Extinción y liquidación del derecho de superficie

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

Las reglas generales sobre el derecho de superficie en el Derecho estatal se detallan en el tema Normas generales del derecho de superficie recodando que el Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre) regula este derecho en sus artículos 53 y ss. (artículos que se hallan entre las disposiciones dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el art. 149,1 de la Constitución).

Procede ahora examinar la extinción y liquidación del derecho de superficie.

Contenido
  • 1 Extinción del derecho de superficie
    • 1.1 Causas de extinción del derecho de superficie
    • 1.2 Efectos de la extinción del derecho de superficie
      • 1.2.1 Efectos en general
      • 1.2.2 La liquidación
      • 1.2.3 Extinción del derecho de superficie y supuesto de hipoteca
  • 2 Ver también
  • 3 Recursos adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Legislación básica
  • 5 Legislación citada
  • 6 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Extinción del derecho de superficie

Característica esencial del derecho de superficie, como dice la Resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012, [j 1] es que aunque implique una división del aprovechamiento de las fincas sobre que se constituye, carece de carácter permanente pues viene determinado por la duración temporal del derecho.

Causas de extinción del derecho de superficie

Son causas de extinción del derecho de superficie:

  • Si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución; ello crea problemas al interferirse normas administrativas con civiles y crea problemas sin el superficiario ha transmitido a terceros, por ejemplo, una entidad del edificio dividido en propiedad horizontal y construido en uso del derecho de superficie.
  • Transcurso del plazo por el que ha sido constituido.
  • Expropiación forzosa.
  • Confusión de derechos; al reunirse la propiedad del suelo y el derecho del superficiario.
  • Renuncia o abandono de su titular, con los límites del art. 6 CC; es decir, que no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros.

¿Que sucede si se destruye la edificación? Si bien la pérdida de la cosa es causa de extinción de los derechos reales impuestos sobre ella, la especial naturaleza del derecho de superficie determina que esta doctrina no pueda seguirse. Es un derecho a construir en suelo ajeno y mantener sobre el mismo la construcción, por lo que mientras exista el suelo, existe el objeto del superficiario. Pero tendrá la obligación de volver a edificar en los plazos primitivos.

Efectos de la extinción del derecho de superficie Efectos en general

a). Por transcurso del plazo de duración:

  • A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cuando el concedente del derecho haya sido una Administración, la cual adquirirá todo lo edificado.

Si el derecho de superficie está constituido entre particulares, estará sujeto a determinadas normas imperativas, como, por ejemplo, ha de ser temporal, formalizarse en escritura, inscribirse en el Registro, pero habrá que aceptar que caben pactos que no son admisibles cuando el concedente es la Administración (reversión parcial, normas de liquidación, etc.), lo que no cabe, aunque el derecho se haya constituido por particulares, pactar excluir la reversión total, pues entonces el derecho de superficie dejaría de ser temporal, y devendría perpetuo.

  • Se extinguen todos los derechos reales o personales concedidos por el superficiario, ya que el derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo; no se olvide que se puede constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y se podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho.

b). Por no edificar en el plazo convenido:

Suele pactarse un plazo para el inicio de las obras y otro para su finalización. Su incumplimiento acarreará la extinción del derecho de superficie.

Es obvio que el superficiario no puede obligar al propietario del suelo a modificar lo convenido en este punto; la STS 369/2012, 18 de Junio de 2012, [j 2] precisamente en un caso de concesión del derecho de superficie, afirma que difícilmente pueda sostenerse la existencia de abuso del derecho cuando, en el cumplimiento de un contrato sinalagmático, una de las partes se resiste a modificar en su perjuicio lo previamente convenido.

Los efectos de...

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