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Ejecución hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto de hecho. Se plantea la inscripción un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados (con las consiguientes cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación de cargas), teniendo en cuenta que en el procedimiento no fue demandado ni requerido de pago el titular registral (no deudor ni hipotecante) que adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento.

Las circunstancias que concurren son las siguientes:

  1. La finca ejecutada está a nombre de una tercera persona, que ni es deudor ni hipotecante no deudor.

  2. El titular registral actual adquirió la finca después de estar constituida la hipoteca y antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución.

  3. El titular registral no ha sido demandado ni requerido de pago, pero si se le notificó la existencia del procedimiento una vez iniciado.

Cuestiones.

- ¿Es inscribible la finca a favor de quien resulta adjudicatario según el decreto de adjudicación? NO.

- ¿Cabe cancelar los asientos posteriores que se opongan a la adjudicación? NO, en consecuencia con la primera respuesta.

- ¿La falta de requerimiento de pago y de demanda contra este titular registral puede suplirse por la notificación que, posteriormente y una vez iniciado el procedimiento, se haga al titular registral no deudor ni hipotecante? NO.

Doctrina de la DGRN. La Resolución niega la práctica de los asientos solicitados porque "de los documentos presentados no se infiere que haya tenido parte alguna en el procedimiento la titular registral de la finca, ya que ni fue demandada ni se le requirió debidamente de pago (arts. 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, aunque, con posterioridad a la demanda, se le haya notificado dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

Los textos legales que fundamentan su decisión son los siguientes:

  1. Artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, que extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa...

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