Resolución de 22 de abril de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Electro Montajes Pechman, S.L., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Xixona, a inscribir el arrendamiento de un inmueble.

Resolución de 22 de abril de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por «Electro Montajes Pechman, S.L., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Xixona, a inscribir el arrendamiento de un inmueble.

En el recurso interpuesto por don Juan Sixto Juan Roque, administrador solidario de la mercantil «Electro Montajes Pechman, S.L., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Xixona, don Germán Rodríguez López, a inscribir el arrendamiento de un inmueble.

Hechos

I

Mediante escritura (titulada como «contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda»), autorizada por el Notario de Ibi don Víctor Calatayud Tormo el 21 de septiembre de 2005 (protocolo 3047), don Pedro Chorro Jover y don Pedro-Antonio Pérez Roque, dueños (con carácter privativo y en pleno dominio) de dos terceras partes indivisas de una finca urbana que se define en el título como porción de suelo urbano en Castalla, parcela 6-2, sobre parte de la cual existe una nave industrial de trescientos seis metros veinticinco decímetros cuadrados destinada a almacén) (finca registral 12.423 de dicho Registro) la arrendaron a la mercantil Electro Montajes Pechman, S.L. con esta salvedad: «en el bien entendido de que el presente arrendamiento no afectará a la nave industrial de 306,25 metros cuadrados al estar afecta a un arrendamiento previo».

El arrendamiento se concertaba por un periodo de cinco años, consignándose expresamente, además de otras estipulaciones, que era para uso distinto del de vivienda, por lo que al amparo de lo previsto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se regía, con carácter preferente, por el clausulado obrante en la escritura, y en lo no previsto por las partes, por lo establecido en el título III de dicha ley y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Xixona, fue calificada con la siguiente nota: «...En relación al documento de referencia, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria se suspende su inscripción en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos: Se presenta el documento de referencia, por el cual se da en arriendo una finca, de la que los arrendadores no tienen el pleno dominio de la misma. Fundamentos de Derecho: Estando el inmueble inscrito por terceras partes y pro indiviso, el arrendamiento de la totalidad deberá ser consentido por todos los copropietarios por exigencia del principio de legitimación y consentimiento (artículo 38 de la Ley Hipotecaria en relación con el 399 del Código Civil). La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria. Contra esta decisión, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia para contender entre sí sobre la validez o nulidad del título, cabe interponer recurso en el plazo de un mes desde la notificación de la presente calificación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, presentándolo en esta oficina registral, en cualquier otro registro de la propiedad, y en los registros y oficinas previstas en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo, conforme a los artículos 324 y ss. de la Ley Hipotecaria, o en el plazo de dos meses desde la notificación de la presente calificación ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia, por los trámites del juicio verbal en cuanto le sean aplicables. Todo ello sin perjuicio de que el interesado pueda solicitar la calificación del registrador sustituto con arreglo al cuadro de sustituciones, del que puede informarse en este Registro, en el plazo de quince días siguientes a la notificación, conforme a las reglas del RD 1039/2003, de 1 de agosto. Jijona, a doce de diciembre del año dos mil cinco.-El Registrador. Germán Rodríguez López». Firma Ilegible.

III

Don Juan Sixto Juan Roque, administrador solidario de la mercantil «Electro Montajes Pechman, S.L.», interpuso, contra la nota de calificación, recurso (entrada en el Registro de la Propiedad de Xixona el 12 de enero de 2006), alegando: «...Razonamientos Jurídicos. Primero.-Antecedentes. Se recurre la nota de calificación del Registro de la Propiedad de Jijona de fecha 12/12/05, por la que se deniega la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento suscrito por mi mandante, en fecha 21 de septiembre de 2005, en escritura publica del notario de Ibi don Víctor Calatayud Tormo, protocolo 3047/05, presentado en el Registro de la Propiedad del 3 de octubre de 2005. El negocio jurídico cuya inscripción de deniega, es un contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda por un plazo máximo de cinco años sin prorroga, respecto de la finca urbana n.º 12423, inscrita al tomo 857, libro 167 de Castalla, folio 167, suscrito por mi mandante, en calidad de arrendataria, con Pedro Chorro Jover DNI... y don Pedro Pérez Roque, DNI..., copropietarios de la finca en la proporción de una tercera parte indivisa cada uno de ellos, es decir: representan un 66,6% de la propiedad de la finca. Segundo.-Motivo de la denegación. Como puede apreciarse, de la parquedad de la resolución recurrida, la inscripción del arrendamiento, se deniega única y exclusivamente por no estar suscrito por la totalidad de los propietarios del inmueble arrendado. Entendiéndose vulnerado el artículo 38 de la Ley Hipotecaria con el artículo 399 código Civil, es decir se deniega por no firmar el arrendamiento el 100% de los propietarios, entendiendo por lo tanto que no estamos ante un acto de administración de la comunidad de bienes ex artículo 398 de ese mismo cuerpo legal. Tercero.-Motivo por el que procede estimar el recurso. La calificación del Registrador obvia, la doctrina Jurisprudencial pacifica hasta la extenuación, en virtud de la cual, se entiende que el arrendamiento de un bien propiedad dominical de varias personas, es un acto de administración del condominio y por ende aplicable la regla de las mayorías del artículo 398 del Código Civil, siempre que su duración no supere los 6 años. Como recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 octubre 1978 EDJ 1978/375, la distinción entre actos de disposición -los tendentes a enajenar la cosa o a constituir sobre ella derechos reales o gravámenes y actos de administración -los que tienden a la conservación, goce y uso de la cosa- que dogmáticamente aparece tan diáfana, sin embargo, en la realidad práctica, no lo es tanto, hasta el extremo de que un gran sector doctrinal admite un tercer término en esa clasificación: la de los llamados actos de administración extraordinaria o excepcional que son aquellos que, por la trascendencia o importancia que despliegan sobre la cosa, impiden o dificultan su realización y exigen tanto para ser llevados a cabo válidamente no sólo la capacidad y demás requisitos suficientes para los de administración simple u ordinaria sino los que se exigen para los actos de disposición. Y así la jurisprudencia viene reconociendo que si bien por regla general el contrato de arrendamiento es un acto de administración puede, en algunos casos, bien por la naturaleza de las cosas a que se contraiga bien por el largo tiempo que para su duración se estipule, rebasar los límites de la mera administración ordinaria, debiendo proclamarse, en interpretación del artículo 1.548 del Código Civil, que en la comunidad de bienes no se hallan facultados los condóminos que representen la mayor suma de intereses para dar en arrendamiento la cosa común por un plazo superior a seis años sin la anuencia de todos los partícipes cuyos derechos dominicales, expresamente reconocidos por la Ley, quedarían restringidos o anulados por contrato de larga duración. Esta línea jurisprudencial se inicia con la Sentencia de 1 junio 1909 y de 9 junio 1913 y viene ratificada más recientemente por Sentencia de 18 diciembre 1973, por la ya mencionada de 17 octubre 1978 relativa a arrendamiento de fincas rústicas, las de 30 marzo y 12 noviembre 1987 y por la de 28 marzo 1990 y es acogida por la totalidad de Audiencias Provinciales véase a estos efectos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de fecha 18 de febrero de 2004, recurso 638/2003, (ref. el derecho 2004/7440) y la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 25 de marzo de 2004, recurso 86/04 (referencia el derecho 2004/26712). La Glosa, de la anterior doctrina jurisprudencia aplicada al presente caso, pone de manifiesto, el error cometido por el Registrador, al entender el acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco años, como acto de disposición que requiere el concurso de la totalidad de copropietarios, cuando por la duración del contrato de arrendamiento procede la aplicación directa del artículo 398 del código civil, y por ende la inscripción del arriendo al suscribirse por dos copropietarios que representan 2/3 partes de la plena propiedad de la finca». Y terminaba suplicando que previos los tramites legales oportunos, se dictara resolución por la que estimando el recurso deje sin efecto la calificación impugnada y acuerde la inscripción del contrato de arrendamientos descrito, así como la práctica de la anotación preventiva prevista en el artículo 42.9 del citado cuerpo legal, respecto del documento cuya calificación negativa se recurría, en relación con la finca urbana en cuestión.

IV

El Registrador de la Propiedad, una vez interpuesto el recurso, dio traslado del mismo al Notario autorizante de la escritura (sin que conste que el mismo haya formulado alegaciones), mantuvo su calificación y formó expediente con el recurso, remitiéndolo, junto con el preceptivo informe, a este Centro Directivo para su resolución (entrada en el Registro General del Ministerio el 2 de febrero de 2006).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 271.6.º, 398, 399 y 1548 del Código Civil; 2.5.º y 18 de la Ley Hipotecaria; 1, 3 y 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos; las Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1987, 28 de marzo de 1990 y 19 de septiembre de 1997, y las Resoluciones de esta Dirección General de 29 de mayo de 1906, 27 de abril de 1907 y 7 de abril de 1938.

1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

   1. Mediante escritura (titulada como «contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda») autorizada por el Notario de Ibi don Víctor Calatayud Tormo el 21 de septiembre de 2005 (protocolo 3047), don Pedro Chorro Jover y don Pedro-Antonio Pérez Roque, dueños de dos terceras partes indivisas, con carácter privativo y en pleno dominio, de una finca urbana (finca 12.423 del Registro de Xixona) que se define en el título como porción de suelo urbano en Castalla, parcela 6-2, y sobre parte de la cual -se indicaba- existe una nave industrial de trescientos seis metros veinticinco decímetros cuadrados (destinada a almacén), la arrendaron (con la excepción que seguidamente se indica) a la mercantil Electro Montajes Pechman, S.L.

      De las estipulaciones consignadas en la escritura procede destacar las siguientes:

      En cuanto a la delimitación del objeto del arriendo se indicaba, respecto de la finca descrita: «... en el bien entendido de que el presente arrendamiento no afectará a la nave industrial de 306,25 metros cuadrados al estar afecta a un arrendamiento previo...».

      Se convenía que el arrendamiento lo era por un periodo de cinco años y para uso distinto del de vivienda, por lo que, al amparo de lo previsto en el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato se regiría, con carácter preferente, por el clausulado obrante en la escritura y, en lo no previsto por las partes, por lo establecido en el título III de dicha ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

   2. El Registrador deniega la inscripción del título, señalando, en una escueta e insuficientemente motivada nota de calificación, que estando el inmueble inscrito por terceras partes y pro indiviso, el arrendamiento de la totalidad deberá ser consentido por todos los copropietarios por exigencia del principio de legitimación y consentimiento (artículo 38 de la Ley Hipotecaria en relación con el 399 del C.C.).

   3. El recurrente, en su argumentación, hace especial hincapié en que la nota de calificación obvia la doctrina Jurisprudencial -que tilda de pacífica hasta la extenuación- que conceptúa el arrendamiento de un bien propiedad dominical de varias personas como acto de administración del condominio, y por ende aplicable la regla de las mayorías del artículo 398 del Código Civil, siempre que su duración no supere los 6 años. Añadía, además, que la doctrina jurisprudencial que citaba en su recurso, aplicada al presente caso, ponía de manifiesto, el error cometido por el Registrador al entender el acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco años como acto de disposición que requiere el concurso de la totalidad de copropietarios, cuando por la duración del contrato de arrendamiento procede la aplicación directa del artículo 398 del código civil, y por ende la inscripción del arriendo, al suscribirse por dos copropietarios que representan 2/3 partes de la plena propiedad de la finca.

2. Antes de entrar a examinar el fondo del recurso, este Centro Directivo tiene necesariamente que desaprobar la muy insuficiente motivación de la nota de calificación, algo que aún es menos comprensible a la vista de una cuestión de tan de evidente interés jurídico como la que se suscita en este recurso, ampliamente debatida por la doctrina y suficientemente abordada tanto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por este Centro Directivo. Consecuencia de dicha nota de calificación es que este Centro Directivo ha de resolver el recurso teniendo en cuenta cómo ha sido plasmado el defecto en aquella, lo que le impide siquiera plantear, respecto de la escritura calificada, cuestiones tales como:

   1. La calificación del contrato celebrado como arrendamiento para uso distinto de la vivienda (téngase en cuenta que el recurrente habla expresamente de «acto de arrendamiento del solar por un plazo de cinco años»), a la vista de la definición que se contiene en el apartado primero del artículo 3 de la Ley 29/1994.

   2. Las interesantes cuestiones que se han suscitado en torno a la conceptuación -en abstracto- del arrendamiento como acto de administración, a la vista de la postura que adopta nuestra legislación en diversas normas (preceptos legales que disciplinan facultades de determinados representantes legales; leyes arrendaticias especiales...), siendo generalmente admitido que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo solo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que por sus estipulaciones, o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo).

   3. Por no hablar de la problemática que plantea la exégesis del artículo 398 del Código Civil cuando se pone en relación dicho precepto con los arrendamientos y de la que se han ocupado, también, algunos pronunciamientos del Tribunal Supremo, ya genéricamente, ya en función de cláusulas especiales que en tales contratos se hubieran consignado (vid. sentencias citadas en los fundamentos de derecho), entendiéndose que bastará el consentimiento de quienes ostenten la mayoría de la comunidad para la celebración del arrendamiento, salvo que el arrendamiento, por su duración, o por sus concretas estipulaciones, exceda de la mera administración y pueda ser considerado acto de disposición o gravamen, algo que, dado el tenor de la nota de calificación, no procede abordar ahora con relación a la escritura calificada.

3. Y entrando a resolver este recurso, y dada la obligatoriedad de que esta resolución se ciña a los estrictos términos de la nota de calificación, deviene forzoso revocarla y estimar aquel, partiendo de la postura que sobre la cuestión debatida ha mantenido, desde antiguo, este Centro Directivo, siendo un claro exponente de la misma las resoluciones de 26 de abril de 1907 y 7 de abril de 1938, en las que se afirmó:

   1. Que el contrato de arrendamiento es, por su naturaleza y objeto, uno de los medios de aprovechamiento o disfrute de los «bienes no fungibles» y que en este concepto puede ser acordado por los dueños de una cosa común, siempre que representen la mayoría de intereses de la comunidad, siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás (téngase en cuenta, no obstante, que en la citada resolución de 1938, no se aplicó la doctrina general, que también recogía, sino necesariamente lo previsto en el párrafo 2.º del apartado D del artículo 3.º de la Ley de Arrendamientos rústicos de 15 de marzo de 1935, entonces vigente, que exigía al arrendador la capacidad para realizar actos de enajenación).

   2. Que la naturaleza jurídica y condiciones propias de la comunidad de bienes determinan como conveniente o necesaria la sumisión de los que menos intereses tienen a los que tienen la mayor participación, debiendo considerarse el arrendamiento como acto de mera explotación y contratable por acuerdo de la mayoría de la mayoría de los condueños, quedando siempre a los demás interesados el derecho de acudir ante el Juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, como el mismo artículo 398 dispone. Tales resoluciones, por lo demás, llegaron incluso a estimar comprendidos en las facultades de dicho artículo (en consonancia con diversos pronunciamientos del Tribunal Supremo), arrendamientos por término mayor de seis años acordados por la mayoría de los partícipes.

   3. Que la posible falta de citación a los condueños no otorgantes de la escritura para adoptar el acuerdo de arrendamiento no podía estimarse como causa de nulidad del mismo, al no estar previsto en ley alguna la forma en que han de adoptarse dicha clase de acuerdos, dato que alcanzaba especial relevancia en aquellos supuestos -sin que proceda abordar, por las razones dichas, si el presente es uno de ellos- en los que, de haberse dado conocimiento al condueño de la restante participación y haber este mostrado su disconformidad, hubiere podido, sin embargo, llevarse a cabo el contrato de arrendamiento.

   Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

   Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

   Madrid, 22 de abril de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.