Elevación a público de contrato de reserva de compraventa. Herencia y parientes tronqueros en el país vasco.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

Hechos: Se otorga un contrato privado, llamado de reserva, para la venta de una vivienda y garaje situados en el País Vasco (en territorio foral o tierra llana) y poco después fallece el propietario y futuro vendedor. Posteriormente (en 2021) la viuda y única heredera del vendedor (que tenía vecindad civil foral vasca), junto con el comprador, elevan a público dicho contrato (que se califica ahora de compraventa) y se dice que se venden y transmiten dichos bienes.

La registradora encuentra tres defectos: 1.- Que el contrato privado no es de compraventa sino de reserva por lo que no es traslativo sino meramente obligacional y no es susceptible de inscripción; 2.- Que el bien forma parte de la herencia y ha de adjudicarse previamente dentro de la herencia; 3.- Que, en este caso, los llamados a esos bienes son los parientes tronqueros del causante al estar situados en territorio foral, los cuales son los que tendrían que otorgar la escritura de compraventa, previa determinación de quienes son por acta notarial.

El interesado recurre y alega que el contrato privado era un verdadero contrato de compraventa, perfeccionado pero no consumado pues faltaba la transmisión de la propiedad, que es lo que se hace en la escritura pública; que para inscribir la compraventa no es necesaria una previa adjudicación “en vacío” a los herederos según varias resoluciones de la DG que cita; y que la existencia de presuntos parientes tronqueros, de haberlos, no imposibilita jurídicamente la transmisión de los bienes troncales, sin perjuicio de su derecho a ejercitar la denominada “saca foral” (similar al retracto) en el plazo de tres meses desde su inscripción en el Registro de la Propiedad. En este caso, además, considera que los bienes no son troncales al estar situados en suelo urbano.

El notario autorizante informa en igual...

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