Escaleras
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
La vigente Ley española se refiere a las >, citándose como uno de los ele mentos comunes en el artículo 396 del Código civil, y no volviendo a referirse a ellas de un modo concreto en ningún otro precepto. Su régimen jurídico, pues, habrá de confi gurarse teniendo en cuenta las normas generales que en dicha ley se ocupan de los ele mentos comunes.
Las escaleras tienen por objeto unir dos planos a diferente nivel, comprendiéndose en el concepto las obras de muro o de hierro para el acceso a los pisos superiores o infe riores del edificio, el revestimiento en cemento, en piedra o mármol, las barandillas, los pretiles o antepechos, los pasamanos, etc., así como el complejo en el cual dicha escale ra está construida.
Algún autor, como ALBERT , arquitecto de profesión, engloba >.
Por nuestra parte, limitaremos el estudio a lo que en el concepto vulgar entendemos por escalera, incluyendo desde luego los rellanos, la caja de la misma, y todos cuantos servicios la complementen.
Desde el punto de vista arquitectónico puede hablarse de escaleras principales, secundarias y de buhardilla o sótanos; así como también de escaleras al aire libre, de forma que estén aisladas para el servicio de determinados apartamentos, como terrazas, etc., o adosadas a los edificios, como es costumbre en poblaciones de clima cálido; y escaleras en el interior de dichos edificios, que son las más frecuentes.
En el campo de los tribunales, hemos de citar:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de octubre de 1983 (Ar. 5.316) que parte de que el vestíbulo del ascensor y el rellano de la escalera son elementos comunes, y ello al margen de las relaciones que fuera de la escritura de división horizontal de la casa pudieran haber existido entre la entidad promotora y vendedora y el comprador demandado, lo que constituye una situación particular a ventilar entre ellos.
La de 15 de junio de 1972 de la AP de Madrid, que declara que el rellano o vestíbulo de ascensores ha de considerarse como elemento común comprendido entre los que señala el artículo 396 del Código civil, no habiéndose señalado como privativo en el título constitutivo.
Ya hemos visto cómo el artículo 396 del Código civil considera a las > como uno de los elementos comunes del edificio necesarios para su adecuado uso y dis frute; carácter que también proclama la Sentencia de la Audiencia de La Coruña de 15 de mayo de 1950 y la de 21 de enero de 1969 de la AP de Lugo, en la que se agrega que no es posible admitir que la escalera sea común hasta el límite que sirve a todos los pisos y privativa de cada uno después.
Este carácter ha de valer como principio general para todos los propietarios del inmueble, incluidos los que lo sean de los bajos, tengan o no puerta abierta al zaguán. La razón, como apunta ALBERT , es clarísima; la escalera conduce a la cubierta o a la terraza, es decir, al tejado o al terrado, el cual es de propiedad común. El propietario del bajo debe tener derecho a subir aunque sea por motivos de inspección de lo que es suyo, y si tiene derecho a usarla, debe repararla aunque no suba nunca y aunque diga que renuncia a su derecho de vigilar su cubierta.
Problemática
1) ¿Podrían dichas escaleras pertenecer a un número determinado de propietarios? La doctrina admite esta posibilidad. Véanse si no las opiniones de NOBILE , PERETTI-GRIVA , GRECO , RIZZI, BATLLE,1 etc. Sin embargo, siguen la opinión contraria en el sentido de sostener que las escaleras tienen siempre la consideración de elemento común, BRANCA , GUIDI y VISCO.2
Es interesante en este aspecto la tesis de VENTURA -TRAVESET [3] al disentir de los que opinan que las escaleras accesorias que sólo sirven de acceso a uno o dos pisos, sean pri vativos de estos pisos. >
Por su parte, MARTÍN -GRANIZO ,4 después de sostener que >, agrega más adelante que >.
Nosotros creemos que cabe concebir una propiedad privativa en favor de uno o de varios propietarios en lo que respecta a cierta clase de escaleras como algunas de las construidas al aire libre, pero que en caso de duda la presunción ha de estar en favor del carácter común de las mismas. Todo acuerdo en este sentido habría de adoptarse por unanimidad .
El Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de junio de 1973 (Ar. 2.541) que declara de propiedad común el descansillo de la escalera correspondiente al ático, del que los titu lares de éste se apropiaron para incorporarlo al mismo.
2) ¿Sería válido el pacto por el cual se atribuyese a determinados propietarios la propiedad de ciertas escaleras?
No hay inconveniente en admitirlo, si se adoptase por unanimidad, y siempre que el uso de las mismas no se impida a los que han de utilizarlas.
3) Posibilidad de que existan escaleras independientes para acceder a las distintas partes del edificio
Si se diere esta circunstancia, observada con cierta frecuencia en casas de aspecto señorial, en las que, por ejemplo, los pisos de la izquierda tienen escalera independien te de los de la derecha, habría que presumir que la propiedad de cada una de esas esca-leras correspondería a los propietarios de las viviendas o apartamentos a que sirve.
4) ¿Podrá prohibirse el uso de las escaleras a los propietarios de plazas de garaje? Resulta cada vez más frecuente que a los propietarios de las plazas de garaje, que no lo sean, al propio tiempo, de pisos en el mismo inmueble, se prohíba la utilización del ascensor aunque llegue hasta dicho garaje, imponiéndoles lo hagan por la propia rampa cuando en ella existan peldaños al efecto.
El tema, como no podía ser menos, ha llegado al Tribunal Supremo, dictándose por la Sala 1.ª la Sentencia de 4 de octubre de 1994 al declarar:
La modificación segunda denuncia con base en el ordinal 5.º del artículo 1962 de la Ley rituaria civil, la infracción por inaplicación de los artículos 5 y 6 de la Ley de pro piedad horizontal de 21 de julio de 1960 en relación con el 396 del CC, al estimar que quien adquiere en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal un piso o local en este caso una plaza de garaje manifestando conocer los estatutos de la comunidad, está aceptando el contenido de las cláusulas contenidas en el contrato de adquisición de referida plaza y de los estatutos, a tenor de los cuales el local de garaje >.
La anterior motivación es de estimarla por los siguientes razonamientos: a) como queda claramente probado, los actores, al adquirir sus respectivas plazas de garaje, lo hicieron con pleno conocimiento de que el acceso a las mismas se había de operar >, que no es el correspondiente...
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