Extinción de comunidad: naturaleza. Derecho de adquisición preferente
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen.- De conformidad con el artículo 22 LAR, no procede derecho de tanteo y retracto en caso de extinción total de comunidad sobre fincas rusticas arrendadas.
Hechos.- mediante escritura se extingue la comunidad existente sobre cuatro fincas rústicas arrendadas que habían adquirido tres hermanas por terceras partes indivisas y por herencia de su padre, adjudicándose cada una de ellas un lote, de los tres formados, y declarando no proceder ninguna compensación en metálico por ser las adjudicaciones de idéntico valor.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción porque considera necesaria la práctica de la notificación que establece el artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, LAR, por entender que se trata de una transmisión "inter vivos" de fincas rústicas arrendadas, sin que el artículo incluya la extinción de comunidad dentro de los supuestos de excepción.
La notaria recurrente alega, - la naturaleza declarativa de la extinción de comunidad: – Que la llamada extinción parcial de condominio, en la que se produce no la disolución de la comunidad sino la transmisión de una participación a favor, ya sea de un tercero, ya sea de otro comunero, sí que sería un negocio jurídico traslativo de dominio. – Que, en este caso, el negocio formalizado es el de extinción de condominio con adjudicación de lotes de igual naturaleza y valor que se produce sobre la totalidad de los bienes y respecto de todos los sujetos
Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.
Invoca la STS de 27 de febrero de 1995 que afirma que la extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere, artículo 400 y siguientes del CC. La extinción de la comunidad "stricto sensu" termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división. La ley permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito (artículos 404 y 1062 del CC y las Resoluciones de 6 de abril de 1962, 2 de enero de 2004, 4 de abril de 2005 y 16 de diciembre de 2021, entre otras). El Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. El pretendido negocio de "extinción parcial" de comunidad no aparece tipificado legalmente. Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde (artículo 395 del Código Civil), especialidad que sin embargo no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad. La terminología de "extinción parcial" de comunidad o condominio ha sido recogida por la literatura jurídica fiscal, en orden a determinar la posible apreciación o no de la no sujeción al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el exceso de adjudicación, pero referida a los casos de salida de uno de los...
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