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Ejercicio unilateral de opción de compra existiendo cargas posteriores

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto:

Mediante escritura pública se constituye derecho de opción de compra sobre una finca y se inscribe en el Registro de la propiedad. Inscrito el derecho de opción, el propietario del inmueble y concedente de la opción constituye un derecho real de hipoteca sobre el mismo en garantía del pago de un préstamo concedido por un tercero.

Tal posibilidad es consecuencia de que la inscripción de la opción no produce el cierre registral a otros actos dispositivos o de gravamen. La hipoteca causa el correspondiente asiento registral que está vigente cuando se ejercita el derecho de opción.

De forma unilateral, el titular del derecho de opción ejercita su derecho en escritura pública y solicita que, a la vez que se inscribe su adquisición, se cancele el asiento de hipoteca posterior a su derecho de opción,

Cuestión planteada:

El adquirente por opción pretende la cancelación de la hipoteca sin que haya consignado el precio de la compraventa, pues afirma que tal precio ya se ha pagado anticipadamente al otorgamiento de la escritura.

DGRN

Desestima el recurso planteado sin que ello suponga desconocer la trascendencia real o erga omnes del derecho de opción inscrito:

  1. Consecuencias de la trascendencia real de la opción: cancelación previa consignación.

    La trascendencia erga omnes del derecho de opción inscrito supone que el adquirente por opción puede solicitar y obtener la cancelación de asientos y cargas posteriores inscritas después del derecho de opción y que sean incompatibles con el derecho del adquirente optante.

    Sin embargo, para que se proceda a la cancelación de la hipoteca se necesita que el adquirente consigne el precio de la compra a disposición de los titulares de cargas posteriores, en virtud de lo dispuesto en el art. 175 6º RH.

  2. Notas sobre la consignación del precio

    1. Regulación: si bien la legislación hipotecaria no regula con carácter general la obligación de consignación para la cancelación de los derechos reales, sin embargo, teniendo en cuenta los principios generales, la consignación o depósito del precio del inmueble a disposición de los titulares de créditos y derechos posteriores es requisito obligatorio, y ello con la finalidad de que estos titulares puedan ver satisfechas (en todo o parte) sus legítimas pretensiones.

    2. Consecuencias prácticas de la obligación de consignar:

    - La obligación de consignar no debe llevarse al extremo de perjudicar al titular del derecho de opción inscrito en beneficio de los titulares...

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