Els drets de cens
| Autor | Adolfo Lucas Esteve |
| Páginas | 121-136 |
Page 121
El dret de cens és una figura tradicional del dret civil català, especialment en la modalitat de cens emfitèutic o emfiteusi, però fins a arribar a la configuració actual com a dret real en cosa aliena ha passat per múltiples i variades vicissituds.
El seu antecedent més remot se situa en el dret romà, en concret, en la cessió pel municipi o un altre organisme públic a particulars de la possessió i gaudi de finques incultes per explotar-les, per un temps molt llarg o a perpetuïtat (agri vectigales), a canvi d’un cànon o vectigal. Aquesta figura, que es va anar perfilant amb el temps, va tenir un gran desenvolupament a conseqüència de les lluites de l’imperi contra els pobles bàrbars. A les terres frontereres sovintejaven els camps deserts, i els grans propietaris, públics o privats, no trobaven cultivadors en les condicions habituals del moment. És per això que es van veure obligats a concedir les terres a llargs terminis o a perpetuïtat, i amb preus inferiors als dels arrendaments d’altres llocs amb menys riscos. La posició jurídica del tenidor de la terra va ser protegida per una actio in rem utilis (actio vectigalis), justificada per l’estabilitat d’aquesta tinença, per defensar-se del cedent i d’altres terceres persones. Això va donar peu als glosadors a qualificar el dret del tenidor amb l’expressió domini útil,i el dret del cessionari domini directe, termes que es van unir a l’emfiteusi fins als nostres dies i que van donar peu a configurar-la com un domini dividit.
L’emfiteusi va ser rebuda a Catalunya entre els segles X i XI en plena època feudal. El feu va aparèixer quan els comtes designats per Carlemany per governar i administrar els territoris conquistats van començar a concedir terres en precari a canvi de prestacions personals sempre que el concedent les exigís. L’emfiteusi a Catalunya és conseqüència d’una evolució lenta d’aquesta figura, que es va perfilant quan els senyors feudals i el clergat volien més rendes i beneficis que prestacions personals. Amb el desenvolupament de la classe mitjana s’estén l’emfiteusi. Aquesta, propietària d’hisendes considerables, es converteix en una propietària que necessita que es conreïn les terres, les quals no pot cultivar directament. Llavors la concessió de terres ja no es fa en precari, sinó mitjançant un cànon o mercè moderats. D’aquesta manera, el cens va permetre l’accés a la propietat a una gran part de la població.
L’ús de l’emfiteusi va disminuir dràsticament al segle XX, amb la qual cosa la seva presència en la vida jurídica es va reduir als censos que constaven en el Registre com a
Page 122
antics gravàmens de finques. La quantia del lluïsme i la possibilitat de redempció del gravamen o no són dos dels punts més controvertits d’aquesta figura al llarg de la seva història en aquesta comunitat. La Llei de 31 de desembre de 1945 sobre redempció, divisió i inscripció de censos va ser dictada per Catalunya per tal de resoldre aquestes qüestions. Posteriorment, el 1960, la regulació d’aquesta figura es va recollir en els articles 296 i següents de la Compilació de Dret Civil de Catalunya.
Per modernitzar-la, el legislador català va promulgar la Llei 6/1990, de 16 de març, dels censos (en endavant, LC). Aquesta norma va refondre en un sol text legal el conjunt de disposicions relatives als censos, fins aquell moment disperses en diferents cossos legals. A més, va eliminar la divisió tradicional del domini característica del cens emfitèutic, i va configurar clarament la figura del cens com un dret real en cosa aliena. Va incloure un conjunt de disposicions dirigides a facilitar l’alliberament de les càrregues de les finques que en el moment en què es va promulgar la llei estaven gravades amb censos, i es va culminar així un procés que ja s’havia iniciat amb la Llei de 1945.
El règim que conté la LC ha passat amb lleugeres modificacions, relatives a la reclamació de les pensions, els terminis i a la forma de fixar el valor de la redempció, al capítol V del Llibre V relatiu als drets reals del Codi civil de Catalunya (arts. 565-1 a 565-33), aprovat per la Llei 5/2006, de 10 de maig.
Així, el capítol V del Llibre V està dividit en tres seccions. Mentre la primera estableix disposicions generals sobre els censos, les dues següents contenen el règim dels dos tipus de cens que tipifica la llei: el cens emfitèutic i el cens vitalici respectivament. Al seu torn, dins de la secció dedicada al cens emfitèutic hi ha tres subseccions: una dedicada a disposicions generals d’aquesta classe de cens, una altra que regula el dret de lluïsme i una tercera, que es dedica al règim del dret de fadiga.
Per completar la regulació d’aquesta figura cal tenir en compte les disposicions transitòries 13a, 14a i 15a de la Llei 5/2006 relatives, respectivament, a l’extinció i la cancel·lació dels censos anteriors al 1990, a la redempció dels censos constituïts d’acord amb la legislació anterior a la Llei 6/1990 i als terminis d’usucapió i prescripció de censos, lluïsmes i pensions.
Una qüestió que es planteja avui dia és la de la utilitat del cens. Encara que pugui semblar una figura obsoleta, la configuració actual com a pensió periòdica garantida amb una finca té la virtualitat de donar resposta a necessitats socioeconòmiques i jurídiques dels nostres dies. Pot ser una alternativa al préstec hipotecari per adquirir béns immobles i, en la forma de cens vitalici, pot complir una funció anàloga a la de la hipoteca inversa. Cal pensar en les persones que quan acaben la vida laboral tenen un habitatge, però no liquiditat. Mitjançant la transmissió de la propietat de la casa i la reserva a favor seu dels drets de cens vitalici i usdefruit sobre aquesta, poden continuar vivint-hi i tenir una pensió que els permeti mantenir un nivell de vida determinat.
Després d’aquesta introducció s’analitzaran els temes següents: el concepte de cens i les seves característiques generals; la distinció amb figures afins; la constitució del cens; el seu contingut; les classes de censos, i les causes d’extinció.
El cens consisteix en el dret a rebre prestacions periòdiques amb garantia real sobre un immoble. Aquest és el concepte que recull el Codi civil de Catalunya, que el defineix en l’article 565-1: «El cens és una prestació periòdica dinerària anual, de caràcter perpetu o temporal, que es vincula amb caràcter real a la propietat d’una finca, la qual en garanteix el pagament directament i immediatament.»
Page 123
Característiques del cens:
-
Dret real en cosa aliena: aquest concepte de cens recull el que ja contenia la LC i el configura com un dret real en cosa aliena, amb la qual cosa elimina la confusió quant a la naturalesa jurídica del cens emfitèutic, conformat tradicionalment com un domini dividit. D’acord amb el règim actual, en les dues modalitats de cens vigents, el censalista és el titular del dret de cens i, per tant, qui té dret a rebre la pensió, mentre que el censatari és el propietari de la finca gravada i l’obligat a pagar la pensió (art. 565-1.2). El Codi civil estatal regula tres modalitats de cens: el reservatiu, el consignatiu i l’emfitèutic. Els dos primers reflecteixen dues formes de constituir un mateix dret de naturalesa real en cosa aliena. No obstant això, l’emfitèutic està configurat com un domini dividit, de manera que el censalista manté el domini directe juntament amb el dret a percebre la pensió i el censatari ostenta el domini útil (veg. l’art. 1605 CCE). Aquesta concepció es reflecteix en altres normes i per això fan servir la mateixa terminologia (veg.p. e. art. 8.1 LH i 69 a 74, 214 i 377 RH).
-
Càrrega real: en tant que el cens atribueix al seu titular el dret a un cànon o prestació periòdica amb càrrec a una finca, és a dir, que la finca garanteix directament el pagament de les pensions (565-8.6), encaixa en la figura de la càrrega real, varietat de les obligacions propter rem. Les obligacions propter rem són veritables obligacions «la particularitat de les quals radica en què el subjecte passiu s’individualitza per la seva posició jurídica: ostentar la titularitat d’un dret real sobre una cosa. Qui ostenti en cada moment aquesta titularitat és l’obligat a executar la prestació» (DÍEZ PICAZO I GULLÓN BALLESTEROS). Doncs bé, una especialitat de les obligacions propter rem són les càrregues reals definides per LACRUZ BERDEJO com a «obligació de pagament que ve imposada sobre un immoble a favor d’una persona per voluntat privada». A diferència de les obligacions propter rem, les càrregues reals produeixen acció real sobre la finca gravada en cas d’incompliment del deure de pagament de la pensió (DÍEZ PICAZO I GULLÓN BALLESTEROS), com és el cas del cens a Catalunya (art. 565-1.1 i 565-8.6).
-
Transmissibilitat del cens: l’article 565-5.1 CCCat permet la transmissió tant de la finca gravada com del dret de cens mateix. A causa del caràcter real del cens l’alienació de la finca es verifica amb subsistència de la càrrega.
Aquesta facultat de disposició queda matisada pel dret d’adquisició preferent, cone-gut com a fadiga en la tradició jurídica...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba