Ejecución hipotecaria: dudas sobre la situación arrendaticia sin que conste inscrito ningún arrendamiento.

Hechos: En procedimiento de ejecución hipotecaria, mediante decreto, se adjudica una finca al acreedor, Banco Santander. Respecto a la situación arrendaticia, sólo consta esta expresión en el decreto: «(...) del resultado del procedimiento, consta que la finca se encuentra ocupada por terceras personas».

No se ha aportado en este caso la típica instancia complementaria sobre la situación arrendaticia y tampoco se dice de modo expreso que la finca sea una vivienda.

El registrador suspende la inscripción de la adjudicación por no constar que se hayan practicado las notificaciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El recurrente argumenta que no se sabe con exactitud si la finca está arrendada y que tampoco consta en el Registro de Propiedad arrendamiento inscrito, no pudiendo quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente al tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro.

La DGRN considera de gran importancia, para resolver, la reforma de 2013 (ver resumen) introducida en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En concreto, son clave estos tres artículos:

- El artículo 7.2 dispone que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad». Principio de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito.

- El artículo 14.1, según el cual, «el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca».

- Y el artículo 13.1: "Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por... La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria..., quedará extinguido el arrendamiento... Se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada."

De ahí, la DG deduce:

- Regla: extinción del contrato de arrendamiento en caso de...

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