Elevación a público de contrato privado de arrendamiento otorgado por el titular de una mitad indivisa
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El arrendamiento por plazo de 5 años es un acto de administración, y puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, pero ésta no se da cuando lo otorga el titular de una mitad indivisa.
Supuesto: Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda por un plazo de duración de cinco años sujeto a prórrogas automáticas sucesivas, otorgados ambos documentos por solo uno de los copropietarios de la finca arrendada, titular de una mitad indivisa.
El registrador suspende la inscripción por entender que el propietario de la restante mitad indivisa de la finca debe consentir el arrendamiento.
El recurrente alega que el contrato de arrendamiento tiene un plazo de vigencia y eficacia de cinco años, y según la jurisprudencia los arrendamientos cuya duración es de seis años o menos constituyen un acto de mera administración y no de disposición; Y que la arrendadora, propietaria de la mitad indivisa del inmueble, dispone además de la posesión del mismo.
La DGRN confirma la calificación registral, pues, aunque considera que este arrendamiento es un acto de administración, y que puede otorgarlo quien ostente los intereses de la mayoría de los condueños, en el presente caso dicha mayoría no existe.
Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición, el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
Así, es generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo sólo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición, algo que la jurisprudencia ha resuelto con base en el criterio del plazo de duración de seis años.
El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición. La inscripción proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.
En la escritura a que se...
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