La oficina registral, la figura del Registrador y los puntos principales del Registro de la Propiedad de Brasil, según los lineamientos de la Declaración de Lima
| Autor | Eduardo Pacheco Ribeiro De Souza |
| Cargo | Titular do segundo Oficio de Teresópolis, Estado do Rio de Janeiro. Diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Bras |
| Páginas | 327-350 |
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El crecimiento del sector inmobiliario puede cambiar para mejor la economía de un país. Generando empleos, moviendo considerablemente la economía, el sector eleva el producto interno bruto (PIB).
En su portada de la edición 894, año 41, número 10, del 6-6-07, titulada "LA FIEBRE DE LOS INMUEBLES", difundió la revista Exame que "en razón de sus muchas ramificaciones, en cualquier país, el sector inmobiliario hace el papel de locomotora, cuando anda hacia adelante, lleva a remolque varios otros segmentos". Mencionó el ejemplo español, donde el crecimiento disparado en el volumen de construcciones "fue una de las bases del milagro económico que en menos de dos décadas transformó un país periférico en una de las principales potencias de Europa". En España la relación crédito inmobiliario/PIB es del 46 por 100, mientras que en Brasil es de sólo el 2 por 100.
La continuidad del crecimiento del mercado inmobiliario exige seguridad jurídica, agilidad y rapidez.
No enfocó la materia de la revista Exame la seguridad jurídica y el Registro de la Propiedad, volcándose a las cuestiones económicas y financieras del mercado inmobiliario. Aunque de pasada, sin referirse expresamente al Registro de Inmuebles, citó qué mecanismos son exigidos para que el crecimiento, fundado en el crédito inmobiliario, ocurra en un ambiente de seguridad y rapidez. Podemos afirmar que resulta claro que el crecimiento del mercado inmobiliario y, por consiguiente, el crecimiento del país, dependen de mecanismos de seguridad jurídica que son proporcionados por el Registro de la Propiedad. El registro debe otorgar protección a los titulares registrales y a los terceros. Vivimos, como se puede comprobar, un importante momento para el Registro de la Propiedad, que no debe hurtarse al cumplimiento del papel a él atribuido.
América Latina debe estar preparada para absorber el crecimiento del mercado inmobiliario y, en este escenario, se presenta el Registro de la Propiedad como la institución que debe responder por las exigencias de seguridad jurídica del tráfico inmobiliario con rapidez, eficiencia y flexibilidad.
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Mucho se ha debatido sobre los sistemas registrales de la propiedad, sea en ámbito mundial, sea sólo entre los países iberoamericanos. Los intercambios de conocimiento y de informaciones son constantes en la búsqueda de presupuestos básicos para los Registros de la Propiedad, que posibiliten un ambiente de seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias, sin olvidar la celeridad exigida por la sociedad.
Dentro de este contexto, el IRIB -Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil- viene desarrollando un arduo trabajo con la finalidad de perfeccionar el sistema registral de la propiedad brasileño, dirigido a atender las necesidades de seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, atento a las tendencias de los modernos sistemas registrales y a la necesidad de estandarización de los procedimientos en escala nacional.
Además de diversas iniciativas en Brasil, IRIB expandió sus actividades al exterior y ha traído las experiencias internacionales para el escenario interno, ahora indispensables en razón de la globalización.
Celebró diversos acuerdos con instituciones extranjeras y, en este momento, tiene el honor de hacerse representar en el Seminario titulado "El Sistema Ecuatoriano en el marco de la Registración Iberoamericana", en razón del acuerdo firmado con la Asociación de Profesionales en Estudios Registrales y Notariales, AEPERN.
En este trabajo se buscará hablar sobre la actuación del Registrador y de la gestión de la oficina registral, según los pronunciamientos de la Declaración de Lima y, después, presentar los puntos principales del Registro de la Propiedad de Brasil, con una visión panorámica, indicando las más importantes normas aplicables y tratando la naturaleza y los fines de los servicios, el ingreso en la actividad, los titulares y sus presupuestos, la responsabilidad civil y criminal, el cierre de la delegación y las características principales del Registro de la Propiedad brasileño, relacionándolo al propuesto en Lima.
Lejos de agotar tan amplia materia, busca el estudio reunir informaciones básicas que son la base para una incursión más profundizada en el tema.
La Declaración de Lima, documento aprobado en el Congreso Internacional de Derecho Registral, realizado en aquella ciudad los días 22 a 24 de mayo del corriente año, organizado por SUNARP - Superintendencia Nacional de los Registros Públicos de Perú, Colegio de Registradores de España y Universidad de Lima, con representantes de Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos de América, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, se compone de conclusiones sobre lasPage 330 tendencias y características de los modernos sistemas registrales, sobre los modelos de gestión y organización de los sistemas registrales y sobre los sistemas de garantías hipotecarias y mobiliarias.
Reafirma el texto de la Declaración que el principio constitucional de la seguridad jurídica, en el ámbito del tráfico inmobiliario, debe asegurarse por la institución del Registro Inmobiliario. Para que las instituciones registrales cumplan su finalidad, y aquí nos referimos a todas, sean de Registro de la Propiedad, de bienes muebles, de personas naturales y jurídicas, de títulos y documentos, deben los Registradores atender a ciertos requisitos y gozar de ciertas prerrogativas, bien como gestionar y administrar los servicios atentos a las necesidades de la sociedad actual, siempre anhelar la seguridad jurídica de acuerdo con parámetros de la sociedad a que sirve.
En estudio intitulado "El fortalecimiento institucional de los Registros de la Propiedad", Fernando de la Puente Alfaro, Director de Relaciones Internacionales del Colegio de Registradores de España, trata con precisión la figura del Registrador como jurista, su actuación imparcial, de forma independiente, obligatoria cuando solicitada. Menciona, todavía, la forma objetiva de selección de los Registradores, su inamovibilidad, estabilidad y la responsabilidad por sus actos y por los perjuicios causados a terceros. En cuanto a la oficina registral, el Registrador español afirma que la gestión debe ser empresarial y que, por tanto, debe, el oficial del Registro, tener garantizada la independencia económica.
Se nota que hay un sentido común cuanto a las directrices que deben servir de norte a los servicios registrales y sus titulares para que se atienda a su finalidad. La Declaración de Lima, en muchos puntos, ratificó lo que consta de la Declaración de Antigua, Guatemala. En La Antigua, entre los días 17 y 21 de febrero del año de 2003, se reunieron expertos en sistemas registrales en el Encuentro Iberoamericano de Sistemas Registrales, convocado por la Agencia Española de Cooperación Internacional, por la Fundación Internacional para Iberoamérica de Administración y Políticas Públicas, y por el Colegio de Registradores de España. Podemos afirmar, todavía, que lo que se definió sobre tendencias y características de los modernos sistemas registrales no discrepa de lo que predica el Colegio de Registradores de España, en la persona de su director de relaciones internacionales.
A principio, analizaremos la figura del Registrador. Aunque cada país parte de una realidad distinta, hay características comunes a todos ellos.
El Doctor Fernando de la Puente Alfaro, tratando del tema, dice que "la decisión de si un derecho debe o no acceder a los libros del Registro yPage 331 obtener, así, los beneficios que éste le proporciona, es una decisión jurídica basada en el ordenamiento y en sus exigencias. Asimismo, la negativa a que un derecho acceda al Registro es una decisión jurídica y, además, precisada de especial justificación, puesto que el ciudadano debe saber cuáles han sido los motivos concretos por los que se le niega la protección del Registro y los recursos o mecanismos legales que le amparan para impugnar la decisión del Registrador". Se ve, por lo tanto, que el Registrador toma decisiones jurídicas de gran trascendencia, por lo que debe tener una formación jurídica completa con perfeccionamiento permanente.
La condición de jurista está afirmada en la primera parte del apartado a) del número 1 del ítem II de la Declaración de Lima:
"El Registrador debe ser un profesional del Derecho, dado que la evaluación que debe realizar para decidir el acceso del Derecho al Registro es una labor eminentemente jurídica...".
Por...
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