Exenciones

AutorCarlos Marín Lama
Cargo del AutorAbogado. Profesor, Universidad de Barcelona
Páginas65-86

Page 65

Entregas de bienes y prestaciones de servicios

DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

Resolución de 30 de abril de 2009

Nº Consulta Vinculante: V0945/2009

IVA / Exenciones / Entregas de bienes y prestaciones de servicios / Entregas de edificaciones

SUMARIO:

La entidad consultante adquirió una serie de edificaciones respecto de las cuales se emitió el correspondiente certificado de final de obra, si bien para alguna de ellas se deniega la concesión de licencia de primera ocupación por no haberse cumplido por parte del constructor el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización de los terrenos en que se asientan al faltar alguno de los servicios urbanísticos básicos, como es el suministro de agua potable. La intención de la consultante es proceder a la transmisión de los inmuebles a terceros una vez terminada, en su caso, la construcción.

Procedencia de la exención prevista por el artículo 20.uno.22.º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido a la referida transmisión por parte de la consultante.

PRECEPTOS:

Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido; arts. 20 Uno 22

Descripción sucinta de los hechos

La entidad consultante adquirió una serie de edificaciones respecto de las cuales se emitió el correspondiente certificado de final de obra, si bien para alguna de ellas se deniega la concesión de licencia de primera ocupación por no haberse cumplido por parte del constructor el compromiso de realizar simultáneamente la urbanización de los terrenos en que se asientan al faltar alguno de los servicios urbanísticos básicos, como es el suministro de agua potable. La intención de la consultante es proceder a la transmisión de los inmuebles a terceros una vez terminada, en su caso, la construcción. Page 66

Cuestión planteada

Procedencia de la exención prevista por el artículo 20.uno.22.º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido a la referida transmisión por parte de la consultante.

Contestación

1. El artículo 20, apartado uno, número 22.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), declara exentas del tributo a «las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

(... )

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

(...).»

Del indicado precepto se deriva que, a los efectos de calificar una entrega de edificaciones como primera o segunda o ulterior entrega, y aplicar, en su caso, la exención aludida, es requisito esencial que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

Si el objeto de la entrega es una edificación en fase de construcción, no serán aplicables los conceptos de primera o segunda entrega a que se refiere dicho precepto ni, en su caso, la exención que en él se contempla. Las entregas de una edificación en construcción o no terminada estarán sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido, en todo caso, cuando se realicen por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial.

2. Según criterio de este Centro directivo recogido, en particular, en la resolución de 10 de septiembre de 1998, «se debía considerar terminada una edificación cuando era objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento, vivienda, etc.), sin necesidad de que el adquirente realice obra adicional alguna».

No obstante, con la aprobación de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (Boletín Oficial del Estado del 6 de noviembre), habrá que atender a lo previsto en la misma para determinar cuando se debe entender terminada una edificación.

A tal efecto, el artículo 6.º de la citada Ley 38/1999, declara que:

Artículo 6.º Recepción de la obra. Page 67

1. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.

2. La recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:

a) Las partes que intervienen.

b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.

c) El coste final de la ejecución material de la obra.

d) La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.

e) Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

3. El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción.

4. Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

(...).

Por su parte, el artículo 7.º de la Ley 38/1999, relativo a la documentación de la obra ejecutada, dispone lo siguiente:

Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

En virtud de los preceptos anteriormente trascritos, la terminación de una obra se acreditará, con carácter general, mediante el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra, aunque, una vez finalizada la misma, deban formalizarse los correspondientes trámites administrativos para su ocupación. Page 68

Según lo dispuesto en el Código Técnico de la Edificación, aprobado mediante Real Decreto 314/2006, en el Anejo II relativo a la documentación del seguimiento de la obra:

En el certificado final de obra, el director de la ejecución de la obra certifica haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.

Las menciones incluyen:

- que la edificación ha sido realizada bajo su dirección;

- que ésta se ha llevado a cabo de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa; y

- que la edificación está dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento.

El certificado final de obra incorpora además:

a) Una descripción de las modificaciones que se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.

b) La relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados.

De acuerdo con lo anterior, con carácter general el certificado final de obra tiene como finalidad confirmar que la edificación ha sido realizada por el director de la obra de conformidad con el proyecto respecto del cual se otorgó la correspondiente licencia de edificación y que la misma, previa la cumplimentación de los trámites administrativos que correspondan, está en condiciones de ser utilizada para el destino...

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