Estatuto del régimen de propiedad horizontal. Derechos y obligaciones de los propietarios

AutorDr. Ignacio Gallego Domínguez
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil. Universidad de Córdoba
Páginas55-75

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Actividad práctica 1ª dictamen

DICTAMEN: Exponga usted su opinión fundada y argumentada en Derecho sobre si es posible establecer -y en su caso con qué requisitos- un régimen especial de distribución igualitaria de gastos comunes que se aparte los módulos fijados en la cuota de participación en relación al valor total del edificio.

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Actividad práctica 2ª modelo de caso práctico

Un buen día Javier y Marta, que viven en un edificio en régimen de propiedad horizontal, deciden incorporar la terraza de su casa al salón de la misma. De esa forma ganarían unos metros cuadrados que vendrían muy bien para la ampliación del salón. No quieren pedir permiso a la comunidad porque saben que hay algunos comuneros que no ven bien dicha obra que afecta a la fachada y no quieren arriesgarse a una negativa expresa de la Junta de Propietarios. Prefieren la vía de los hechos consumados porque piensan que lo más probable es que de esta forma ningún comunero exigirá, una vez hecha la obra, reponer las cosas a su estado originario.

Lo cierto es que durante 18 años has disfrutado de la obra sin oposición, pero un buen día reciben la convocatoria de una Junta extraordinaria en la que, como punto de orden del día, figura la adopción del acuerdo tendente a obligar a Javier y María a reponer el balcón a su estado originario. Javier y María acuden a usted y le hacen las siguientes

Preguntas

1) ¿Un propietario puede cerrar un balcón de su casa sin contar con el consentimiento de la Junta de propietarios

2) De ser positiva la contestación a la pregunta primera, ¿es necesaria la unanimidad o basta la mayoría de la Junta de propietarios ¿Por qué

3) ¿En términos abstractos, puede la Junta de propietarios obligar a un comunero que ha cerrado un balcón sin su autorización a reponer el mismo al estado originario

4) ¿Una tolerancia de la Comunidad de propietarios de 18 años presente en el caso debe tener alguna repercusión en la pretensión de la Junta de propietarios

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Contestaciones

1) No, no puede hacerlo, pues afecta a la configuración y estado exterior del edificio, afecta a la fachada, por lo que es necesario contar con autorización de la Junta de Propietarios.

Conforme al art. 7.1 de la LPH, "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad", añadiendo que "En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna".

Así pues está fuera de sus facultades como propietario proceder al cierre de un balcón. Con independencia de la consideración del balcón como elemento común (por destino) -que será lo normal, si bien es posible que en la división horizontal se configure como elemento privativo- lo cierto que es cerrar el mismo afecta a la configuración externa del edificio, por lo que será siempre necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios.

2) La autorización de la Junta de propietario debe adoptarse por unanimidad.

La modificación de la fachada supone modificación de elemento común quedando sometida a lo dispuesto en el art. 12 y en el art. 17.1 de la LPH.

Conforme al art. 12 "La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo".

Es de aplicación el art. 17.1., conforme al cual "Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas: 1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad" añadiendo que "A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán

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como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción".

Por tanto no estamos ante un simple acto de administración sino de un acto que afecta a los elementos comunes para los que se requiere la unanimidad.

3) Sí, en términos generales puede.

Como norma general, en aquellos casos en los que un copropietario haya procedido a la modificación de algún elemento común sin contar con la autorización unánime de la Junta de Propietarios, la Comunidad puede solicitar que se hagan desaparecer las obras o modificaciones realizadas reponiendo las cosas comunes a su estado originario y si no es atendida esta petición por el comunero de un modo voluntario, los tribunales condenarán al mismo a la reposición de las cosas comunes

Vid. por ejemplo las Sentencia del TS de 14 de junio de 1992, de 3 de febrero de 1987 o la S. de 20 de abril de 2003. La STS de 20 de abril de 2003 en un caso en el que un comunero había abierto huecos en la fachada exterior y había cubierto la terraza del piso, el TS señala lo siguiente:

"El motivo debe prosperar porque la terraza, aun siendo elemento privativo, constituye al propio tiempo tejado del piso inmediato inferior; es también elemento definidor de la configuración externa del edificio que indudablemente queda alterada por la colocación de cubrimientos, aunque sólo el 5% de los materiales empleados se hayan sujetado con obras de albañilería. La configuración externa de un edificio se varía también con adherencias que alteran sensiblemente su forma geométrica o volumen. Las paredes externas del edificio, aun las que delimitan el piso propio de la terraza que de él forma elemento privativo por ser un piso retranqueado, son elementos comunes del inmueble y

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no se pueden abrir huecos ni modificar las dimensiones de los abiertos sin contar con el consentimiento unánime de los comuneros

Admitido el motivo procede casar la sentencia y en su lugar dictar otra dando lugar en parte a la reconvención ejercitada por la Comunidad de Propietarios, declarar la ilegalidad de las obras efectuadas en los elementos comunes del inmueble y que se recogen en el fundamento primero (cubrimiento de terraza y muro exterior del edificio con los huecos modificados o abiertos), y ordenar restituir el edificio a su antigua configuración, siendo irrelevante la alteración del pavimento de la terraza".

4) En el presente caso nos encontramos con un dato que no debemos desdeñar, la tolerancia de la comunidad durante 18 años a las obras inconsentidas y realizadas contraviniendo la normativa base en materia de propiedad horizontal.

Esta tolerancia ha sido considerada por la jurisprudencia como un acuerdo tácito o al menos como una situación que ha creado en el sujeto una creencia de que su actuación no será atacada.

Es doctrina jurisprudencias que dentro de los límites internos para el ejercicio de los derechos hay que identificar la buena fe y el ejercicio abusivo. Como supuestos que suponen un ejercicio contrario a la buena fe la doctrina y jurisprudencia identifican la prohibición de ir contra actos propios así como el retraso desleal. Pues bien el retraso desleal supone considerar contrario a la buena fe el ejercicio de un derecho o de una pretensión tras un largo período de tiempo de modo tal que tal conducta ha generado en el sujeto una expectativa en cierto modo razonable de que el derecho o la pretensión no serán reclamados.

De esta forma la jurisprudencia viene admitiendo en casos similares a los que no ocupa que reacción de la comunidad de propietario, si no se produce en un periodo razonable no será atendible.

La STS de 19 de diciembre de 1985 conoce de un supuesto en el que un propietario había realizado una serie de modificaciones en

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unos elementos comunes reaccionando la comunidad a los años, señalando:

"La sentencia recurrida fundamenta su fallo desestimatorio de la demanda en la doctrina jurisprudencial, recogida en las sentencias que cita, del consentimiento tácito de la Comunidad. Esta doctrina es ratificada por la S 13 de julio de 1995 según la cual: La realidad del tiempo transcurrido, dieciocho años, sin objeción alguna de la existencia del sótano permite traer a colación determinada doctrina de la Sala en torno a la exigencia por la LPH del acuerdo unánime de todos los copropietarios para modificar o alterar los elementos comunes del inmueble, al declararse que es preciso que tal consentimiento aparezca suficientemente acreditado y concluyente, pero admitiendo la voluntad tácita de los copropietarios, cuando mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión, doctrina la expresada que se encuentra recogida, entre otras, en las SS 28 de abril de 1986, y 28 de abril y 16 de octubre de 1992, y tiene su explicación en que, en razonamiento de la S 16 de octubre de 1992, el transcurso pacífico de tan largo periodo de tiempo, veinte años, sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho...

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