Extinción de la compraventa
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
El contrato de compraventa, en principio, se extingue por las mismas causas propias de los contratos; bien se traten de causas particulares de ellos, bien lo sea por causas aplicables a todo negocio jurídico. En este sentido el art. 1506 CC dispone expresamente que: "La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones, y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal".
Este precepto ha sido duramente criticado desde el punto de vista doctrinal, por considerar al retracto como una institución que resuelve el contrato de compraventa, sumado al hecho de que al dividirlo en convencional y legal, lo que hace realmente es confundir dos instituciones distintas toda vez que, el retracto propiamente dicho es el denominado legal y en virtud del cual tiene derecho un tercero que actúa por subrogación, mientras que el denominado convencional o venta con pacto de retroventa, tiene unos orígenes institucionales muy distintos.
Así las cosas, podemos decir que, en realidad, el denominado retracto convencional no es más que una venta sometida a condición resolutoria, aunque parte de la doctrina entiende que se trata de una condición suspensiva; y, por último, otro sector doctrinal, opina que no hay ni anulación ni destrucción del contrato, sino una verdadera subrogación.
Pero lo cierto es que, la ubicación de este precepto dentro del conjunto de los Código Civil es equivocada habida cuenta que, el retracto legal no más que un derecho real de adquisición preferente; así pues, en definitiva, no es que se esté indicando que se trata de una cosa distinta y se haya descubierto su verdadera naturaleza jurídica, sino simplemente la explicación de sus efectos propios, en sustitución de lo clásicamente se creía; es decir, una subrogación.
Pero también los retractos han sido clasificados por la doctrina como derechos reales limitativos del dominio, pero sin que por ello dejen de significar una adquisición. Aunque sí resulta lógico y necesario desarrollar una teoría general de estos derechos de retracto, tanteo y opción para que puedan ser subsumidos en una posición clara, dentro de nuestro ordenamiento jurídico ya que, siempre acabe la posibilidad de encontrarse con limitaciones de derechos reales que voluntariamente no pueden ser cumplidas por consistir en instituciones de numerus clausus.
Pero, dicho lo anterior, también debemos tener en cuenta que, y en atención a las reglas generales también puede obtenerse la invalidez o destrucción de un contrato de compraventa, cuando se proceda, por ejemplo, con error, dolo, etc.
También cabe señalar como causas de extinción del contrato de compraventa, las siguientes:
1) Una de las causas específicas de extinción de la compraventa de bienes inmuebles viene regulada en el art. 1503 CC, en virtud del cual se permite la resolución del contrato cuando habiendo entregado el vendedor la cosa, surge en él fundado motivo para creer que no llegará a cobrar el precio total pactado, cuando éste ase aplazó, ni recuperar la cosa entregada.
Así el art. 1503.1 CC regula el supuesto en que el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y precio, pudiendo promover inmediatamente la resolución de la venta. Este precepto se recoge aquel supuesto en que, sin haber llegado a incumplir el comprador, procede la resolución contractual en razón al fundado temor de que el incumplimiento pueda sobrevenir cuando haya de tener lugar el cumplimiento de la prestación; es decir, de que al vencer el término fijado (momento en el que debe cumplirse la prestación) no se pague el precio.
Pero como quedó expresado, se trata de una sospecha por parte del vendedor de que el comprador llegue a incumplir llegado el momento del vencimiento; pues de lo contrario, se podrá pedir la resolución por incumplimiento cuando la prestación no se cumple en el momento del vencimiento a tenor del art. 1124 CC en relación con el art. 1503.2 CC el cual dispone expresamente que: "Si no existiere este motivo (de temer por la pérdida de la cosa vendida o el precio), se observará lo dispuesto en el art. 1124".
El art. 1124 CC dispone expresamente que: "La facultad para resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpla lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aún después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclama, al no haber causa justificada que lo autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los arts. 1295 y 1298 y a las disposiciones de la le Ley Hipotecaria".
En relación con el precepto citado, debemos partir de la premisa de que, si bien este artículo se encuentra incluido dentro de las obligaciones condicionales, evidentemente no se refiere a ellas, porque la resolución que regula es la de la contractual en las obligaciones sinalagmáticas; así pues, no es la resolución de un negocio jurídico por incumplimiento de la condición resolutoria; sino, por el contrario, la resolución por incumplimiento de lo pactado.
Ahora bien, esta facultad de resolver las obligaciones implícitas, se encuentra recogida explícitamente en las sinalagmáticas habida cuenta que tiene su fundamento en la buena fe contractual de los contratantes respecto del cumplimiento de las prestaciones de cada uno de ellos a la que se han comprometido a favor del otro.
Si bien se trata de una facultad implícita en este tipo de obligaciones es favor de ambos contratantes, sólo la podrá invocar y ejercitar aquel contratante que haya cumplido con su prestación y venga soportando el incumplimiento de la otra. Pero debemos de tener en cuenta las excepciones a las reglas de la opción, como lo es la recogida en el art. 1805 CC, que sólo autoriza a reclamar el cumplimiento del contrato de renta vitalicia, prohibiendo su resolución.
Por otro lado, el acreedor podrá solicitar indemnización por los daños y perjuicios producidos y que fueron justificados en juicio, y ello tanto si opta por el cumplimiento como por la resolución contractual, sumado a los intereses desde la constitución en mora por parte del incumplidor.
Evidentemente, a la resolución contractual también se podrá optar extrajudicialmente si las partes llegan a alcanzar un acuerdo en este sentido; en caso contrario, no cabe otra solución que acudir a la vía judicial con la pretensión de alcanzar el perjudicado, una declaración jurisdiccional que, en todo caso, puede ir acompañada de normas moderadoras, alegadas, probadas y admitidas alguna causa que justifique el incumplimiento tal y como lo expresa el párrafo tercero de este artículo.
Lo que sí debemos tener en cuenta es que, el Tribunal en ningún caso podrá moderar la indemnización otorgando plazos extralegales apoyados en apreciaciones de carácter subjetivo y sin mayor fundamentación fáctica o jurídica; pero en todo caso, toda moderación implicará una justicia rogada, ya que en caso contrario el Tribunal incurriría en una incoherencia otorgando más de lo que se pide a instancia de parte. En cualquier caso siempre revestirá mayor importancia el acreditar la causa justa para ser merecedor de la moderación judicial; y una vez acreditada en juicio, sólo queda que el Tribunal la considere suficiente y justificada la clemencia que se solicita, todo lo cual debe quedar expresamente reflejado en la sentencia, so pena de ser considerada la decisión como una arbitrariedad judicial en caso contrario.
Pero esta facultad de resolución contractual implica la concurrencia de una serie de requisitos, como ya quedaron expuestos; así las cosas podemos recordar que, se requiere que la parte que se considera acreedora de cumplimiento no sea a su vez deudora y por lo tanto, que haya cumplido primero con su parte en la relación obligacional sinalagmática, que es en las únicas donde esta regla resulta aplicable, y si no ha cumplido, que su cumplimiento se deba a causa imputable al acreedor de su prestación y no a la propia voluntad del reclamante.
También hemos de tener en cuenta que, debe existir, además, un verdadero incumplimiento en lo esencial de la prestación, y no en sus aspectos accesorios. En este sentido debe tratarse de la totalidad de la prestación y no de una mínima parte, como sería el caso de que quien ha pagado casi toda la deuda de una obligación de pago aplazado y periódico. Este principio rige, salvo disposición expresa en contrario, como la del art. 1504 CC referido a la compraventa de inmueble, o a la del art. 1569 CC, referido al arrendamiento.
Por otro lado, también debemos considerar que, en lo que se refiere al aspecto volitivo del incumplimiento, no debe venir referida a una simple morosidad o retraso en el cumplimiento de la prestación, sino que es necesario que se acredite el auténtico incumplimiento del deudor, quien de modo expreso o tácito resulta indudable su voluntad de incumplir, lo mismo ocurre que si nos encontramos ante una imposibilidad sobrevenida, aunque en este supuesto tampoco corresponde interpretar con demasiada flexibilidad la conducta del deudor, pues de hacerlo, la facultad que la ley otorga al acreedor resultaría casi inaplicable.
En lo que se refiere al incumplimiento dimanante de un cumplimiento defectuoso en la realización de la prestación por parte del deudor, el acreedor también tiene abierta la vía para solicitar la resolución contractual si el deudor no se aviene a corregir tal defecto, sanear la prestación o sí, en todo caso y pese a la buena voluntad del deudor, su actividad no consigue convertir la prestación defectuosa a la que se comprometió.
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