Exenciones en arrendamientos inmobiliarios
| Autor | Domingo Carbajo |
El Título II de la Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) , arts. 20 y ss. , regula las exenciones en el IVA . El art. 20.Uno, 23º establece la exención para determinados arrendamientos inmobiliarios y a su estudio dedicaremos los párrafos siguientes.
Contenido
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El art. 135.1, l) de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre de 2006, relativa al sistema común del Impuesto sobre el Valor Añadido , declara la exención para:
“El arrendamiento y el alquiler de bienes inmuebles”.
Téngase en cuenta que, en el IVA, la simple cesión de un bien conlleva calificar al cedente como sujeto pasivo del tributo y uno de los ejemplos prototípicos de cesión de bienes son los arrendamientos inmobiliarios; sin embargo, la obsesión del modelo de IVA europeo por permitir el funcionamiento de la cadena de deducción del IVA, es decir, la mecánica del crédito de impuesto: IVA repercutido menos IVA soportado, hace que, en muchos arrendamientos inmobiliarios, en especial, aquellos en los cuales los arrendatarios sean consumidores finales, personas particulares, carezca de sentido someter esta operación al impuesto; de ahí, la exención.
Por lo mismo, en los arrendamientos donde se presume que el arrendatario está realizando una actividad empresarial, entonces, se considera esta operación como plenamente sometida al IVA, así la Directiva común del IVA señala inmediatamente, art. 135.2, Directiva común del IVA , que no estánexentas las siguientes operaciones:
- Las operaciones de alojamiento, tal y como se definan en la legislación de los Estados miembros, incluyendo las del sector hotelero, los campos de vacaciones y los arrendamientos de terrenos para acampar.
- Los arrendamientos de espacios para el estacionamiento de vehículos.
- Los arrendamientos de maquinaria y herramientas de instalación fija.
- Los alquileres de cajas de seguridad.
Además se permite a los Estados miembros que establezcan excepciones suplementarias a la exoneración de los arrendamientos prevista en el art. 135.1, l), Directiva común del IVA .
Sin embargo, la Sentencia en el asunto C-449/19 WEG Tevesstraße/Finanzamt Villingen-Schwenningen[j 1] establece que el suministro de calor por una comunidad de propietarios de viviendas a sus miembros está sujeto al IVA. De manera que la exención prevista por la Directiva sobre el IVA para el arrendamiento y el alquiler de bienes inmuebles no resulta de aplicación a esta actividad económica.
Exenciones de las operaciones inmobiliarias en el IVAObsérvese que el arrendamiento inmobiliario es una prestación de servicios a efectos del IVA , art. 11, LIVA ; por esa razón, aquellos contratos de arrendamiento-venta que se califiquen como entregas de bienes , es decir, aquellos en los que el arrendatario se ha comprometido a ejercer la opción de compra, no estarán exentos del IVA.
Por el contrario, la exención se aplica también a la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute: usufructo, uso y habitación, servidumbre, enfiteusis, censos, etc.
| LAS EXENCIONES INMOBILIARIAS EN EL IVA QUE SE CALIFICAN COMO PRESTACIONES DE SERVICIOS, CASO DE LOS ARRENDAMIENTOS, ART. 20.UNO, 23º, LIVA , NO PUEDEN SER OBJETO DE RENUNCIA. |
| EJEMPLO Pepe Pérez arrienda el local que heredó de sus padres a una empresa de maquinaria para la exhibición y venta de la misma, ¿ Qué le pasa en el IVA? RESULTADO Se convierte en sujeto pasivo, art. 5.1, c), LIVA y debe cumplir con todas las obligaciones formales y materiales correspondientes, aunque éste sea el único bien que haya arrendado. EJEMPLO NÚMERO 2 ¿Estará exento del IVA el arrendamiento anterior? RESULTADO No, porque lo arrendado no es una vivienda, sino un local de negocios. |
El art. 20.Uno, 23 º LIVA declara la exención de los arrendamientos que tengan la condición de prestación de servicios en el IVA , así como la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, siempre que:
- Se trate de terrenos, incluidas las construcciones de carácter agrario utilizadas para la explotación de una fina rústica, entre las cuales se encuentran los invernaderos (Sentencia de TS, Sala 3ª, de lo Contencioso-Administrativo, 10 de Junio de 2004[j 2]).
Se exceptúan las construcciones dedicadas a la actividad de ganadería independiente.
- Los edificios o parte de los mismos destinados a vivienda o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras...
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