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Extensión de la hipoteca

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

RESPECTO A LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

Primero. OBLIGACIÓN PRINCIPAL. La hipoteca se extiende, ante todo y en primer y esencial lugar, a la obligación; constará su naturaleza y la cantidad a que asciende la responsabilidad hipotecaria; es decir, garantiza la obligación asegurada en la cuantía expresada en la inscripción.

En la obligación puede incluirse una cláusula de estabilización, que el artículo 219, apartado 3.º, del Reglamento Hipotecario prevé para el préstamo hipotecario, con una serie de limitaciones.

Segundo. INTERESES. La hipoteca se extiende también, en segundo lugar, a los intereses de la obligación si ésta los produce.

Si después de constituida la hipoteca no se han otorgado actos de enajenación o gravamen de la finca, es decir, no hay perjuicio de tercero, la hipoteca garantiza todos los intereses impagados y no prescritos.

En perjuicio de tercero, porque se ha enajenado o gravado (por ejemplo, con una segunda hipoteca) la finca, la hipoteca garantiza los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente (art. 114, primer párrafo, de la Ley Hipotecaria).

Aunque puede haberse pactado que la hipoteca garantice más intereses que éstos, pero en ningún caso (art. 114, segundo párrafo) por plazo superior a cinco años.

Los intereses vencidos y no satisfechos que vayan más allá de éstos, pueden ser garantizados a instancia del acreedor (verdadera hipoteca legal) mediante ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, ampliación que no perjudicará los derechos reales inscritos con anterioridad, o sobre otros bienes inmuebles del deudor (art. 115 de la Ley Hipotecaria).

Tercero. COSTAS. En caso de que, vencida e impagada la obligación principal e intereses, el acreedor hipotecario ejercita la acción hipotecaria para la realización de la finca hipotecada, se producirán una serie de costas. La hipoteca se extiende a ellas tan sólo si se ha pactado expresamente y hasta la cantidad máxima (como en el caso de hipoteca de máximo) que se haya fijado en la escritura de constitución de hipoteca, inscrita en el Registro de la Propiedad.

RESPECTO A LA FINCA HIPOTECADA

Primero. FINCA O DERECHO. En principio, y básicamente, la hipoteca se extiende y grava lo que constituye esencialmente su objeto: la finca o derecho sobre la que se ha constituido.

Segundo. ACCESIONES, MEJORAS E INDEMNIZACIONES. También se extiende el gravamen hipotecario a las accesiones naturales (que se integran en la...

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