Enajenación de finca rústica, previa segregación
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
La enajenación de una finca rústica precedida de una segregación está sujeta en cuanto a la venta o contrato de que se trate a las reglas generales de toda compra-venta, (pueden verse los diversos temas en esta misma Obra), pero al proceder la finca de una segregación – se trate de compraventa, dación en pago, permuta, etc.- está especialmente afecta a los requisitos necesarios que hacen referencia a toda segregación o divisiones de un terreno rústico y a la aplicación de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo.
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Contenido
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Procede destacar las siguientes:
Unidades mínimas de cultivoLa regla general es que, en materia de terrenos rústicos, se han de tener en cuenta las normas sobre Unidades mínimas de cultivo, y además en algunas legislaciones, hay la necesidad de aportar la certificación municipal de innecesariedad de licencia de parcelación. Por tanto, por aplicación de la normativa nacional en materia de fincas rústicas, no pueden segregarse ni dividirse ni formarse Fincas (o quedar Fincas-Resto) por debajo de las unidades mínimas (cultivo secano, regadío, bosque, en su caso), so pena de nulidad radical de la segregación y venta, salvo las excepciones previstas en la ley o disponer de la autorización pertinente.
Además hay legislaciones como la aragonesa, canaria, castellanoleonesa, catalana, navarra, valenciana y la reciente vasca que exigen la indicada certificación municipal de innecesariedad, a efectos puramente de control y otras, como la andaluza, que indican supuestos en los que, en suelo rústico, una segregación o división pueden suponer parcelación urbanística o las que sólo se refieren a parcelaciones propiamente urbanas, para exigir, como es natural, la licencia.
Legislación Estatal sobre segregaciones y divisiones de fincas rústicas Ley de Explotaciones agrariasLa Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias reguló las llamadas unidades mínimas de cultivo. En efecto, su art. 24 establece que:
- Sólo será válida la división o segregación de una finca rústica cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
- Los actos o negocios jurídicos, sean o no voluntarios, que produzcan la división de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni ante a terceros.
- La partición de herencia deberá realizarse respetando las unidades mínimas de cultivo, aunque sea contrario a la voluntad del testador, y aplicando las reglas contenidas en el del Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.
Las excepciones se contienen en su art. 25 en virtud del cual se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
- Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que a resultas de la división o segregación, la finca que se divide o segrega y la colindante, no resulten de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
- Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia. En estos casos en que se transmita, divida o segrega la propiedad, con fines industriales u otros de carácter no agrario, no se entenderá vulnerada la legislación agraria a los efectos del art.26 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 -, (que ha derogado el texto refundido de la ley de suelo aprobado por elRDLeg 2/2008, de 20 de junio) que a su vez había derogado la ley 1/1992.
- Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
- Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Como dice la Resolución de 7 de noviembre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 1] corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurren o no las excepciones a la prohibición de divisiones y segregaciones inferiores a la unidad mínima de cultivo correspondiente.
El silencio administrativoEl Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio (en vigor el 7 de julio de 2011) recogió la doctrina de la Sentencia del TS diciendo en su Exposición de Motivos:
se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia del Tribunal Supremo Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, de 28 de Enero 2009 [j 2] fijó como doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituía una norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos.
Y por ello, en su día, el art. 23 (de aplicación en todo el Estado) en relación con la Seguridad jurídica en materia inmobiliaria, dijo que requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística los siguientes actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo:
- Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
- Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
Hay que advertir que este precepto fue derogado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y además declarado inconstitucional al no justificarse la urgencia de un Decreto Ley - no por el fondo- por Sentencia nº 29/2015 de Tribunal Constitucional, Pleno, 19 de Febrero de 2015, [j 3] pero la solución del silencio negativo continuó vigente al estar dispuesto por la nueva redacción del art. 9 del anterior Texto Refundido de la Ley del Suelo por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta disposición ha sido derogada por el el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre- en vigor el 31 de octubre de 2015 - que dispone en su art. 11.3:
... 3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación. b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.
Las (letras b y c declaradas constitucionales por la Sentencia del Tribunal Constitucional nº 75/2018, de 5 de julio de 2018.) [j 4]
La Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que entró en vigor el 2 de octubre de 2016) recoger la excepción al silencio positivo en el art. 24 que dice:
1. En los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, sin perjuicio de la resolución que la Administración debe dictar en la forma prevista en el apartado 3 de este artículo, el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, legitima al interesado o interesados para entenderla estimada por silencio administrativo, ‘’’excepto’’' en los supuestos en los que una norma con rango de ley o una norma de Derecho de la Unión Europea o de Derecho internacional aplicable en España establezcan lo...
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