independiente
| Autor | Isidoro Delgado Rollan |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 121-140 |
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La aparición en el. tráfico jurídico de esa forma de propiedad que es la horizontal, movió al legislador a dictar normas que regulasen lo que, en la práctica, era algo cotidiano. Tras la publicación de la última Ley sobre tal materia, se unificó lo que aquella práctica hacía muy diverso.
A falta de normas concretas, la propiedad horizontal se configuraba en las escrituras públicas y accedía al Registro de la Propiedad en formas varias. Unas veces los pisos y locales de un.edificio abrían folio registral; otras se inscribían en el mismo folio de la matriz como participaciones determinadas de un todo; en ocasiones entraban en el registro los pisos independientes antes de haberlo hecho la casa donde estaban ubicados. La inscripción por separado de los pisos, unas veces se hacía por división, agotando la finca matriz, y otras por sucesivas segregaciones según se iban enajenando.
Hoy, tras la promulgación de la Ley de 21 de julio de 1960, muchos de los problemas que aquella diversidad, y la ausencia de normas concretas, planteaban, se han solucionado. Pero no cabe esperar de ninguna norma jurídica que prevea casuísticamente todos los supuestos posibles imaginables. Siempre se dejará, alguno.
Para estudiar el tema que ahora queremos abordar, procederemos a eludir todo lo que pueda rozar problemas de derecho transitorio. -En primer término para simplificar el estudio de lo que nos ocupa, y también porque creemos que los supuestos que sePage 122 contemplan son modernos. Nacen, más que con la propiedad horizontal, con el enorme desarrollo que ésta adquiere dia a día, y con la complejidad que las modernas concepciones urbanísticas aportan.
Cuando la propiedad horizontal recae sobre un piso que forma parte de una casa, sin más conexión con las fincas colindantes que la frecuente de medianerías y servidumbres de luces y vistas, no suele plantear problemas.
Pero las modernas urbanizaciones empiezan a complicar ese panorama de edificios tradicionales. Hoy los edificios en muchos casos se construyen separados unos de otros, pero, paradójicamente, con una sene de elementos comunes que las nuevas necesidades imponen y que los enlazan y relacionan entre sí. Esta situación de viviendas separadas, pero sirviéndose de elementos que son comunes a todas ellas, se da en estas zonas, frecuentes hoy, que en su concepción participan de la arquitectura típicamente urbana, en cuanto que son edificios o bloques de pisos, y de la rural por sus zonas de espacios abiertos, jardines, aparcamientos y accesos privados, elementos todos estos que son comunes.
La Ley de 21 de julio de 1960, reguladora de la Propiedad horizontal, determina claramente las dos clases de propiedades que se dan en esta situación:
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Un derecho "singular". Recae sobre un espacio delimitado susceptible de aprovechamiento independiente y sobre los anejos aunque estén situados fuera del espacio delimitado.
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Una "copropiedad". Recae sobre los demás elementos comunes.
Con estos datos que nos da el artículo 3.° de la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante L. de P. H.), tenemos los elementos reales de la relación jurídica y los dos tipos de propiedades que sobre ellos recaen.
La propiedad horizontal, cuando recae sobre una vivienda o local que tenga además un anejo, está integrada por tres elementos reales u objetos perfectamente diferenciados en la Ley: i.° La vivienda o local principal. 2.° El anejo o anejos, y, 3.° Los ele-Page 123mentos comunes sobre los que tendrá el tanto por ciento que se le asigne en copropiedad.
El problema que estamos esbozando es, en síntesis, el de que los elementos comunes estén fuera de la finca a la que sirven, o dicho de .otro modo, si pueden ser una finca independiente o parte de ella. También podría formularse como cuál puede ser el lugar en que radiquen materialmente y la repercusión jurídica y registral de esa ubicación en relación a su admisibilidad.
Cómo los "elementos comunes" y los "anejos" tienen un carácter de servicio o dependencia de las viviendas y locales, convendrá estudiar por separado unos y otros.
Tanto las viviendas y locales como sus posibles anejos son "espacios delimitados". Ambos susceptibles de aprovechamiento independiente y sobre unos y otros recae un derecho singular. Su idéntica naturaleza comporta una identidad de régimen jurídico. Sólo se diferencian en que aquéllos son lo principal, considerando el uso y valor económico, y los anejos son lo accesorio.
¿Dónde han de radicar esos anejos?
Francisco Escrivá de Romani, en conferencia pronunciada el 28 de abril de 1967, publicada más tarde en esta Revista, al estudiar los anejos, decía: "Son elementos privativos separados físicamente del piso y accesorios del mismo edificio y a veces, incluso, separados también de éste".
Este último inciso, teniendo en cuenta lo que después diremos, nos ha hecho meditar sobre su exacto sentido.
Desde luego que pueden estar "separados del edificio", pero ¿eso significa que puedan estar en otra finca registralmente distinta?
Que el edificio donde están las viviendas y locales se halle situado en un lugar del solar y los anejos en otro lugar del "mismo solar" es, no sólo posible, muy frecuente y perfectamente admisible. El problema que nos planteamos aquí, más que como tal problema, como antecedente o elemento de comparación con el qué esPage 124 el verdadero-objeto de este trabajo, es el de si la separación, entre el piso y sus anejos, puede consistir en que radiquen estos en otra finca. ;
Los anejos han de radicar o formar parte física necesariamente del inmueble o finca donde están las viviendas y locales de los que son complemento. No es posible que una vivienda tenga su anejo (garage, trastero, etc.) en otra finca distinta aunque sea colindante.
El artículo 8.° de la L. de P. H. nos lleva a esa conclusión al prohibir que un "piso" o "local" y sus "anejos" se aumenten por agregación de otro colindante "que no sea del mismo edificio". Así, aunque materialmente se comuniquen dos locales o dos anejos de dos fincas colindantes, jurídica y registralmente serán dos fincas distintas. Si los términos empleados por el legislador en el artículo 8.° no fuesen tan contundentes, podría inducir a dudas la frase del artículo 3.° de la misma Ley cuando, al definir los anejos, dice "aunque se hallen fuera del espacio delimitado". Esto significa solamente que el anejo puede estar en un lugar distinto al del local del que es complemento1. En realidad el anejo propiamente dicho se da cuando, por su situación en el inmueble, se encuentra alejado de la vivienda o local al que sirve. Si estuviese materialmente pegado, por ejemplo, un trastero, a su vivienda, no se comprendería que lo configurasen como un anejo; se integraría en la propia vivienda como una habitación más de ella.
Registralmente el anejo no abre folio independiente y se describe, en la inscripción del inmueble total y además, en la inscripción del local al que sirve, según dispone el artículo 5.º de la L. de P. H. al establecer que, en el título constitutivo de la propiedad por pisos, se "describirá" cada uno de los pisos expresándose en "cada uno de éstos" su extensión, linderos, planta en que se hallare y los "anejos" tales como garaje, buhardilla y sótano.
Es fácil comprender la razón o fundamento de esa obligada situación de los anejos. Si el anejo de una vivienda radicase en un inmueble independiente de aquel en que radica la vivienda, el propietario de ésta incidiría en la propiedad del edificio en que estuviese el anejo, y ello sin darse ninguno de los requisitos legales para esa incidencia: sería propietario de un espacio delimitado,Page 125 propietario singular del anejo, en una finca en propiedad horizontal y no tendría copropiedad sobre los elementos comunes de esa finca, toda vez que los anejos no tienen asignado tanto por ciento en los elementos comunes, lo que implicaría además la falta de mlodulo para su...
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