De los elementos procomunales

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I LOS ELEMENTOS PROCOMUNALES EN LA DOCTRINA

La reciente doctrina ha recogido la existencia del elemento procomunal, que defi ne P ÉREZ PASCUAL (El derecho de propiedad horizontal , p. 47) como >. Guar da semejanza, dice, con el elemento privativo, puesto que en sí mismo es también departamento independiente, y se diferencia en que su aprovechamiento no es exclu sivo, sino común.

Según la doctrina, añade, debe reunir determinados caracteres. Así debe consistir en un departamento independiente, en comunidad o proindivisión de todos o parte de los titulares de los elementos privativos, bien como una adscripción indisoluble, adscrip ción ob rem , a la parte privativa, bien dejando su adscripción a la autonomía de la volun tad personal de los titulares de partes privativas, y estar constituido como tal departamento procomunal por la voluntad e interés de todos. No siendo posible sobre el mismo la acción de división.

Tal concepción jurídica es perfectamente admisible. Pero supone introducir un nuevo elemento en la propiedad horizontal, ya de por sí compleja, para obtener unos fines que pueden ser alcanzados con elementos jurídicos conocidos en la institución. No es nada más que una parte privativa, perteneciente a varios propietarios que se quiere que sean, necesariamente, propietarios de partes privativas, y con uso y utilización determinada para tal elemento procomunal.

Termina afirmando dicho autor que no es necesaria la construcción jurídica de tal concepto, ya que con las partes privativas, los elementos y los anejos, es suficiente.

Por su parte, ENRIQUE RUBIO [1] estima: a) Que el departamento procomunal tiene o puede tener una existencia legal, con arreglo al artículo 4 de la ley, con unos carac teres primarios que se deducen del propio enunciado del precepto: 1) nos encontramos ante un departamento de aprovechamiento independiente y objeto de propiedad sepa-rada; 2) perteneciente en pro indiviso a copropietarios del edificio; 3) la proindivisión se debe haber establecido de intento para el servicio o utilidad común de todos los pro pietarios de dicho departamento; y 4) no es ejercitable la acción de división. b) En la Resolución de la Dirección general de los registros de 20 de diciembre de 1973 se plan tea el problema del departamento procomunal en toda su virtualidad y eficacia, debien do destacarse de esta resolución los siguientes puntos: 1) el reconocimiento del ele mento procomunal de cuyo carácter pueden gozar ciertas partes del edificio; 2) su con figuración legal, de acuerdo con el artículo 4 de la Ley de propiedad horizontal; 3) la limitación consistente en la prohibición de transmitir este derecho comunal con independencia de la correspondiente titularidad, de propietarios a que está aquél vinculado no es sino una limitación institucional del régimen de la propiedad horizontal, por lo que ni se atenta contra el artículo 348 del Código civil, ni se incurre en ninguno de los supuestos señalados en el artículo 27 de la Ley hipotecaria.

SAPENA 2 se ocupa de esta materia, diciendo, en síntesis: 1) el departamento proco-munal atiende a una finalidad importante en cuanto por él se pueden cubrir unas nece sidades de los condueños de un edificio cada vez más imperiosas; 2) se trata de: 1.º un departamento de un edificio en propiedad horizontal, susceptible de aprovechamiento independiente; 2.º que pertenece a los condueños del inmueble en proindivisión; 3. º esta-blecido de intento para el servicio o utilidad común de todos propietarios; 4.º Sin que quepa ejercitar la acción de división; 3) entiende, además, que no cabría adscribir ab initio la titularidad de los departamentos procomunales a personas distintas de los propieta-rios de los diversos pisos o locales, porque estos departamentos procomunales cumplen su fin de servicio o utilidad para los condueños del edificio; 4) las normas aplicables, según el orden jerárquico son: las disposiciones imperativas de la ley, que respecto al Código civil quedan reducidos a la inderogabilidad del artículo 398, y en cuanto a la Ley de propiedad horizontal, a la imposibilidad de su subsistencia si no se cumple el artículo 4; los estatutos; el reglamento especial del condominio; la Ley de propiedad horizontal en cuanto sus normas sean aplicables por extensión analógica, como disposiciones espe ciales; el Código civil en sus artículos que traten del condominio, siempre que no con-traríen la naturaleza peculiar de esta figura; 5) no cabe retracto de comuneros; 6) no cabe la renuncia a este derecho; 7) es posible la disposición de este elemento procomunal, pero exigirá en todo caso que se trate de un departamento configurado como procomunal y que en los estatutos del inmueble esté prevista la posibilidad de la enajenación, y que no se tome acuerdo válido y eficaz conforme a su normativa estatutaria; 8) en el artículo 398 del Código civil será de carácter imperativo, extendiendo los efectos a los acuerdos que excedan del quórum de la mayoría, de la ordinaria...

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