La entrega y las obligaciones del vendedor derivadas de la buena fe contractual: la segunda venta del inmueble por un mismo vendedor. (Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2000)
| Autor | Carmen Jerez Delgado |
| Cargo | Profesora de Derecho civil Universidad Autónoma de Madrid |
| Páginas | 1711-1722 |
La entrega y las obligaciones del vendedor derivadas de la buena fe contractual: la segunda venta del inmueble por un mismo vendedor. (Comentario a la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 20001)
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Cuando un mismo sujeto vende por segunda vez una finca de la que fue propietario, puede provocar la pérdida de la propiedad del primer adquirente. Emergen entonces cuestiones jurídicas de diversa índole, que van a ser objeto de nuestro comentario.
En el caso que contemplamos, la misma persona vendió dos veces el mismo inmueble, con una diferencia de tiempo considerable entre uno y otroPage 1712 contrato. En una primera venta había enajenado la finca como propietario de la misma, pero esta segunda vez está vendiendo una cosa ajena, porque la posesión de la finca la entregó ya al primer comprador.
El adquirente en la segunda venta es un tercero hipotecario, que queda protegido como propietario (art. 34 LH). Por esta razón, el primer comprador queda privado de su propiedad.
La demanda del primer comprador -despojado del inmueble- se dirige tan sólo frente al vendedor: Pide en ella la resolución del contrato por incumplimiento. Esta pretensión será desestimada en las dos instancias, y desestimado será también el recurso de casación.
HECHOS.-Con fecha 15 de enero de 1954, D. Juan Antonio R.R. vendió una finca rústica en documento privado a su hermano, al que transmitió después la propiedad por la entrega del inmueble. Tras la muerte de su hermano, D. Juan Antonio realiza un segundo contrato de venta de la finca, esta vez en escritura pública. El tercero inscribe su título en el Registro de la Propiedad. La esposa del hermano fallecido demanda a D. Juan Antonio R.R. por incumplimiento de su obligación como vendedor, y pide la resolución del contrato de compraventa, con la devolución del precio pagado más los intereses y una indemnización por los daños y perjuicios.
PROCESO.-En Primera Instancia se desestimó la demanda por apreciar la prescripción de la acción. La Audiencia Provincial revocó la anterior y rechazó la prescripción. La nueva sentencia también fue desestimatoria por no quedar determinado el tipo de incumplimiento en que pueda haber incurrido el demandado vendedor, que cumplió con su obligación de entrega2. Se declara, por otra parte, que no está suficientemente acreditado el cumplimiento íntegro de la obligación de pago del precio del comprador. En casación, no hubo lugar.
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El recurso se basa en cuatro motivos. En ellos se alega la incongruencia de la sentencia (motivos 1.° y 2.°); la infracción por inaplicación del artículo 1504 CC (motivo 3.°); y, por último, la infracción de los artículos 1124-11 y 1473 CC, en relación con el artículo 34 LH (motivo 4.°). Ha sido este cuarto motivo y los fundamentos de su desestimación lo que ha dado pie al presente comentario.
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En los dos primeros motivos del recurso se alegó la incongruencia de la sentencia: De un lado -defiende la parte recurrente-, porque en ella no sePage 1713 considera determinado ni acreditado el incumplimiento del demandado que, sin embargo, vendió por segunda vez la finca a otro comprador que inscribió su adquisición en el Registro. De otro lado, porque en la sentencia se declara que el vendedor cumplió con su obligación de entrega a la parte compradora, pronunciamiento que no se había solicitado en la demanda. No se acogen estos motivos porque la incongruencia -que supone la falta de adecuación entre las peticiones de la demanda y lo decidido en el fallo-, en principio, no cabe en la sentencia desestimatoria (FD 2.°).
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En el motivo tercero se alega la infracción, por inaplicación, del artículo 1504 CC y de la jurisprudencia que lo interpreta, al no haberse considerado en la sentencia que el comprador puede pagar en todo momento antes de haber sido requerido para ello por el vendedor, sin incurrir entretanto en incumplimiento. Tampoco este motivo es acogido. El Tribunal Supremo declara que no hay infracción del artículo 1504 CC: En primer lugar, porque no se ha acogido la resolución solicitada por el vendedor, que alegaba el incumplimiento del primer comprador por falta de pago del precio; En segundo lugar, porque el régimen jurídico dispuesto en el artículo 1504 no evita que pueda calificarse como incumplimiento la conducta del comprador que no ha pagado, sino simplemente concede al comprador el beneficio de oponerse a la resolución mientras no haya sido requerido al pago por el vendedor (FD 3.°).
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Por último, en el cuarto motivo se pide la casación de la sentencia anterior por infracción del segundo párrafo del artículo 1124 CC y del artículo 1473 CC, en relación con el artículo 34 LH, al no haberse contemplado el incumplimiento en que incurre el vendedor demandado al realizar la «doble venta»: Alega la parte demandante y ahora recurrente que el hecho de que aparezca un tercero protegido como propietario por haber inscrito antes su título en el Registro en una «doble venta» (a la que asocia el art. 1473-11 CC) lleva consigo el incumplimiento del vendedor frente al primer comprador. Éste queda legitimado, por consiguiente, para resolver el contrato o para exigir el cumplimiento, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos (art. 1124 CC). También este motivo se desestima.
El Tribunal Supremo recuerda en primer lugar, que la sentencia de instancia claramente se ha pronunciado sobre el incumplimiento del vendedor al indicar expresamente que no ha quedado acreditado. En segundo lugar, el Supremo declara que no estamos ante un supuesto de doble venta sino de venta de cosa ajena: «aquélla es el caso de la persona que vende la misma cosa a dos personas y el artículo 1473 del Código Civil indica cuál de ellas la adquiere; ésta es el caso, como el presente, en que se vende la cosa a una persona, que la adquiere y, posteriormente, a otro, que no será sino venta de cosa ajena; el adquirente, si reúne los presupuestos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria será mantenido en su adquisición, en todo caso».
No nos deja indiferentes el fallo de la sentencia del Supremo, en el que se declara que no está facultada la compradora para resolver el contrato de compraventa, porque se trata de una venta de cosa ajena y no de una doble venta; y porque, en definitiva, queda acreditado que el vendedor cumplió la obligación de entrega y puesta en posesión de la finca vendida. Es cierto que el fallo también se basa en que no se ha acreditado que la compradora demandante cumpliera su esencial obligación de pago del precio (FD 4.°), lo que realmente obstaculiza el ejercicio por su parte de la facultad resolutoria.Page 1714
La diligencia exigible a la compradora para inscribir, primero, y para pagar o para conservar los medios acreditativos del pago3, después, justifica en parte el resultado de esta sentencia, que pudiera parecer correcta conforme a la más estricta técnica jurídica. No obstante, el fallo no acaba de adecuarse al más elemental sentido de la justicia, pues tampoco satisface la declaración de que no hay ningún tipo de incumplimiento por parte del vendedor en este caso, como si por el hecho de haber entregado la posesión de la finca quedara éste liberado totalmente frente al comprador. Y, aunque así fuera, lo cierto es que la situación de pérdida del inmueble en que se encuentra la compradora no ha sido provocada directamente por su negligencia u omisión al no inscribir su título en el Registro, sino -sobre todo- por la actitud dolosa que ha tenido el vendedor después de la entrega. Ante él, la vendedora no puede quedar desprotegida. Esto nos permite hacer una reflexión sobre algunos aspectos de nuestro ordenamiento jurídico.
Desde que entregó la posesión de la finca, el vendedor cumplió con su obligación de entrega, y ésta, ciertamente, se ha extinguido (arts. 1461-1462.1 y 1156 CC). Desde que recibió la posesión, la parte compradora ha sido reconocida como propietaria (art. 609 CC). No sabemos con exactitud cuánto tiempo ha transcurrido entre la adquisición y la pérdida de la propiedad de la parte demandante, pero algunos datos nos permiten abogar que ha transcurrido ya un número considerable de años 4.
Durante este tiempo el comprador ha sido reconocido por la ley como propietario. Su adquisición, válidamente realizada en virtud del título y el modo, es plenamente eficaz, también frente a terceros. Sin embargo, ante el tercero hipotecario y en virtud de la protección a la apariencia (art. 34 LH), la propietaria (viuda del comprador) queda despojada del bien y desprotegida por el ordenamiento en este sentido.
Teniendo en cuenta que frente al tercero hipotecario nada puede, ¿no es cierto que queda manifiesta la necesidad de proteger a la demandante frente al vendedor del inmueble de modo más eficaz? Al margen de las soluciones de lege ferenda que...
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