La excepción del autopromotor en el seguro decenal: análisis jurisprudencial de sus requisitos
| Autor | María Goñi Rodríguez de Almeida |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija |
| Páginas | 433-444 |
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La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), en su artículo 19.c) 1, exige que toda construcción u obra nueva realizada y destinada a vivienda lleve aparejada la contratación del seguro decenal como garantía de la construcción.
Es decir, se trata del seguro de daños materiales o de caución para garantizar durante un periodo de diez años, el resarcimiento de los daños causados en edificios por los vicios o defectos que tuvieran desde su origen; por ejemplo, en las vigas, forjados, cimientos o paredes de carga. Este seguro debe constituirlo el promotor del edificio, para que sea él quien responda de esos daños causados a los propietarios de los pisos o edificio.
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La acreditación de la constitución de este seguro decenal es necesaria para la inscripción de una declaración de obra nueva terminada en el Registro de la Propiedad, tal y como establece el artículo 20 LOE 2.
Este seguro decenal será exigible en los edificios que se destinen a vivienda, y solo a partir de la entrada en vigor de la LOE, tal y como recoge la Disposición Adicional segunda de la misma Ley 3.
La DGRN en su Resolución Circular de 3 diciembre de 2003, sobre la interpretación que deba darse a las modificaciones introducidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, desarrolla estos requisitos, explicándolos. De esta forma para que sea exigible la constitución del seguro decenal, será necesario:
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Solicitud de la licencia de obras con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación: el seguro solamente será exigible para aquellas construcciones cuya licencia de obras haya sido solicitada con posterioridad a la entrada en vigor de la LOE, es decir, después del 6 de mayo de 2000. Tal y como se colige de la Disposición Final 4.ª de la Ley.
Conviene poner de relieve a este respecto que la DGRN ha insistido que la obligatoriedad del seguro decenal se produce solo en aquellas construcciones cuya solicitud de licencia de obras sea posterior a la entrada en vigor de la Ley, y no la construcción misma. Pues puede darse el caso de una licencia de obras solicitada antes de la entrada en vigor, pero con una edificación posterior, y en estos casos, la DGRN ha mantenido que no procede la exigencia de constituir el seguro decenal. Por ejemplo, en la RDGRN, de 19 de septiembre de 2005, en un caso de ampliación en una planta de un edificio, practicada con posterioridad a dicha fecha en una edificación realizada en virtud de licencia anterior a la misma; o en la RDGRN, de 18 de mayo de 2005, en la que se exime de dicho requisito en la ejecución de varias viviendas después del 6 de mayo de 2003, en una urbanización que obtuvo, para toda ella, la licencia en 1988.
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Debe tratarse de un edificio destinado a vivienda. La vivienda tiene que ser el destino principal del edificio, por lo que aquellos edificios en los que esta no sea la finalidad primordial, no será exigible el seguro en la construcción de edificios.
Por eso, por ejemplo:
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a) En hoteles o apartamentos turísticos, en los que la finalidad no es propiamente vivienda sino el desarrollo de una actividad económica, que consiste en facilitar un alojamiento esporádico, que no puede considerarse vivienda habitual, quedan excluidos de este seguro. Lo mismo podría decirse con respecto a hospitales.
b) En cuanto a residencias, de estudiantes o de ancianos o similares, aunque como su nombre indica se destinan a un uso residencial, no tienen el carácter de vivienda, ni son domicilio habitual, por lo que no estarán sometidas a la constitución del seguro.
c) En cuanto a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos, hay que decir que sí que es exigible el seguro porque, aunque no sean domicilio habitual de las personas que los utilizan, sí que tienen una finalidad de ser vivienda.
d) En los edificios mixtos, integrados por oficinas y viviendas, sí será exigible el seguro cuando el destino principal del edificio es el de vivienda, aunque el número de oficinas o locales comerciales sea superior al de viviendas, ya que la finalidad de la ley es establecer garantías para proteger al usuario y sus intereses. En estos casos, el seguro se constituirá sobre la totalidad del edificio, sin que pueda asegurarse de forma separada solo las viviendas.
e) Sin embargo, no cabe duda de que las viviendas en alquiler, o los edificios de viviendas en alquiler, su destino principal es la vivienda, por lo que, en los mismos, será obligatorio constituir el seguro.
f) Añadimos, sin que lo recoja la Resolución Circular citada, los edificios con otro destino, como lugares de culto, en los que su destino principal son las actividades cultuales, quedando, por tanto, excluidos de esta obligación, y entendemos que lo serán aún en el caso de que conlleven como anejos residencia para los sacerdotes o encargados, tal y como ocurre en los edificios mixtos que acabamos de explicar.
Por lo tanto, para poder exigir la constitución del seguro decenal, habrá que probarse el destino indubitado y principal de vivienda del edificio en cuestión.
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La constitución del seguro decenal se exigirá en la Declaración de obra nueva terminada o cuando conste la finalización de la obra en construcción 4.
La exigencia del seguro decenal se producirá en el momento de la autorización e inscripción de las escrituras de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra. Si la obra nueva se declara en construcción, no será exigible el seguro en dicho momento, sino solo en el de su finalización.
El Registrador de la Propiedad deberá comprobar en todo caso que se ha constituido dicha garantía, y si la obra nueva está en construcción, lo hará en el
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momento de la terminación de la obra, cuya constancia se hará llegar siempre al Registro, y es entonces cuando calificará si procede o no tal exigencia legal.
Del mismo modo, si se llevan a cabo negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, como compraventas o hipotecas, otorgándose las correspondientes escrituras públicas e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, los Notarios advertirán y los Registradores harán constar al pie del título la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías legalmente exigidas por los artículos 19 y 20 y la Disposición Adicional 2.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Queda claro que si no se cumplen los requisitos necesarios para la exigencia del seguro decenal, este no debe constituirse, es decir, si el edificio no se destina a vivienda, si la obra no está terminada o la licencia de construcción se solicitó antes de la entrada en vigor de la LOE. Estos casos no son excepciones a esa constitución propiamente dicha, sino que se trata de supuestos que quedan al margen de dicha exigencia.
Por lo tanto, si hablamos de excepciones propiamente dichas, nos referimos a los supuestos de edificios destinados a vivienda ya terminados que, sin embargo, no deben cumplir con la obligación de constituir las garantías del artículo 19 LOE.
Existen, no obstante, ciertas excepciones, introducidas con la nueva redacción dada a la Disposición Adicional 2.ª de la LOE por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, que a su vez, han sido repetidas por la Resolución Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003.
Esta Disposición Adicional establece como verdaderas excepciones a la constitución del seguro decenal, las siguientes:
a) «No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopro-motor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio».
b) «Tampoco será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley».
Es decir, no deberá constituirse seguro decenal para a) la vivienda familiar del autopromotor para uso propio, y b) los edificios en rehabilitación.
La primera de estas excepciones es la que vamos a desarrollar a continuación, tratando de ver cómo la jurisprudencia ha ido interpretando y delimitando esta excepción.
En cuanto a la segunda, únicamente diremos, repitiendo las palabras de la Resolución Circular citada, que para que pueda aplicarse esta excepción habrá que tener en cuenta dos aspectos que señala el legislador:
a) En primer lugar, se exige que se trate de un supuesto de rehabilitación de edificio que implique una intervención total o parcial en los términos que resultan del referido artículo 2.2.b) de la Ley 38/99. El término concretamente elegido por el legislador, «rehabilitación», confrontándolo con los supuestos de obras en los edificios ya existentes enumerados en el artículo 2.2.b) de la ley, obligaría a entender que solo en los casos de rehabilitación stricto sensu puede aplicarse la exoneración del seguro
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decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes
. De todas formas, la DGRN continúa analizando que se entiende por rehabilitación en los distintos cuerpos legales, llegando a la conclusión de la amplitud de dicho término 5,
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y de esta forma incluye también como rehabilitación las actuaciones de...
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