Venta extrajudicial de la vivienda habitual del deudor

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aSeptiembre 2021





Contenido
  • 1 ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.
  • 2 Nota
  • 3 FORMULARIO ACTUAL
  • 4 Modelo
  • 5 ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR
  • 6 EXPEDIENTE NOTARIAL DE VENTA EXTRAJUDICIAL
    • 6.1 INICIO DEL EXPEDIENTE
    • 6.2 DILIGENCIAS POSTERIORES
      • 6.2.1 Diligencia comunicación al Registro Público concursal
      • 6.2.2 Petición al Registro
      • 6.2.3 Otras Diligencias
      • 6.2.4 Oficio al Portal Central de Subastas
      • 6.2.5 Resultado de la subasta
      • 6.2.6 Otras diligencias posteriores
      • 6.2.7 Diligencia comunicación del final del expediente al Registro Público concursal
      • 6.2.8 Diligencia de cierre
  • 7 Comentario
    • 7.1 Nomas aplicables
    • 7.2 Procedimiento de subasta
    • 7.3 Normas del procedimiento
    • 7.4 El Acta de requerimiento
    • 7.5 El procedimiento
    • 7.6 Oposición al acta y a la subasta
    • 7.7 Normas para participar en subasta y consignaciones
  • 8 FORMULARIO APLICABLE A PROCEDIMIENTOS INICIADOS ANTES DEL 15 DE OCTUBRE DE 2015
    • 8.1 ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR
    • 8.2 PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE VENTA EXTRAJUDICIAL
      • 8.2.1 Inicio del procedimiento
      • 8.2.2 DILIGENCIAS POSTERIORES
      • 8.2.3 Diligencia comunicación del final del expediente al Registro Público concursal
      • 8.2.4 Diligencia de cierre
      • 8.2.5 Texto del art. 236-k y 236-p
    • 8.3 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
    • 8.4 Legislación citada
ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.

1. Legislaciones que se rigen por el Código Civil: La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021) suprime la incapacitación y modificado diversos preceptos que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc., y también muchos artículos del Código Civil, en especial los referentes a la tutela y curatela y a la capacidad de las personas).

2. Cataluña: el DECRETO LEY 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad, asimismo en vigor el 3 de septiembre de 2021, dispone que la persona mayor de edad que necesita apoyo para ejercer su capacidad jurídica en condiciones de igualdad puede solicitar la constitución de la asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del Código civil de Cataluña y que a partir de la entrada en vigor de dicho Decreto ley, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir en relación a las personas mayores de edad. Se les aplicará, si procede, el régimen de la asistencia que regulan los artículos 226-1a 226-7 del Código civil de Cataluña. redactados de nuevo por dicho Decreto Ley…

Juicio de capacidad:

Consecuencia de estas nuevas normas: hay quien defiende que no es correcto utilizar la fórmula clásica en el juicio del notario cuando se dice que el/los otorgante/s tiene/n capacidad para *, capacidad legal necesaria y otras fórmulas similares, puesto que toda persona tiene capacidad, sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Si se decide que procede modificar la fórmula tradicional, habrá que utilizar nuevas fórmulas, hasta la consolidación de alguna de ellas (se ofrecen en el cuerpo del formulario varias opciones, y caben otras). Puede ser conveniente en el Otorgamiento y autorización hacer constar que consiente/n y firma/n, teniendo el/los otorgantes a mi juicio, discernimiento necesario para prestar libremente su consentimiento por la íntegra comprensión del presente instrumento público.

3. Aragón, hasta la necesaria adaptación puede haber cierto conflicto y discordancia entre sus normas sustantivas y las procesales o de publicidad que resultan de las modificaciones que introduce de la citada Ley 8/2021 y que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc.).

Nota

La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria añade a la Ley del Notariado la regulación de las subastas notariales (art. 72 al 77) que han entrado en vigor el 15 de octubre de 2015); como la disposición transitoria primera dice que los expedientes afectados por esta Ley que se encontraran en tramitación al tiempo de su entrada en vigor se continuarán tramitando conforme a la legislación anterior, se ofrecen dos modelos con su respectivo comentario:

a).- Formulario actual, aplicable a procedimientos iniciados a contar del 15 de octubre de 2015, con comentario.

b).- Formulario aplicable a procedimientos iniciados antes del 15 de octubre de 2015, con comentario.

Atención: a partir del 2 de enero de 2021 hay que tener en cuenta que el Real Decreto 937/2020, de 27 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Caja General de Depósitos modifica el art. 236-k del Reglamento Hipotecario y crea uno nuevo: el art. 236-p. Al final del tema se transcribe el texto de dichos artículos.

FORMULARIO ACTUAL Modelo

El presente formulario trata de la venta extrajudicial mediante subasta notarial de la vivienda habitual del deudor, lo que debe indicarse expresamente.

Notas previas:

1.- Ya no hay dudas sobre la validez de este procedimiento.

El legislador, en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos admitió claramente, al regular la subasta de la vivienda habitual del deudor, el que continúa llamando procedimiento de ejecución extrajudicial (es más correcto hablar de venta extrajudicial) y se regula de nuevo este procedimiento por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que advierte que este procedimiento sólo es aplicable para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada (no por otras causas).

La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria ha creado diversos preceptos de la Ley del Notariado, y entre ellos los arts. 72 a 77 que regulan con carácter general las subastas notariales, (normas a aplicar a las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de un pacto especial en instrumento público); por su parte ya la citada Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo) modificó el art. 129 de la Ley Hipotecaria, estableciendo a diferencia del Reglamento Hipotecario, una subasta electrónica, disponiendo que los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil y ésta ley las regula con ocasión de las subastas judiciales; la letra a) del apartado 2 del art. 129 LH ha sido redactado de nuevo por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Todo esta profusa normativa se ha intentado tener en cuenta en el formulario propuesto.

2.- HAY DOS SUPUESTOS:

Venta extrajudicial de cualquier finca que no sea la vivienda habitual del deudor.

Venta extrajudicial de la vivienda habitual del deudor, que es objeto del presente formulario.

Para el primer caso me remito al formulario Venta extrajudicial de finca hipotecada que no sea la vivienda habitual del deudor.

3.- ¿Una o dos Actas?

Siguiendo lo que se estima más conveniente, el procedimiento se divide en dos partes: a) Acta de simple requerimiento, con su número de Protocolo; y b) expediente de venta extrajudicial, que se inicia el mismo día y en el que constan todos los trámites e incidencias, hasta su conclusión y protocolización final, asignando el número de protocolo que en aquel momento proceda.

Es cierto que el art. 74.1 de la Ley del Notariado establece que el anuncio de la subasta contendrá únicamente su fecha, el nombre y apellidos del Notario encargado de la subasta, lugar de residencia y número de protocolo asignado a la apertura del acta, por lo que puede defenderse que se sigue la norma general de una sola Acta y que se entenderá derogada la norma del art. 236.3 del Reglamento Hipotecario que en indica que el acta no requiere unidad de acto ni de contexto y se incorporará al Protocolo en la fecha y bajo el número que corresponda al momento de su terminación; pero se defiende que el anuncio puede hacer referencia al Acta primera de requerimiento, entendida como apertura del Acta.

ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR

NUMERO *.

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

Don, mayor de edad, *, (profesión *) vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Interviene en su propio nombre y derecho (o en nombre y representación de *.) Le identifico, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por su expresado Documento Nacional de Identidad, cuyo número coincide con el de Identificación Fiscal. (Fe de conocimiento u otros medios de identificación).

(Juicio de Capacidad: opciones)

  • Le juzgo con interés, legitimación y puede ejercer su capacidad jurídica instando la presente ACTA NOTARIAL SOLICITANDO UNA VENTA EXTRAJUDICIAL y EXPONE:
  • Le juzgo con interés, legitimación y plena facultad en el ejercicio de su capacidad jurídica para instar la presente ACTA NOTARIAL SOLICITANDO UNA VENTA EXTRAJUDICIAL y EXPONE:
  • Le juzgo con interés, legitimación y capacidad, sin necesidad de ninguna medida de apoyo...

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