Ejercicio de opción de compra figurando presentado con posterioridad un título contradictorio
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.
Hechos: se presenta a inscripción escritura por la que el optante ejercita la opción de compra. En la escritura comparece el concedente y titular registral. No obstante, constaba presentada con posterioridad otra escritura de compraventa de fecha anterior en la que el titular registral vendió la misma finca a otro comprador.
La Registradora califica negativamente ya que a la vista de los dos documentos presentados en el Registro se observa que en la fecha de otorgamiento de la escritura que se califica no era titular de la finca y por tanto el título es invalido, sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Se trata, en consecuencia, de decidir si es inscribible una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior.
La Dirección revoca la calificación debiendo destacar:
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LA DOBLE VENTA Y LA VENTA DE COSA AJENA.
Vid. STS de 27 de junio de 2012 y de 28 de mayo de 2019.
La doctrina del TS puede ser sintetizada de la siguiente forma:
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Hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación.
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A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma. Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.
La Sentencia de 7 de septiembre 2007 unificó la doctrina sobre la materia señalando que:
1) No es exigible el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las...
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