Excepciones a la prórroga del contrato

AutorF. Javier García Gil
Cargo del AutorMagistrado. Doctor en Derecho
Páginas241-251

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I Necesidad del arrendador

Dispone el artículo 62 de la LAU: «No tendrá derecho el arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:

1º. Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o. el local de negocio o para que los ocupen sus ascendiente o descendientes legítimos o naturales.»

La Ley (art. 70) supedita la procedencia de esta causa de excepción de la prórroga a la concurrencia de los siguientes requisitos:

  1. Que se justifique debidamente la necesidad de la ocupación.

    Declara la S.TS de 8-7-1970 que la pretensión de ocupar un local arrendado, por ser insuficientes los que tiene a su disposición el propietario y no poder desenvolver normalmente su industria, constituye una verdadera necesidad subsumible en los artículos 62.1º y 70.1º de la LAU.

    Por el contrario, el mero deseo o la conveniencia para el arrendador de ampliar su negocio no es causa bastante para denegar la prórroga del contrato (art. 71 LAU).

    Tratando de fijar a estos efectos el concepto de necesidad, la jurisprudencia (S.TS de 27-1-1970) ha declarado que por necesario se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, como opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo convenido para conseguir un fin útil, existiendo la necesidad en el supuesto de notoria insuficiencia y falta de capacidad del local para el normal desenvolvimiento del negocio.

  2. Que se practique el requerimiento de denegación de prórroga en los términos del artículo 65, es decir, mediante notificación fehaciente al arrendatario afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare el local y. la causa de necesidad en que se funde.

  3. Que el que aspire a ocupar el local de negocio se halle establecido en actividad de comercio o industria con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se practique el requerimiento.

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    Sin embargo, en los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga legal,, no es exigible para su denegación el previo ejercicio de la industria a que se refiere este apartado (art. 77 LAU).

  4. Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente convengan, y, de no haber acuerdo, en la forma que establece el artículo 73, salvo que se trate de arrendamiento comprendido en el número 2 del artículo 5 (depósitos y almacenes, entre otros), en que la indemnización será de dos anualidades de renta.

    El mencionado artículo. 73, apartados 1 y 3, distingue los siguientes supuestos: 1. Que medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre su importe, en cuyo caso éste deberá serle entregado arrendatario en el plazo comprendido entre la notificación del arrendador y el día en que desaloje el local, teniéndose por prorrogado el contrato si transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco años desde la fecha en que requirió al arrendatario, todo ello sin perjuicio de la acción que a éste compete para resarcirse de los daños y perjuicios que le hubieren sido causados. 2. Que no medie acuerdo sobre el importe de la indemnización, en cuyo caso su importe se determinará por la «Junta de Estimación», que a estos efectos deberá tener en cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitos en la zona comercial en que éste se hallare, como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas circunstancias considere oportuno, sin que el importe de la indemnización, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso puede nunca ser inferior a lo que hubiese satisfecho por el mismo.

    En los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga legal, la indemnización prevista en el apartado 4º del artículo 70 será en todo caso la equivalente a una anualidad de renta (art. 77 LAU).

    Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnización convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perderá el derecho a la misma y vendrá obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora origine (art. 73. 2).

    La indemnización a entregar al arrendatario, tanto en el caso de convenio entre las partes, como cuando sea fijada por la Junta de Estimación, ha de ser previa al ejercicio de la acción de desalojo, pues así lo da a entender el apartado 4º del artículo 70, al referirse al requisito de que el arrendatario «sea indemnizado», en tiempo pretérito, esto es, que antes de la resolución o extinción del vínculo por necesidad ha de cumplirse dicha formalidad, lo que corrobora el apartado 1 del artículo 73, al señalar la sanción en que incurre elPage 243 arrendador si no realiza el pago, o sea, la prórroga del contrato, que es tanto como que el vínculo continúe, lo que necesariamente presupone que no ha finalizado su vigencia, al igual que el arrendatario indemnizado, si no desaloja el local, se ve privado de la indemnización compensatoria (S.TS de 17-4-1967).

    Según la S.TS de 22-10-1970, lo que la Ley exige con carácter previo a la interposición de la acción de desalojo no es que real y efectivamente se haya percibido por el arrendatario la indemnización que legítimamente le pueda corresponder, sino que la cuantía de la misma se haya determinado por acuerdo entre las partes o por decisión de la Junta de Estimación.

    Puede suceder que en una misma finca exista más de un local de negocio de análogas características que satisfaga las necesidades mercantiles o industriales del arrendador. Si así ocurriese, el derecho de denegación de prórroga deberá ejercitarse contra el arrendatario más moderno (art. 72 LAU).

    El subarrendatario del local de negocio tiene derecho a partir por igual con el arrendatario la indemnización que proceda cuando el arrendador use del derecho a la denegación de la prórroga del contrato, a no ser que, por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa (art. 74 LAU).

    Si son varios los subarrendatarios y no hay pacto alguno al respecto, entiende FUENTES LOJO que la mitad de la indemnización tendrá que ser distribuida entre todos ellos por partes iguales, sin consideración a ninguna otra circunstancia, como antigüedad, superficie subarrendada, etc.

    El local reclamado conforme al artículo 70 deberá ser ocupado y abierto al público, por la persona para quien se interesó, dentro de los seis meses de haber sido desalojado por el arrendatario. La no ocupación en este plazo confiere al arrendatario...

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