Ejercicio de opción de compra y cargas posteriores

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Supuesto de hecho: Se ejercita unilateralmente un derecho de opción inscrito mediante el otorgamiento de la

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escritura pública correspondiente, en la que se hace constar que el precio de adquisición que paga el optante se deposita en poder del Notario autorizante para pago a los transmitentes. Sin embargo, constan inscritas cargas posteriores al derecho de opción ejercitado. La Registradora inscribe a favor del optante el dominio del bien pero suspende la cancelación de las cargas posteriores por no haberse consignado el precio pagado a favor de los titulares de los derechos y cargas posteriores.

¿En base a la prioridad registral del derecho de opción pueden cancelarse dichas cargas posteriores si procurar su pago? NO, dice la DGRN.

Doctrina de la DGRN.

Para cancelar las cargas posteriores se requiere inexcusablemente el depósito íntegro del precio de venta a disposición del vendedor y de los titulares de derechos posteriores que de él traigan causa. El precio pasa a ocupar por subrogación legal la posición del bien inmueble vendido.

Comentario.

1. La regla general es la aplicación del principio de prioridad. Por tanto, ejercitado debidamente el derecho de opción, procede la cancelación de las cargas posteriores al mismo (en el caso que nos ocupa dos hipotecas y una anotación de embargo). En esto consiste precisamente la trascendencia real erga omnes que adquiere el derecho de opción a resultas de su inscripción ( art. 79.2 LH ). En definitiva, el derecho de opción ejercitado debidamente produce la adquisición de la propiedad por el optante y la consecuente cancelación de los derechos inscritos posteriormente que se le oponga o sean incompatibles con la titularidad adquirida.

2. La matización a dicha regla general es que el principio de prioridad no se desenvuelve en términos absolutos y debe cohonestarse su aplicación con la debida protección de los intereses legítimos de los titulares de cargas posteriores. En la medida de lo posible debe buscarse un equilibrio que, sin menoscabar la prioridad del derecho de opción, permita la satisfacción de los titulares de cargas posteriores.

3. En este sentido, es doctrina consolidada del Centro Directivo (R. 7 diciembre 1978) que procede aplicar analógicamente lo que disponen actualmente los artículos 175.6 o 236.k.2 RH o el artículo 671.1 LEC dado el efecto liquidatorio que produce el ejercicio del derecho de opción respecto de las cargas posteriores. Por tal motivo, debe...

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