La extensión de la hipoteca a los intereses del crédito garantido
| Autor | Juan Ignacio Montero León |
| Cargo | Licenciado en Derecho |
| Páginas | 609-645 |
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Con anterioridad a la promulgación de la LH. de 1861, la hipoteca garantizaba no sólo el capital, sino todos los intereses del crédito. Los legisladores de aquella fecha se preocuparon de este problema. Fiel reflejo de esta preocupación es el siguiente párrafo de la Exposición de Motivos de tal Ley: «¿Debe ser extensiva la hipoteca a garantir los intereses del capital asegurado por ella? Nada dice de esto nuestro Derecho antiguo, ni era de presumir que lo dijera cuando tan severamente reprobaba la usura, entendiendo que lo era todo aquello que el deudor tenía que dar al acreedor en cuanto excediera de la misma suma prestada, y considerando sólo lícito el interés cuando lo admitían en el fuero de la conciencia los moralistas más rígidos. Pero desde que el Derecho escrito empezó a mitigar el rigor antiguo; desde que, prevaleciendo otros principios económico-políticos, quedó para siempre destruido el error de que el dinero no era productivo; desde que el legislador se convenció de que las graves penas para extinguir el interés del dinero se convertían contra las personas para cuya protección se habían dictado, pues tenían que pagar un interés más alto por los capitales que recibían (medio de compensar en cierto modo los peligros que corría el prestamista), no podían dejar de considerarse afectas las fincas hipotecadas al pago de los intereses, como lo estaban al del capital. Así lo viene entendiendo la práctica; así está aceptado por regla general en los demás pueblos de Europa; así creyeron que debían proponerlo los redactores del proyecto del Código civil.»
Aceptada esta solución, surgió la natural y lógica máxima preocupación que presidió la Ley de 1861: la protección a los terceros. Y se logró a través de una fórmula que ha perdurado en esencia hasta la actualidad. El artículo 114 estableció un límite de garantía de intereses en beneficio de terceros, y los artículos 115 y 116 un sistema de ampliaciones de hipoteca. La Ley de reforma de 30 de diciembre de 1944 verificó lo que su misma Exposición de Motivos califica de «ligeros retoques en el artículo 115». En el texto actual de la LH. de 8 de febrero de 1946 seintrodujeron,Page 611 haciendo uso de las facultades concedidas al Gobierno por la Ley de 1944, ciertas modificaciones consistentes en correcciones gramaticales, incorporación de un segundo apartado en el artículo 114, y refundición del 116 en el 115. Y dicho nuevo apartado del artículo 114 fue completado por el artículo 220 del RH. actual.
Según nuestro Derecho, la hipoteca no asegura sólo el crédito por capital, sino también el crédito por intereses. Y aquí surge la cuestión de determinación o especialidad que debe imperar en todo el Registro. El crédito por capital, naturalmente, es determinado en la hipoteca de tráfico. Basta consignar en el Registro el capital debido para que se haya cumplido la especialidad. La determinación de los intereses ofrece mucha mayor dificultad en nuestra legislación, o, mejor dicho, a causa de nuestra legislación. Debería existir un precepto que exigiera siempre una precisa determinación de los intereses asegurados y entonces no habría problema; pero carecemos de él. El legislador de 1861 no se percató de que lo fundamental para que los intereses pudieran estar asegurados por la hipoteca es que se determinara inequívocamente la extensión de ésta a aquéllos. El legislador de 1861, obsesionado con la protección a los terceros, orientó el problema en este sentido y nos llevó a un sistema que no deja de ofrecer bastantes dificultades.
Con la regulación legal se cumple, en cierto modo, con la especialidad en cuanto a terceros. Se cumple a través de una norma legal (el art. 114), pero no consta en la misma inscripción. Esto es ya un defecto de sistema: la especialidad debe estar en los mismos asientos, no en los preceptos legales. El otro defecto fundamental es que ésta determinación sólo actúa en relación a terceros, lo que trae como consecuencia ciertas inseguridades y perturbaciones.
Los autores de la Ley primitiva debieron pensar, sin duda, que esta indeterminación poco importa mientras no existan terceros, porque, tratándose de partes (acreedor hipotecario y deudor o hipotecante), siempre está determinada entre ellos la responsabilidad por interés 1. Debieron pensar que de este modo se consiguePage 612 una máxima protección para el acreedor, posibilitándole cuando no haya terceros, para .que la finca actúe en garantía de todos los intereses, cualquiera que sea su importe. Pero en realidad se ha dejado a los acreedores bastante malparados, expuestos a maniobras quizá fraudulentas del deudor y obligándoles a estar constantemente solicitando ampliaciones de hipoteca o promoviendo ejecuciones por los intereses.
En síntesis, la LH. permite la determinación de la responsabilidad de intereses por las partes, pero no la impone obligatoriamente, supliéndose esta deficiencia mediante una determinación legal supletoria y relativa, y un sistema de ampliaciones de hipoteca. Separaremos los supuestos de falta de determinación voluntaria de aquéllos en que existe.
Se trata de una hipoteca de tráfico en cuya inscripción consta la existencia de intereses y su cuantía por unidad de tiempo (condición mínima e indispensable para que los mismos puedan estar garantidos), pero sin que se determine la cuantía total de los que asegura la hipoteca. Por ejemplo: la inscripción de una hipoteca en garantía de un crédito de 10.000 pesetas de capital, que devenga un interés del 4 por 100 anual. En la inscripción consta así el interés por exigencia del artículo 12 de la LH., pero no se hace ninguna referencia al importe de la responsabilidad hipotecaria por ellos.
Estas hipotecas plantean el problema de si los intereses están garantizados y en qué medida. Para examinarlo dividiremos la cuestión en tres partes: mientras no haya terceros, cuando los haya y la ampliación de hipoteca.
No existe disposición que contemple este supuesto Como en el Derecho anterior al C.c, imperante a la promulgación de la primitiva LH. y en los primeros años siguientes a su vigencia, eraPage 613 indiscutible que todos los intereses estaban asegurados, la LH. no se preocupó de recoger esta norma, dejando que se continuase aplicando la legalidad vigente. Asi lo expresa la Exposición de Motivos, al decir que cuando no haya terceros «conserva toda su fuerza la regla de que es extensiva la hipoteca a la seguridad de todos los intereses». Tal regla debió ser recogida por el Ce, pero no lo fue. El Código (art. 1.880) se contentó con la general remisión a la LH., por lo que carecemos de una norma en este punto.
No obstante, es opinión unánime que en este caso la hipoteca garantiza todos los intereses. En pro de tal opinión cabe alegar, además de la cita que antecede de la Exposición de Motivos de la Ley de 1861, la interpretación a sensu contrario del artículo 114 de la LH., pues si en perjuicio de tercero la hipoteca asegura determinados intereses, es indudable que también los debe asegurar cuando no lo haya; y en este caso sin límite alguno porque la Ley no lo impone.
La ventaja fundamental que se señala a este sistema es que los intereses quedan asegurados indefinidamente. Los inconvenientes y defectos son muchos más, pues aparte de vulnerarse la especialidad ya veremos cómo es muy difícil armonizarlo con la protección al tercero, lo que sólo se puede lograr por medio de unas ampliaciones de hipoteca de construcción técnica deficiente, y cómo en definitiva queda el acreedor inerme frente a ciertas maniobras del deudor.
Dice el apartado primero del artículo 114 que «salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente».
El primer problema a determinar aquí es quiénes son los terceros de tal manera beneficiados. La Ley no lo especifica. La Exposición de Motivos de 1861, al hablar de tercer adquirente de laPage 614propiedad gravada, parece dar a entender que se identifica con él al tercero. La doctrina ha aclarado que no sólo se trata del tercer poseedor de la finca hipotecada, sino de cualquier titular de un derecho real sobre ella y que sea de rango inferior a la hipoteca. Así que serán, terceros los que con posterioridad a la constitución de la hipoteca adquieran sobre la finca la cualidad de propietario (nudo o pleno), censualista o censatario, usufructuario, titular de hipoteca o anticresis, censo a primeras cepas, foros y otros derechos análogos, superficie, servidumbre, tanteo, retracto, opción, etcétera.
Se excluye naturalmente del concepto de tercero al mero poseedor, por las características especiales de la posesión. Se excluyen también los que no son terceros, como los herederos, el hipotecante por deuda ajena y el tercer adquirente que se subrogue en la obligación.
Para que la limitación de interés del artículo 114 actúe a favor del tercero, ¿es necesario que éste haya inscrito su derecho en el Registro? La pregunta no ofrece interés cuando se trate de derechos de inscripción constitutiva. Pero sí cuando se trata de derechos (que son los más) cuya inscripción es meramente declarativa.
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