Escritura por la que el juez eleva a público un contrato privado de compraventa

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aSeptiembre 2021



Contenido
  • 1 ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.
  • 2 Nota previa
  • 3 Modelo de escritura
  • 4 Comentario
    • 4.1 Supuesto del formulario
    • 4.2 Puntos de interés
      • 4.2.1 LEGITIMACIÓN del juez y especial caso de ignorados herederos del vendedor
      • 4.2.2 Licencia de parcelación
      • 4.2.3 Venta judicial y arrendatarios
      • 4.2.4 Referencia a gastos de comunidad, si estamos ante entidad en PH.
      • 4.2.5 Problema si se trata de una vivienda
      • 4.2.6 Venta al heredero del comprador
      • 4.2.7 Transmisiones intermedias
      • 4.2.8 Documento privado y justificación del medio de pago
      • 4.2.9 Derecho a elevar a público un documento privado
      • 4.2.10 Necesidad o no de protocolizar la Sentencia
      • 4.2.11 La firmeza de la sentencia que condena a la elevación a público del documento privado
      • 4.2.12 Acción de impugnación de la sentencia por el rebelde
    • 4.3 Temas fiscales
  • 5 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 6 Legislación citada
ATENCION: Formulario aplicable a partir del 3 de septiembre de 2021.

1. Legislaciones que se rigen por el Código Civil: La Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (entrada en vigor el 3 de septiembre de 2021) suprime la incapacitación y modificado diversos preceptos que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc., y también muchos artículos del Código Civil, en especial los referentes a la tutela y curatela y a la capacidad de las personas).

2. Cataluña: el DECRETO LEY 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad, asimismo en vigor el 3 de septiembre de 2021, dispone que la persona mayor de edad que necesita apoyo para ejercer su capacidad jurídica en condiciones de igualdad puede solicitar la constitución de la asistencia que regulan los artículos 226-1 a 226-7 del Código civil de Cataluña y que a partir de la entrada en vigor de dicho Decreto ley, la tutela, la curatela y la potestad parental prorrogada o rehabilitada ya no se pueden constituir en relación a las personas mayores de edad. Se les aplicará, si procede, el régimen de la asistencia que regulan los artículos 226-1a 226-7 del Código civil de Cataluña. redactados de nuevo por dicho Decreto Ley?

Juicio de capacidad:

Consecuencia de estas nuevas normas: hay quien defiende que no es correcto utilizar la fórmula clásica en el juicio del notario cuando se dice que el/los otorgante/s tiene/n capacidad para *, capacidad legal necesaria y otras fórmulas similares, puesto que toda persona tiene capacidad, sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Si se decide que procede modificar la fórmula tradicional, habrá que utilizar nuevas fórmulas, hasta la consolidación de alguna de ellas (se ofrecen en el cuerpo del formulario varias opciones, y caben otras). Puede ser conveniente en el Otorgamiento y autorización hacer constar que consiente/n y firma/n, teniendo el/los otorgantes a mi juicio, discernimiento necesario para prestar libremente su consentimiento por la íntegra comprensión del presente instrumento público.

3. Aragón, hasta la necesaria adaptación puede haber cierto conflicto y discordancia entre sus normas sustantivas y las procesales o de publicidad que resultan de las modificaciones que introduce de la citada Ley 8/2021 y que afectan a todo el Estado (Ley del Notariado, Ley de Jurisdicción voluntaria, ley de Enjuiciamiento Civil, Ley del Registro Civil, etc.).

Nota previa

El formulario propuesto sigue el sistema tradicional según el cual a otorgar la escritura comparece el Juez en rebeldía del vendedor y el comprador demandante. Ver en el comentario la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2013. [j 1]

Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *,

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, designado en Turno Oficial,

COMPARECEN:

De una parte,

EL/LA ILUSTRÍSIMO/A SEÑOR/A *, Juez de Primera Instancia e Instrucción número * de *.

Actúa por rebeldía de *, con domicilio en *, y DNI/NIF *.

Ejerce este acto de autoridad en virtud de su cargo, el ejercicio del cual me consta por notoriedad.

Y de otra,

DON *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *. De vecindad civil * (expresión, en su caso, del régimen de bienes de personas casadas).

Es de nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Conozco a su Señoría quien juzgo con legitimación para este acto e identifico a los otros comparecientes, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por su expresado Documento Nacional de Identidad, cuyo número coincide con el de Identificación Fiscal. (Fe de conocimiento u otros medios de identificación)

(Juicio notarial: Opciones)

  • A mi juicio los señores comparecientes tienen legitimación y pueden ejercitar su capacidad jurídica para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • Les juzgo con legitimación y aptitud en el ejercicio, por sí, de su capacidad jurídica para el otorgamiento de esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • Les juzgo con aptitud y legitimación, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para el otorgamiento de esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- Que mediante documento privado de fecha *, Don * vendió a Don *, quien compró la finca en dicho documento descrita, por el precio y condiciones que allí se expresan. Copia del documento se une a esta matriz.

II.- Que Don (parte compradora) presentó en el Juzgado de Primera Instancia número * de **, demanda de juicio declarativo de menor cuantía para elevar a público el contrato de compraventa antes referido, habiendo sido íntegramente satisfecho el precio de la compra.

III.- Presentadas las oportunas pruebas, los documentos justificativos del pago del precio de la venta y cumplidas todas las formalidades procesales necesarias, incluyendo publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, y la documental pertinente, recayó Sentencia, hoy firme, de **, en la cual, Don **, Juez del Juzgado número ** falló: «Que ESTIMANDO...».

Y en los fundamentos jurídicos consta lo siguiente:

«**»

Se ha tenido a la vista la Sentencia expresada, dando fe que en relación a lo antes transcrito, no hay nada que modifique o altere lo inserto.

IV.-Que cumplidos los trámites procesales, incluyendo publicación de la Sentencia en el Boletín Oficial de la Provincia de *, se acordó por el señor Juez el otorgamiento de la escritura de compraventa, solicitando Notario de turno.

V.- Que a los efectos de la pertinente inscripción y cumplimiento de los demás requisitos legales, se indica:

Primero.- DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA OBJETO DE ESTA ESCRITURA:....

Urbana. (o Rústica) ....

TÍTULO de la parte vendedora: *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, Finca *.

(En el caso de vivienda se hará por la parte adquirente la pertinente manifestación sobre no ser la vivienda familiar o común con persona o pareja alguna)

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he...

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