Ejercicio del derecho de propiedad sobre los elementos comunes
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo del Autor | Notario |
La propiedad sobre los elementos comunes viene condicionada tanto por su propia la naturaleza jurídica, como por la propia naturaleza del derecho recayente sobre los mismos.
Al efecto, cabe recordar que los elementos comunes, una vez se les considera como partes constitutivas, del edificio, no pueden, ya, considerarse como cosas autónomas, en el sentido de ser, por sí solos, susceptibles de constituir el objeto del derecho de propiedad, sino que se integran, desde ése momento, en la entidad, o complexum, que constituye el objeto de la propiedad separada.
La denominada propiedad separada no es sino una de las posibles formas de manifestarse el derecho subjetivo de propiedad, con un haz de facultades que se extiende, con distinta intensidad, sobre cada uno de los elementos.
En los privativos aparece como una propiedad plena, en los comunes limitada, pero titularidad dominical, al fin y al cabo. No interesa, únicamente, como aparece la propiedad separada sobre cada elemento, pues en verdad, lo que se toma en consideración es el todo, es decir, la entidad o derecho de apartamento.
La distinción, entre los elementos, importa para el ejercicio del derecho de propiedad, no tanto para la titularidad, sobre cada elemento, se ejercitan distintas facultades sobre cada elementos y por cada propietario, aunque sea el mismo derecho.
La limitación, en el ejercicio de derecho dominical, puede venir de un acto expreso de atribución, así en el caso de haberse atribuido concretas facultades a alguno de los copropietarios, vgr. el uso exclusivo de algún elemento común. También, puede venir, de la propia función del objeto que, en los de uso general, implica limitación por colisión en el ejercicio del uso. No puede desconocerse, no obstante, que en algunos elementos comunes, de uso general, puede ejercitarse el uso por varios al mismo tiempo y sobre el mismo elemento, vgr. utilización del ascensor para acceder a la vivienda, antenas o calderas colectivas.
Creo que, debe resaltarse que, se trata de un derecho único y unitario1, el de cada propietario, sobre la entidad como integrante del edificio, derecho de propiedad que se concreta con diversa intensidad, no cualidad, sobre sus distintas partes2.
Dado que el elemento común no tiene autonomía propia, dentro del edificio, por estar subordinada su funcionalidad al elemento privativo, debe distinguirse, en el ejercicio del derecho dominical, entre elemento común esencial y no esencial. También debe distinguirse el aspecto externo e interno, es decir, la relación con terceros ajenos a la copropiedad horizontal y las relaciones entre los copropietarios. De la misma forma conviene distinguir su aspecto estático y dinámico, es decir, cuando se actúa sobre el elemento común, sin perder su carácter común (dentro del ámbito de la propia comunidad o copropiedad) y, el elemento común desafectado, aspecto dinámico, destinado a convertirse en elemento privativo o a desintegrarse del edificio, transformándose éste.
El elemento común, como tal, no entra en el tráfico jurídico, unas veces, lo hace junto con los elementos privativos, es decir, formando parte de la entidad que se enajena; otras veces, ya desafectado, lo hace como elemento privativo, creo que no puede estar desafectado y seguir reputándosele elemento común, cuestión distinta, principalmente, en orden a la legitimación para disponer del mismo, es que las personas que deben decidir sean las mismas, es decir, los copropietarios del edificio.
En el aspecto dinámico la idea de entidad cubre suficientemente la realidad que se produce, es decir, enajenación de un objeto (la entidad) integrada por diversos elementos -comunes y privativo-; en el aspecto estático3, el elemento común no aparece sino como un elemento constitutivo, no hay edificio ni entidad sin él. La actuación sobre el elemento común debe respetar en todo momento su esencia de parte constitutiva tanto de la entidad como del edificio, no cabe ningún acto de desafectación si al efectuarla éstos no pueden seguir cumpliendo su función, respectivamente, de entidad autónoma de derechos y de base de la unidad de las entidades.
La posibilidad de que un copropietario pueda ser propietario exclusivo4, de un elemento común, debe rechazarse, en nuestra LPH:
- Por su propio concepto5, los elementos comunes deben ser propiedad de todos los copropietarios, lo contrario exigiría tener que constituir derechos reales de uso o servidumbre, a favor de los demás copropietarios, para poderlos utilizar, situación no prevista a lo largo de la LPH.
- Por estar integrados o ubicados en el edificio (discutible será los ubicados fuera del edificio). Considerado el edificio como una unidad, sólo divisible en entidades, no en elementos, sean privativos o comunes, está excluida la posibilidad de ser objetos autónomos de un derecho, sólo son elementos o partes integrantes.
- Por la propia configuración, en la LPH, de la propiedad separada, ésta recae sobre la entidad, no sobre los elementos privativos, ni éstos ni los comunes tienen suceptibilidad jurídica para ser objeto de un derecho subjetivo, aunque el art. 396 CC, dice literalmente que “los pisos o locales [es decir, los elementos privativos …] podrán ser objeto de propiedad separada [sin embargo, inmediatamente, por la propia necesidad de los elementos, se ve obligada a precisar que no son los privativos los únicos que integran el objeto, así precisa] que llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos [comunes]”, debe resaltarse que la inherencia impone la unidad del objeto, por una exigencia natural de las cosas, además, se impone, art. 396.2 CC, la enajenación conjunta de ambos elementos.
- Por la propia inalienabilidad, art. 396.2 CC, ésta es una consecuencia necesaria de la falta de titularidad dominical. De reconocerse la propiedad exclusiva y no poder disponer, en realidad, se estaría estableciendo una prohibición de disponer legal, situación jurídica posible, creo, no obstante, que no es la consecuencia deducible del art., sino que se impone la inalienabilidad por suponerse la no titularidad dominical.
Admitido que sobre el edificio lo que existe es un derecho de propiedad compartida6, de todos los copropietarios, no parece admisible hablar de propiedad exclusiva7 sobre los elementos comunes. Tampoco es distinto en los denominados elementos comunes parciales, propios de los supuestos de subcomunidad, vgr. la zona de maniobra de una entidad, constituida ésta en garaje por cuota indivisas, la zona de acceso exclusivo a una de las escaleras de un edificio con varias; tampoco, en estos dos supuesto, hay propiedad exclusiva, lo que creo que existe es uso parcial o exclusivo de unos concretos copropietarios sobre un elemento privativo.
En la subcomunidad de garaje8, constituida sobre una entidad privativa, o varias colindantes, del mismo o distintos edificios, los posibles elementos comunes parciales (aquellos que se encuentran dentro de las mismas y sólo prestan utilidad a su titulares) creo que pueden ser de propiedad exclusiva, pero sólo son parciales los que no forman parte del total edificio o edificios.
En realidad, la propiedad exclusiva sobre los mismos es consecuencia necesaria de la propiedad exclusiva sobre el total elemento privativo, sus partes de uso común son los elementos comunes, a élla parece referirse el CC, art. 398, último párrafo, en esta parte destinada al uso común, hay propiedad exclusiva por haberla sobre el total elemento.
Este elemento privativo, en el que se ubica el garaje, constituido en subcomunidad, continúa como privativo respecto del total edificio en el que se ubica. Como resulta de lo expuesto sólo cabe hablar de elementos comunes parciales por relación, pues respecto del total edificio son elemento privativo, propiedad de sus titulares, y respecto de su subcomunidad son elementos comunes, si adjetivar, o generales para todos que integran la subcomunidad.
No obstante, lo dicho, parece, aunque lo digan incidentalmente, admitirse la propiedad exclusiva sobre los elementos comunes, así, BATLLE9, la defiende respecto de aquéllos elementos comunes que sólo prestan utilidad a un piso, personalmente creo que, aún tratándose de utilidad de un sólo piso, no es argumento para mantener su propiedad exclusiva (al no estar ubicado el elemento en el propio piso sino en el edificio, es decir, fuera del piso o local). En todo caso, cabe admitir que sobre un concreto elemento común, común y no privativo, un propietario tiene un uso que no comparte -por su propia función-, dado que sólo a él presta utilidad dicho elemento común.
Afirmar que el uso no es compartido no quiere decir, según entiendo, que hay uso exclusivo, frente a éste (que debe nacer mediante un acto expreso modificativo del título constitutivo, si nace a posteriori) falta la facultad de exclusión. Cuando hay uso parcial o individual se trata simplemente, de un elemento común, sobre el que los demás no tienen necesidad de uso, pero, al seguir siendo elemento común, tienen las mismas obligaciones y derechos que sobre los elementos comunes compartidos.
Cuestión distinta sería, que al sólo prestar utilidad a un...
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