Historia: Evolución de los arrendamientos urbanos en España; la prórroga forzosa

AutorJosé María Zaforteza Socias

Antecedentes, justificación, nacimiento, historia

Según el diccionario, la palabra prórroga significa aplazamiento, moratoria, continuación, alargamiento de un plazo, etc.; algo que se prorroga es algo que sigue, que continúa, que no se para, en el caso de un arrendamiento será la continuación del mismo una vez terminado el plazo establecido.

Una prórroga se puede establecer de forma voluntaria y también por imposición, personal o legal, con lo cual se convierte en forzosa; también puede ser voluntaria para una de las partes y obligatoria para la otra.

Es sabido que durante muchos años en los arrendamientos de viviendas y locales de negocio ha existido la prorroga obligatoria de los contratos, que si al empezar se sujetaron al plazo previsto en los mismos luego y por imposición legal se fueron prorrogando y prorrogando, y todavía son numerosos los arrendamientos que siguen sujetos a este sistema de prórrogas, para gozo de unos y disgusto de otros.

Desde el 9 de mayo de 1985 la prórroga forzosa, legal, quedó suprimida para los arrendamientos futuros, pero no para los pasados, para los arrendamientos concertados antes, que siguen teniéndola.

Esto no siempre fue así. El sistema de autonomía de la voluntad, de libertad en materia de arrendamientos urbanos, sin sujeción a prórrogas obligatorias, era el común en el derecho europeo a principios del siglo veinte; luego al sobrevenir la Gran Guerra, la del 14-18 también llamada la Primera Guerra Mundial, se creó un gran problema de escasez de viviendas, tanto por las destrucciones ocasionadas por aquélla como por los movimientos migratorios que originó, desplazamiento de personas de sus lugares de residencia, lo cual obligó a los Estados Europeos (no solo al nuestro) a intervenir en la materia estableciendo normas de derecho necesario, obligatorio, para proteger la ocupación de las viviendas dado el desfase producido entre la demanda y la oferta; de esta forma comenzó la protección al arrendamiento, a los inquilinos en perjuicio de los propietarios, por considerar que éstos se hallaban en situación privilegiada.

Nacimiento

España no participó en la Gran Guerra (la del 14-18) pero sufrió las consecuencias citadas por causa de la inmigración, gran movimiento de extranjeros que huían de las zonas destruidas o amenazadas, también hubo problemas en el abastecimiento de materiales de construcción; todo ello motivó que el Gobierno promulgara el Real Decreto de 21 de Junio de 1920, publicado en la Gaceta de Madrid del día 22 (la Gaceta hoy el BOE), en el que se estableció por primera vez en España la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, pero forzosa para los propietarios y voluntaria para los inquilinos.

Inicialmente la duración, la vigencia de este Real Decreto, se previó para un periodo de seis meses, pero como el problema que lo originó se mantenía, añadiendo las desvalorizaciones monetarias por causa de la guerra, la elevación de los niveles de vida, el aumento de la población obrera en las ciudades, etc., resultó que estas normas, la citada y las que siguieron consideradas como de emergencia se tuvieron que ir prorrogando y prorrogando con algunas variantes que no afectaron a la prórroga forzosa. En la mayor parte de los países europeos se tuvo que legislar igual pues la situación era similar.

Con el tiempo, al problema se le añadieron las consecuencias de las dos guerras siguientes (la española del 36-39 y la mundial del 40-45), con destrucción de edificios, carencia de materiales, migraciones y la consiguiente especulación.

Como resultado de todo ello nació en España un derecho especial arrendaticio algo complicado al pretender defender la situación de la parte considerada como más débil, el inquilino, sin perjudicar demasiado los derechos de la otra parte al parecer más favorecida, el propietario, algo muy difícil porque en ambas partes los había favorecidos y perjudicados; así nació la legislación especial de arrendamientos urbanos, que sigue aunque reformada en la Ley de 24 de noviembre de 1994 (BOE del 25); con aquella legislación anterior se inició la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento, a favor de los inquilinos y, más adelante, la denegación de prórroga a favor de los propietarios, para suprimir aquélla cuando circunstancias especiales así lo aconsejasen.

La prórroga forzosa, legal, en los arrendamientos urbanos nació en España en 1920 y duró hasta el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 (llamado decreto Boyer por el ministro promotor) que la suprimió por los efectos negativos que conllevaba al desincentivar la inversión inmobiliaria en alquiler, consecuencia de eternizar los contratos; en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, ya no se da la prórroga perpetua de forma obligatoria aunque sí otros tipos de prórroga; pero debe quedar bien claro que la supresión de la prórroga forzosa realizadas en 1985, como se ha dicho, no tiene efectos retroactivos pues es de cara a los contratos futuros no a los pasados, ya que los contratos de fechas anteriores, que la venían disfrutando, la mantienen, o sea la norma que la suprime no les afecta.

Y ya que estamos en este tema de la prórroga forzosa, y aunque se trata más ampliamente en capítulo aparte, recordemos que había arrendamientos de edificaciones, algunos subsisten todavía, que por no estar sujetos a la legislación especial de arrendamientos no tenían la prórroga forzosa, tales: los de temporada, de casinos de recreo, las habitaciones ocupadas por razón de cargo o empleo, los de casas en fincas rústicas y los de negocio o industria con local incluido; pero todo esto, véanlo en un tema aparte.

Historia de la prórroga forzosa: ¿Qué había antes? ¿Cuándo nació? ¿Cómo se desarrolló?

Vayamos un poco atrás, antes de nuestro Código Civil, que fue y es la gran Ley española que unificó toda la maraña de legislación existente y nos facilitó una norma básica para derechos y obligaciones.

La palabra civil procede del latín ?civis?, ciudadano, hombre de ciudad, y se introdujo en el vocabulario cuando en Roma sólo participaban del derecho civil los ciudadanos, los ciudadanos romanos; así, el derecho civil era el derecho de la ciudad, pero esto hoy ha cambiado.

Nuestro Código Civil, el que tenemos ahora, se formó por la necesidad de unificar la gran variedad de normas civiles existentes entonces en España, con disposiciones contradictorias y tendencias y espíritus diferentes; falta de unidad con la legislación foral y una jurisprudencia muchas veces controvertida por lo oscura y accidentada legislación que manejaba; estamos refiriéndonos a fines del siglo dieciocho.

En España, la legislación que venía rigiendo desde tiempo in-memorial era: las leyes posteriores a la Novísima Recopilación, la Novísima Recopilación y su suplemento, las leyes de la Nueva Recopilación no comprendidas en la anterior y las Partidas; aquí quedaban incluidos los fueros municipales, los nobiliarios y otros, las leyes de Toro, el Fuero Real, el Fuero Juzgo y? yo que sé, la tira de disposiciones antiguas; aparte de lo anterior estaba la legislación foral, ya saben: Catalunya, Balears, Aragón, Navarra, etc.; como ven un mare mágnum.

Los fueros eran cuadernos o compilaciones de leyes particulares con los que los Reyes iban agraciando a muchas poblaciones y así se llamaban fueros municipales; resultaba que las leyes del Fuero Juzgo, que era un código general, no bastaban ya para las nuevas necesidades de la población; también había fueros provinciales y generales de los cuales proceden muchas leyes de hoy.

El Fuero Juzgo era una colección de leyes que formó el Rey Chindasvindo y contenía normas aplicables a todos los súbditos. Antes de este código y prohibidas ya las leyes romanas se estaba al sistema de legislación personal o de castas y los Tribunales se regían por leyes propias.

En este sistema legislativo español el arrendamiento se desenvuelve dentro de un régimen de libertad casi total; contratos en general de corta duración y los casos de larga se debían a la voluntad de las partes, no a imposiciones legales. En Roma, a fines de la República la crisis social motivó en algunos casos la condonación de alquileres a las personas pobres con cargo a los fondos públicos, no a los propietarios; bajo el Imperio se produjo una enorme elevación de rentas por el desequilibro existente entre la oferta y la demanda de viviendas, algo parecido a lo ocurrido aquí en el siglo pasado, pero con la diferencia de que entonces la Administración se inhibió ante este grave problema.

En el derecho español ni el Código de Eurico ni el Fuero Juzgo regularon el arrendamiento; en los siglos XI, XII y XIII experimentan gran...

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