Expediente notarial de rectificación descriptiva. Dudas de identidad

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El procedimiento del art. 201 LH permite inscribir rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza (superficie y linderos, incluso linderos fijos), de cualquier magnitud (superiores o inferiores al 10% de la superficie previamente inscrita) y obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca.

Hechos: Se trata de un expediente de rectificación descriptiva de finca tramitado por el procedimiento notarial del artículo 201 LH. Inicialmente el expediente se hace con base en la certificación catastral descriptiva y gráfica; sin embargo, tras oponerse un colindante y admitirlo el requirente, se reduce la superficie que se pretende modificar y se aporta al expediente certificación gráfica alternativa.

Registradora: A su juicio se plantean dudas sobre la identidad de la finca porque no se corresponde la finca registral con la representación gráfica aportada a la vista de la magnitud del exceso y la modificación de linderos.

Notario: Alega que (i) la mayor o menor diferencia de cabida no puede ser sin más justificación suficiente; (ii) además, el expediente permite modificar linderos, y en el caso concreto no se modifican linderos fijos ni se desplazan; (iii) refiriéndose el expediente al resto de una finca matriz, la superficie errónea ya se encontraba en la finca inicial; (iv) también alega falta de motivación suficiente y que las dudas no se expresaron en la certificación inicial.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Las cuestiones que soluciona la Resolución reitera su doctrina que puede ser resumida del siguiente modo:

EXCESO DE CABIDA: En sentido estricto sólo hay rectificación de cabida cuando se trata de la rectificación de un dato registral erróneo que no supone alteración de la realidad del inmueble.

DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA: El último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca a los casos en que "… a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria…".

DUDAS SOBRE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA APORTADA: Han de referirse a que la representación gráfica de la finca...

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