Ejecución hipotecaria y arrendamiento de vivienda tras los Reales Decretos-Leyes 21/2018 y 7/2019
| Fecha | 01 Marzo 2020 |
| Autor |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1319 a 1345 1319
1.7. Concursal Civil
Ejecución hipotecaria y arrendamiento
de vivienda tras los Reales Decretos Leyes
21/2018 y 7/2019
Foreclosure and lease of housing after the Royal
Decrees Laws 21/2018 and 7/2019
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora Contratada Doctora de Derecho civil
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: Existen en la actualidad seis regímenes jurídicos especiales dis-
tintos en materia de arrendamientos urbanos, aparte del régimen supletorio del
Código civil. Si bien tanto la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estatuían una excepción a la fe pública
registral en beneficio del arrendamiento de vivienda no inscrito y la subsistencia
del mismo, incluso producida la resolución del derecho del arrendador como
consecuencia de una ejecución hipotecaria (al menos durante un periodo de
vigencia mínima legal), la Ley 4/2013, que reformó la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994, sujetó los arrendamientos de vivienda al régimen general de
publicidad registral, de manera que en caso de enajenación voluntaria de la
vivienda arrendada (art.14 LAU), el arrendamiento inscrito con anterioridad a
la transmisión de la finca era oponible a todo tercero (incluso el tercero hipo-
tecario del artículo34 de la Ley Hipotecaria) y el arrendamiento no inscrito no
perjudicaba a este último. Si bien si el comprador no era tercero hipotecario de
los artículos32 y 34 Ley Hipotecaria debía subrogarse en el arrendamiento no
inscrito por el periodo de prórroga legal obligatoria. En cuanto a la resolución del
derecho del arrendador consecuencia de una ejecución hipotecaria (art.13 LAU),
determinaba la extinción del arriendo salvo que este constase inscrito antes que
la hipoteca. En cuanto al arrendamiento anterior a la hipoteca y no inscrito, la
subsistencia o no del mismo dependía de la matización del principio meramente
formal de prioridad registral (art.13 LAU y 17 LH) con el principio material de
fe pública registral (arts.32 y 34 LH). El Real Decreto Ley 21/2018, no conva-
lidado por el Congreso de los Diputados y vigente desde el 19 de diciembre de
2018 hasta el 23 de enero de 2019, no modificó los artículos13 y 14 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1994, aunque sí amplió el período de prórroga
legal obligatoria (cinco años, o siete años si el arrendador era persona jurídica)
y de prórroga tácita (tres años). El arrendamiento, por lo tanto, continuó sujeto
al régimen de publicidad registral general. El Real Decreto Ley 7/2019, que sí fue
convalidado por la Diputación Permanente recuperó la excepción a la fe pública
registral en los artículos13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994,
de modo que el comprador o el rematante en una ejecución hipotecaria soporta
el arrendamiento por el periodo de prórroga legal obligatoria (cinco años, o siete
Teresa Asunción Jiménez París
1320 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1319 a 1345
años si el arrendador es persona jurídica), dotándose así de mayor estabilidad al
arrendatario de vivienda no suntuaria.
ABSTRACT: There are currently six different special legal regimes on urban
leases, apart from the supplementary regime of the Civil Code. Although both the
Urban Leases Act of 1964, and the Urban Leases Act of 1994 established an excep-
tion to the public registry faith for the benefit of unregistered housing leases, and
the subsistence of the same, even produced the resolution of the landlord’s right as
a result of a foreclosure (at least during a period of minimum legal validity), Law
4/2013, which reformed the Urban Leases Act of 1994, subjected housing leases to
the general regime of registry advertising, so that, In case of voluntary alienation
of the leased housing (art.14 LAU) the lease registered prior to the transfer of the
property was opposable to any third party (including the mortgage third party of
article 34 of the Mortgage Law) and the non-registered lease no it hurt the latter.
While the buyer was not a third party mortgage of articles 32 and 34 Mortgage Law,
should be subrogated in the lease not registered for the period of mandatory legal
extension. As for the resolution of the right of the lessor as a result of a foreclosure
(art.13 LAU), it determined the extinction of the lease, unless it was registered
before the mortgage. As for the lease prior to the mortgage and not registered, the
subsistence or not of the same depended on the qualification of it according to the
purely formal principle of registry priority (art.13 LAU and 17 LH), and the material
principle of public registration faith (arts.32 and 34 LH). The Royal Decree - Law
21/2018, not validated by the Congress of Deputies, and in force from December
19, 2018 until January 23, 2019, did not modify articles 13 and 14 of the Urban
Leases Act of 1994, although it extends the period of compulsory legal extension
(five years, or seven years if the lessor was a legal person) and of tacit extension
(three years). The lease, therefore, remained subject to the general registry advertis-
ing regime. The Royal Decree - Law 7/2019 that was validated by the Permanent
Delegationrecovered the exception to the public faith of the registry in articles 13
and 14 of the Law of Urban Leases of 1994, so that the buyer or the buyer of the
foreclosure backs the lease for the period of mandatory legal extension (five years,
or seven years if the lessor is a legal person), thus providing greater stability to the
lessee of non-luxurius homes.
PALABRAS CLAVE: Venta de finca arrendada. Resolución del derecho del
arrendador. Ejecución hipotecaria. Fe pública registral.
KEY WORDS: Sale of leased property. Resolution of the landlord’s right. Fore-
closure. Public registry faith.
SUMARIO:I. INTRODUCCIÓN.—II. ARRENDAMIENTOS SUJETOS AL CÓ-
DIGO CIVIL.—III. ARRENDAMIENTOS SUJETOS Al TEXTO REFUNDIDO DE
LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964, ANTES Y DESPUÉS
DEL REAL DECRETO LEY 2/1985, DE 30 DE ABRIL, DE MEDIDAS DE POLÍ-
TICA ECONÓMICA.—IV. RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS ARRENDAMIENTOS
DE VIVIENDA EN LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, REGULADORA
DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS.—V. RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS
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