Extensión del derecho de propiedad en sentido vertical

AutorJerónimo González
Páginas11-40

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Por regla general la finca hipotecaria aparece en los sistemas modernos como superficie, o espacio de dos dimensiones, determinada matemática o reglamentariamente. Los planos, donde se admiten, reflejan la sección horizontal; pero aún en el novísimo régimen suizo, se han rechazado los cortes verticales para no complicar las inscripciones.

¿Cómo se pasa de un derecho sobre la superficie a la protección jurídica de lo que se halla encima o debajo? ¿Cómo se extiende el dominio a las alturas y a las profundidades?

Cuestión es ésta interesante y práctica.

Hace mas de veinte años la hemos visto planteada, con motivo de la construcción del ferrocarril Lieres-Musel, cuyo trazado entraba en el puerto exterior de Gijón a unos 15 metros bajo los prados, en túnel. El propietario de uno de ellos para impedir la continuación de las obras, abrió una profunda zanja, y el pleito surgió.

Todavía se halla pendiente el promovido contra una Sociedad hidroeléctrica de Bilbao, que atravesó con sus cables una finca situada en el partido judicial de Boltaña, sin haber obtenido la servidumbre de paso de corriente.

La materia es interesante desde el punto de vista teórico, y como práctica ha sido incluida en la colección que publicó el profesor italiano Gabba y tradujo nuestro Posada 1.

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Presedentes romanos y medievales

Conocidísimos son los apotegmas latinos en que ha cristalizado la presunción de que la propiedad del suelo se extiende indefinidamente hacia arriba y hacia abajo. Cujus est solum, ejas est a cáelo usque ad centrum a sidera usque inferos -usque ad superos- ad profundum. Sería, sin embargo, muy aventurado afirmar que proceden del Derecho Romano, e inútil buscar en el Codex juris civilis los textos correlativos.

Va llama, por de pronto, la atención que un pueblo agrícola, preocupado con las labores del campo, haya llegado medianamente a un grado de abstracción tan elevado como el que patentizan los aforismos citados, y también choca que jurisconsultos de intuición tan precisa como los romanos, se hayan dejado llevar a exageraciones de gusto oriental.

Es más, etimológicamente, los términos jurídicos empleados por el decvho inmortal, responden a una organización industrial incipiente y que se halla lejos de la conquista del aire y de las profundidades.

Solum (suelo) parece derivarse de la raíz sol en sánscrito sod (andar), de donde solea (suela), e indica el sitio sobre que se camina, la superficie terrestre.

Superficies más bien que de super faciem (sobre la faz de la tierra), debe provenir de superfacere, lo que se eleva o construye sobre el suelo.

De igual suerte aedificium se refiere a la obra o fábrica habitable.

Fundus, del sánscrito bhudhna, significa el cuerpo de tierra en que descansa el edificio o arraigan las plantaciones. De esa palabra se deriva profundus, lo que está más hondo.

Ager (de ago = obrar) es el campo cultivado, y área (de era = tierra) la superficie utilizada de cualquier otro modo.

Proedium, acaso derivado de proeda = presa, indica la base o título de adquisición.

Todos estos términos nos ponen en contacto con intuiciones primitivas, y con necesidades de una industria ajena a la desproporcionada concepción jurídica que examinamos.

Lejos de encontrar en los fragmentos del Digesto frases que «corresponden al una propiedad ilimitado hasta el cielo y el centroPage 13de la tierra (lugares que ni los técnicos romanos ni, mucho menos, el pueblo, intentaron precisar), podemos reunir preceptos y definiciones de una relatividad sensata y adecuada a las necesidades de la vida :

Todo lo que se edifica cede al suelo

2.

Fundo es todo lo que por el suelo se tiene

3.

Bajo la designación de fundo se incluye todo edificio y todo campo... el solar sin el edificio, en la ciudad, se llama área, en la campiña, ager e igualmente se denomina fundo a la tierra con el edificio

4.

Todo gira en el derecho romano alrededor de estas concepciones limitadas y naturales : la división de los predios en rústicos y urbanos depende de la clase de superficie, la distinción de la vía en pública y privada, de las relaciones dominicales sobre el suelo; se discute si puede hacerse tradición del suelo sin la superficie; las servidumbres afectan a uno y a otra, etcétera 5.

Como tercer elemento de carácter vn tanto incorporal, que unido a los sólidos y fijos suelo y superficie, integra la propiedad, según la doctrina más corriente, figura el cielo (coelum), lo que se halla sobre el suelo (quod supra solum inlercedit). Pero bien puede asegurarse que no se halla con ellos en el mismo plano, porque las perturbaciones del cielo, sólo entran en la esfera de lo ilícito cuando afectan a la superficie o al suclo, las servidumbres se circunscriben a ellos, y el mismo derecho de propiedad carece de alas.

El aire es una cosa común, y el espacio, únicamente en cuanto es necesario para el goce del predio entra en consideración.

Dos fragmentos de Paulo y Venuleyo han sido discutidos, que desvirtúan un poco esta afirmación. El uno prohibe el establecimiento de una servidumbre entre dos edificios a cierta altura sobre la vía pública, «porque el cielo debe ser libre» 6. El otro declara ilícita una servidumbre de verter aguas sobrePage 14un sepulcro, «porque este no es sólo el lugar donde se ha verificado el enterramiento, sino también todo el cielo que se halla encima» 7.

Necesario es reconocer que ninguno de los dos fragmentos da luz sobre el asunto. Las soluciones, que pertenecen a lo que hoy llamamos derecho administrativo, dejan intacta la cuestión de propiedad sobre el coelum.

En cambio, existe un texto de Ulpiano que niega paladinamente esta propiedad :

Si hubieres cortado el alero de mi tejado que, sin ningún derecho, tenía yo sobre tu casa, puedo, según Próculo, ejercitar contra ti la acción por daños ; porque debiste intentar la acción denegando mi derecho a proyectar el alero, y no es equitativo que yo sufra el daño de que cortes mis vigas. Otra sería la respuesta, según el Rescripto del Emperador Severo, que contestó a uno, en cuya casa se había construido, sin deber servidumbre, un acueducto, que por su propio derecho podía cortarlo ; v con razón, pues ha de notarse que éste actuó en lo suvo, aquel obró en lo ajeno 8.

El razonamiento distingue netamente el derecho que el propietario tiene sobre el suelo del que pueda corresponderé sobre el espacio; en un caso rechaza directamente la inmisión, en el otro ha de principiar por reconocer que la superficie del vecino pertenece a éste, aun cuando salga de los límites de su predio y avance sobre el colindante.

Por otra parte, la jurisprudencia admitía casos de inmisión de cosas inmateriales, del humo que, producido en un finca, atravesaba la columna de aire gravitante sobre el predio vecino 9, y hasta llegan a garantizar al agricultor el aire necesario para completar la trilla 10, prohibiendo al vecino edificar dePage 15modo que prive a la era del auxilio del viento (auxilium venti; idoncum venlum).

Tampoco intentaron los romanos precisar los límites del subsuelo, y sin hacer traición a su espíritu práctico, decidieron los casos dudosos con ecuánime ponderación de los intereses opuestos.

En cuanto el terreno que yace bajo la superficie es necesario para el desenvolvimiento de la agricultura, se considera de la misma condición jurídica que el suelo.

El dominus solí se opone a la introducción de raíces en su predio, con los medios que le sirven para negarse a la construcción de balcones o voladizos por el vecino. Se llama porción del fundo (portio agri) el agua viva del pozo. Quien corta venas de agua en su predio, actúa en cosa propia (facere in suo) 11.

Fundada la ciudad a orillas del Tíber, sobre un terreno poco minero, nada de extraño riene que en un principio se atribuyesen las minas o metalla (excepto las salinas) a los dueños de la superficie. Sin embargo, un antiguo senadoconsulto prohibió excavarlas. Y a medida que se extiende el Imperio, las minas pasan a ser casi una propiedad pública. Por lo menos, se puede asegurar que en las provincias imperiales, se reconocía un derecho sobre el subsuelo, distinto del derecho sobre el suelo, de que podían hacer uso los arrendatarios o publícanos. Todo el distrito minero a que se refiere la tabla de Aljustrel constituía un vasto dominio, cuyo arrendador era el Estado 12.

La Glosa no se excedió al comentar los textos romanos, y se mantiene dentro de líneas discretas, limitándose a unir estrechamente el coelum y el solum y a proclamar la libertad del espacio sobre una casa.

Verosímilmente, se debe al afán con que los postglosadores redujeron a doctrina y a fórmulas generales las palabras de sus predecesores, los primeros aforismos hiperbólicos. Cino de Pistoja es citado como el autor de la primera fórmula, de la que se derivó posteriormente la conocida : Cujus est solum, ejus est usque ad coelum, usque ad superos. Y en Cuyacio el pensamiento adopta la siguiente forma : Quo jure est coelum, codem jure esse debet solum el conlra.

Coepolla, después de afirmar que, de igual modo que no se puede pasar sobre el predio ajeno, tampoco puede pasarse por debajo, invito domino, porque los predios son libremente delPage 16dueño hasta el cielo y lo más profundo 13, aduce la opinión contraria de Pablo de Castro. Por razones de pública utilidad puede concederse el derecho de excavar sub alieno, y los dueños de los predios superiores no pueden prohibirlo, si no reciben daño.

@@II La cuestión en el siglo XIX

Reconocida la propiedad sobre lo que está encima y debajo de un predio por el Código Napoleón 14 y sostenida por los romanistas del mencionado siglo, recibe una primer restricción en Gesterding. Bien es cierto que según este civilista alemán de principios del siglo «al propietario corresponde la superficie terrestre y todo lo que existe encima o debajo hasta el centro de la tierra y hasta el...

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