Ejecución de hipoteca, inscrito arrendamiento posterior de local de negocio. Manifestación sobre libertad de arrendamientos.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Ejecutada una hipoteca, ha de cancelarse un arrendamiento urbano inscrito posteriormente. En este caso, la DG considera que no es precisa la declaración de estar el local libre de arrendamientos.
Hechos: Se presenta testimonio de auto de adjudicación y mandamiento de cargas derivada de la ejecución de un derecho de hipoteca inscrito con fecha 13 de junio de 2011, Existe un derecho de arrendamiento inscrito en 2019, siendo el uso distinto de vivienda.
Registrador: suspende su inscripción en tanto no conste el consentimiento del titular o resolución judicial firme para la cancelación del derecho de arrendamiento inscrito.
Recurrente: entiende que debe cancelarse como carga posterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
DGSJFP: revoca la nota.
Doctrina: Recuerda su doctrina, según la cual, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto previstos en el artículo 25 LAU para los casos de venta de la finca, ya que se trata de una especie de la misma, la venta forzosa. Por tanto, es necesario para su inscripción que se justifique, como regla general, haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
En cuanto a la supervivencia de los arrendamientos, tras una ejecución, y, si el arrendatario tiene o no derecho de retracto, han tenido gran trascendencia dos reformas legislativas, la de 2013 y la posterior de 2019:
A) Reforma de 2021:
Respecto a los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, de 4 de junio, entiende que se produce su extinción salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la anotación de embargo o hipoteca que se ejecute. Como consecuencia de ello, también se extinguen sus derechos accesorios como el derecho de retracto. Se basa para ello en una interpretación conjunta de los artículos 13.1 y 7.2 LAU.
Lo anterior sólo se aplicó también a los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU, anteriores a 2013, una vez transcurridos cinco años desde la reforma, es decir, a partir del 6 de junio de 2018. Ello suponía que, a partir de esa fecha, decaía el derecho de retracto y no era preciso realizar ninguna manifestación al respecto.
B) Reforma de 2019:
Pero la reforma introducida por el RDLey 7/2019, de 1 de marzo cambió radicalmente el panorama para los arrendamientos de vivienda no...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba