STS 882/1998, 2 de Octubre de 1998

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha02 Octubre 1998
Número de resolución882/1998

En la Villa de Madrid, a dos de Octubre de mil novecientos noventa y ocho.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, como consecuencia de autos de juicio incidental de la LAU; seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de San Vicente del Raspeig, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo; cuyo recurso fue interpuesto por CENTRO COMERCIAL PRYCA, S.A. (creada por fusión de GRANDES SUPERFICIES S.A. e HIPERMERCADOS PRYCA, S.A.), representado por la Procuradora de los Tribunales Dª Marta Anaya Rubio , sustituida posteriormente por el Procurador Sr. Cardenas Porras; siendo parte recurrida la entidad mercantil LA CROISANTERIA, S.A., representada por el Procurador de los Tribunales D. Juan Luis Pérez-Mulet y Suarez.ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

  1. - El Procurador de los Tribunales D. Luis Quesada Pérez, en nombre y representación de la Compañía mercantil "GRANDES SUPERFICIES; S.A." (Centro Pryca), formuló demanda de juicio verbal civil ante el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de San Vicente del Raspeig, contra la Compañía mercantil "LA CROISSANTERIE, S.A.", en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia "por la que se declare resuelto por expiración del término el contrato en virtud del cual la demandada ocupa el local de negocio nº 16 sito en la galería comercial del Hipermercado Pryca San Vicente y denominado la Croissanterie, apercibiéndole de lanzamiento si no lo desaloja dentro del término legal e imponiendo a la misma todas las costas de este procedimiento".

  2. - Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador de los Tribunales D. Daniel Dabrowsky Pernas, en nombre y representación de la compañía mercantil "LA CROISSANTERIE, S.A.", quien contestó a la misma y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia "desestimando la demanda y declarando el derecho de mis mandantes a la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1989, así como la expresa condena en costas del demandante".

  3. - Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, el Ilmo.Sr.Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Uno de San Vicente del Raspeig, dictó sentencia en fecha 28 de febrero de 1992, cuyo FALLO es como sigue: "Desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Luis Quesada Pérez en nombre de la Compañía Mercantil "GRANDES SUPERFICIES, S.A." frente a la Compañía mercantil "LA CROISSANTERIE, S.A.", debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contra la misma deducidos, imponiendo las costas de este procedimiento a la parte actora".

SEGUNDO

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, dictó sentencia en fecha 21 de abril de 1994, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de San Vicente del Raspeig de fecha 28 de Febrero de 1992 en las actuaciones de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante".

TERCERO

  1. - La Procuradora de los Tribunales Dª Marta Anaya Rubio (sustituida posteriormente por su compañero Sr. Cárdenas Porras), en nombre y representación de la compañía mercantil Centro Comerciales Pryca, S.A. interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, con apoyo en los siguientes motivos: PRIMERO.- Por infracción de Ley al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC. Por infracción del art. 9 del Real decreto Ley nº 2/1.985 de 30 de abril. SEGUNDO.- Por infracción de Ley al amparo del nº 4º del art. 1692 de la L.E.C.. Se estima infringido el art. 1258 del Código Civil. TERCERO.- Por infracción de Ley al amparo del nº 4º del art. 1692 de la L.E.C. Se estima infringido el art. 1091 del Código Civil. CUARTO.- Por infracción de Ley al amparo del art. 1687.4 de la L.E.C. Se estima infringido por su indebida interpretación el art. 1281 de la LEC".

  2. - Admitido el recurso de casación por auto de echa 19 de enero de 1995, se entregó copia del escrito a la representación del recurrido, conforme a lo dispuesto en el artículo 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que en el plazo de 20 días pueda impugnarlo.

  3. - El Procurador de los Tribunales D. Juan Luis Pérez-Mulet y Suárez, en nombre y representación de la entidad mercantil "LA CROISSANTERIA, S.A.", presentó escrito de impugnación al recurso de casación formulado de contrario y alegando los motivos que estimó convenientes al caso, terminó suplicando a la Sala dicte sentencia "declarando no haber lugar al recurso de casación y confirmando las dos sentencias anteriores con imposición de costas".

  4. - Al no haber solicitado ninguna de las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día DIECISEIS de septiembre del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante desestima el recurso de apelación contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Uno de San Vicente del Raspeig que no dió lugar a la demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento de local de negocio por expiración del plazo contractual. La resolución contractual demandada se refiere al contrato de arrendamiento celebrado el 1 de septiembre de 1988 entre Grandes Superficies, S.A., absorbida por la aquí recurrente Centro Comercial Pryca S.A., como arrendadora y La Croissanterie, S.A., como arrendatario, habiéndose pactado un plazo de duración del contrato de un año (estipulación 2ª) así como la renuncia por la arrendataria a todos y cada uno de los beneficios o derechos que la Ley de Arrendamientos Urbanos pudiera atribuirle de conformidad con lo prevenido en el art. 6, párrafo 3º, de dicha Ley (estipulación 15ª); en 24 de julio de 1985 se había celebrado entre las mismas partes y sobre el mismo local un contrato de arrendamiento con un plazo de duración de tres años (cláusula 2) y en cuya cláusula 15 se estableció la renuncia por el arrendatario a todos y cada uno de los beneficios o derechos que la entonces vigente Ley de Arrendamientos Urbanos pudiera atribuir en relación con el local arrendado, "salvo el beneficio de prórroga establecido en el art. 57 de la LAU que el Arrendador declara expresamente aplicable al presente contrato y concede al Arrendatario."

SEGUNDO

El recurso de casación interpuesto por Centros Comerciales Pryca, S.A., se articula en tres motivos, acogidos al ordinal 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los que se denuncia infracción por no aplicación del art. 9 del Real Decreto Ley número 2/1985, de 30 de abril (motivo primero), del art. 1258 del Código Civil (motivo segundo) y del art. 1091 del mismo Cuerpo legal (motivo tercero); motivos que dado su contenido han de ser examinados conjuntamente.

La sentencia recurrida parte en su fundamentación jurídica del fallo de la prohibición del art. 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la renuncia por el arrendatario al derecho de prórroga forzosa que, dice es aplicable al caso "ya que al haberse pactado el arrendamiento estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril, no se hizo mención alguna al mismo en cuanto a su aplicación y en consecuencia debe entrar en juego el régimen de la prorroga forzosa, en cuyo caso procede defender la aplicabilidad del citado art. 6-3º de la L.A.U., y declarar la irrenunciabilidad de dicho derecho, pues en modo alguno consta en el contrato suscrito la supresión expresa de la prórroga forzosa, que perfectamente podía haberse convenido estando ya vigente el Real Decreto Ley mencionado."

Esta Sala de casación no puede compartir tales argumentos que contradicen la literalidad y finalidad del art. 9 del repetido Real Decreto Ley de 30 de abril de 1985, interpretando el cual tiene declarada esta Sala con reiteración que la entrada en vigor del real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , sobre Medidas de Política Económica, determinó la existencia de dos clases de Arrendamientos urbanos: los anteriores a esta norma legal, sujetos a prorroga forzosa, y los posteriores a los que será de aplicación la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil, a no ser que los contratantes hubiesen convenido explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 del Código Civil y cuya posibilidad de pacto, como ha dicho esta Sala en sentencias de 12 de mayo de 1989, 4 de febrero de 1992, 18 de marzo de 1992 y 20 de abril de 1993, no se halla prohibida por el art. 9 del referido Real Decreto Ley, al haberse limitado a suprimir el nuevo texto el automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prorrogas forzosas.

TERCERO

Con independencia de lo antes razonado la inviabilidad de los tres motivos formulados se impone como consecuencia de la reiterada y constante doctrina de esta Sala acerca de que cuando el fallo que fuese a recaer por la estimación del recurso era el mismo que el contenido en la sentencia recurrida, no debe estimarse aquél por razones de economía procesal, doctrina recogida entre otras en sentencias de 23 de mayo de 1983, 12 de junio de 1984; 21 de marzo y 21 de mayo de 1985, 25 de febrero y 27 de octubre de 1988, 14 de julio de 1989, 5 de febrero de 1990 y 26 de enero y 7 de abril de 1993.

En el caso, procede el mantenimiento del fallo de la sentencia recurrida, no obstante el rechazo de su fundamentación jurídica, por los siguientes razonamientos. Frente a la acción resolutoria ejercitada, el arrendatario alega que no existió intención de renunciar al derecho de prorroga reconocido en el anterior contrato de 24 de julio de 1985 y que el nuevo contrato solo suponía una revisión de la venta pactada; es decir se está arguyendo que el contrato de 1 de septiembre de 1988 no es sino una novación modificativa del precedente suscrito en 1985.

De acuerdo con reiterada jurisprudencia la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (sentencia de 23 de Julio de 1.996) y la sentencia de 15 de Marzo de 1.996, con cita de la de 27 de Noviembre de 1.990, señala que para estimar la existencia de una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin necesidad de constancia documental. Por su parte, la sentencia de 18 de Marzo de 1.992, recaída en recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos, dice que "el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas (sentencias de 24 de Febrero de 1.964, 11 de Febrero de 1.965, 2 de Junio de 1.968 y 25 de Enero de 1.991). La referida cláusula adicional no reúne los requisitos de constituir un nuevo contrato que sucedió al precedente, ya que, aparte de la forma material como aparece exteriorizada sólo contiene la alteración apreciable de la actualización convenida de las rentas, pues la nueva prórroga que se pactó por un año más al arriendo, está viciada de nulidad, al regir para el mismo el régimen de prórroga forzosa al que no renunció la recurrida. Asimismo el elemento esencial de la relación arrendaticia, sigue siendo idéntico y similares las condiciones con las que se cedió. La simple alteración de la renta no determina necesariamente la renovación del contrato (sentencias de 27 de febrero de 1965 y 23 de julio de 1991)" y en aplicación de esa doctrina declara subsistente el contrato precedente con la sola alteración del aumento de la renta; en supuesto similar al ahora enjuiciado, la sentencia de 4 de marzo de 1994 señala que "la novación operada no puede tener sino el contenido propio de la novación modificativa dada la incompatibilidad de la extintiva con el derecho de prórroga del arriendo documentado en 1980, que la sentencia de instancia reconoce a favor del arrendatario" añadiendo que el Tribunal de instancia apoya su decisión en el dato de que "ni existe en aquel acuerdo novatorio una manifestación expresa de la renuncia, ni la verdadera voluntad novadora aparece probada, faltando por tanto este importante requisito para la propia novación (sentencias de 26 de abril de 1981, 29 de enero y 22 de noviembre de 1982, 21 de diciembre de 1985 y 1 de diciembre de 1987) de lo convenido en el contrato de 1980 , el cual ha sufrido básicamente una simple adición -incremento- representada por la alteración de la renta en concurrencia con un parcial modificación subjetiva integrando, todo ello, la novación mixta del caso."

Confrontados los contratos suscritos entre las partes en 24 de julio de 1985 y 1 de septiembre de 1988, aparte de ser el mismo el local objeto del contrato, resultan ser idénticas las condiciones estipuladas en uno y otro, de forma tal que, salvo ligeras adiciones que no alteran su contenido, son transcripción el uno del otro, salvo en lo que atañe a la renta que pasó a ser de 1.866.456. pesetas frente a la de 1.56000.000 pesetas establecida en 1985; pactada en el contrato de 24 de julio de 1985, no obstante estar ya vigente el Real Decreto Ley 2/1985, la sumisión al sistema de prórroga forzosa del art. 57 de la Ley arrendaticia urbana de 1964, en el posterior contrato de 1988 no se contiene una renuncia clara, terminante e inequívoca, cual en aras de la seguridad jurídica exige la doctrina legal del arrendatario al beneficio de la prórroga forzosa convencionalmente reconocido, por lo que, de acuerdo con la jurisprudencia antes citada, la simple elevación de la renta inicialmente pactada no puede dar lugar a la existencia de una novación extintiva del primitivo contrato y su sustitución por aquel cuya resolución se insta; resulta contrario a la lógica mas elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta. Por todo ello, ha de entenderse que el contrato suscrito en 1 de septiembre de 1988 no supuso renuncia alguna al derecho de prorroga concedido en el contrato de 24 de julio de 1985, por lo que al tiempo de formularse la demanda aquel seguía vigente, dado el automatismo con que opera repetido beneficio y no procede declarar resuelto el contrato al amparo del art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril. En consecuencia decae el recurso de casación interpuesto con las preceptivas consecuencias que establece el art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto a las costas y destino del depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por CENTROS COMERCIALES PRYCA S.A., contra la sentencia dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha veinticinco de abril de mil novecientos noventa y cuatro; condenamos a la sociedad recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Pedro González Poveda.-Antonio Gullón Ballesteros.- firmados y rubricados.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

183 sentencias
  • SAP Barcelona 385/2009, 31 de Julio de 2009
    • España
    • 31 Julio 2009
    ...se halle subsistente, y de otra que exista esa intención de novar. Y respecto a ésta es jurisprudencia reiterada que, como señala la STS 2.10.98 EDJ 1998/25075 , "la novación nunca se presume y es preciso para que exista, o bien que se declare expresamente, o que resulte con toda claridad y......
  • SAP Salamanca 458/2011, 7 de Noviembre de 2011
    • España
    • 7 Noviembre 2011
    ...sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 13-5-2011, nº 324/2011,rec. 1828/2008 . Pte: García Varela, Román "de la lectura de las SSTS de 2 de octubre de 1998, 4 de marzo de 1994 y 18 de marzo de 1992 resulta que la exclusión expresa al régimen de prórroga forzosa, solo resulta exigible en......
  • SAP Barcelona 727/2020, 28 de Septiembre de 2020
    • España
    • Audiencia Provincial de Barcelona, seccion 4 (civil)
    • 28 Septiembre 2020
    ...y en la existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 2 de octubre de 1998, 4 de marzo de 1994 y 18 de marzo de 1992 . Desde el punto de vista del recurrente en estas sentencias se examinan supuestos en los q......
  • STS 324/2011, 13 de Mayo de 2011
    • España
    • Tribunal Supremo, sala primera, (Civil)
    • 13 Mayo 2011
    ...Civil y existencia de interés casacional en su modalidad de oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, contenida en las SSTS de 2 de octubre de 1998 , 4 de marzo de 1994 y 18 de marzo de 1992 , y, suplicó a la Sala: «... termine dictando sentencia por la que estimando el presente r......
  • Solicita tu prueba para ver los resultados completos
3 artículos doctrinales
  • Sentencias
    • España
    • Anuario de Derecho Civil Núm. LIII-2, Abril 2000
    • 1 Abril 2000
    ...con toda claridad y evidencia de los términos del acto que se considera novatorio (SSTS de 15 de marzo y 23 de julio de 1996). (STS de 2 de octubre de 1998; no ha HECHOS .-El día 24 de julio de 1985 celebran la empresa Grandes Superficies, S. A., absorbida posteriormente por la entidad merc......
  • Arrendamientos con prórroga convencional
    • España
    • Anuario de Derecho Civil Núm. LXIX-IV, Octubre 2016
    • 1 Octubre 2016
    ...4789] y 10 marzo 2010c [RJ 2334]), el arrendatario renuncia a los derechos que le proporciona la LAU «menos a la prórroga forzosa» (STS 2 octubre 1998 [RJ 8366]), «prórroga en la forma prevista» en el TRLAU-1964 (STS 15 junio 2011 [JUR 223097]), «las prórrogas legales» (STS 17 noviembre 201......
  • Afrontamiento individual del acoso moral en el trabajo a través de los recursos de negociación
    • España
    • Lan Harremanak: Revista de Relaciones Laborales Núm. 7, Julio 2002
    • 1 Julio 2002
    ...basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla sin constancia documental, STS de 2-10-98. La Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1.993 declara que: "es doctrina reiterada de esta Sala que la novación nun......

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR