La eficacia de las cargas en la venta judicial: operaciones de liquidación

AutorJosep Maria Sabater Sabaté
Páginas57-157
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CAPÍTULO 2
La ef‌icacia de las cargas en la venta
judicial: operaciones de liquidación
En este capítulo estudiaremos todas aquellas actividades necesarias
para la cuanticación o determinación del valor de las cargas que convergen
sobre el bien: en primer lugar, conocer cuáles son las cargas que realmen-
te subsisten y su actual valor; en segundo lugar, determinar cuáles son las
cargas que debemos deducir del valor de tasación del bien para obtener su
valor en subasta; y en tercer lugar, un análisis diferenciado del embargo y de
su medida asegurativa que nos servirá para conocer el importe o valor que
asegura y en qué medida afecta a los titulares de otros derechos sobre el bien
que es objeto de apremio.
1. INFORMACIÓN DE CARGAS ANTERIORES
A LA DEL ACREEDOR EJECUTANTE:
ANÁLISIS DEL ART. 657 LEC
El originario art. 657 LEC constituyó una especial novedad del le-
gislador en cuanto a la posibilidad de conocer con determinada exactitud
el importe actualizado de las cargas anteriores, como manifestación y con-
secuencia lógica del principio de subsistencia de cargas preferentes, de ma-
nera que para los interesados o posibles rematantes del bien, el precio nal
a pagar en caso de obtener el remate del mismo, se compondrá de la suma
que ofrezcan en la subasta, más la cantidad que deban satisfacer por la can-
celación de las cargas anteriores en las cuales deberán subrogarse. Ello les
LA VENTA JUDICIAL DE INMUEBLES JOSEP MARIA SABATER SABATÉ58
permitirá conocer con cierta exactitud que el precio del remate no será más
que una parte del precio nal de adquisición del bien. Con este sistema, el
interesado o posible comprador que participa en la subasta debe saber hasta
qué cantidad pueden llegar sus pujas si no desea pagar por el bien un precio
nal muy superior al que tenía previsto pagar. En consecuencia, su nalidad
pues, no es otra que llevar a cabo la valoración de la nca de la manera más
ajustada posible a la realidad.
En su redacción originaria esta norma disponía:
«1. A petición del ejecutante, el tribunal se dirigirá a los titulares
de los créditos anteriores que sean preferentes al que sirvió para
el despacho de la ejecución para que informen de la subsisten-
cia actual del crédito garantizado y su cuantía. Los acreedores
a quienes se reclame esta información deberán indicar con la
mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por
cualquier causa y, en caso de subsistir, qué cantidad resta pen-
diente de pago, la fecha de vencimiento y, en su caso, los plazos
y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crédito es-
tuviera vencido y no pagado, se informará también de los inte-
reses moratorios vencidos y de la cantidad a la que ascienden
los intereses que se devenguen por cada día de retraso. Cuando
la preferencia resulte de una anotación de embargo anterior, se
expresarán la cantidad pendiente de pago por principal e inte-
reses vencidos a la fecha en que se produzca la información, así
como la cantidad a que asciendan los intereses moratorios que
se devenguen por cada día que transcurra sin que se efectúe el
pago al acreedor y la previsión para costas.
Los ocios que se expidan en virtud de lo dispuesto en el párra-
fo anterior se entregarán al procurador del ejecutante para que
se encargue de su cumplimento.
2. A la vista de lo que los acreedores a que se reere el aparta-
do anterior declaren sobre la subsistencia y cuantía actual de
sus créditos, el tribunal, a instancia del ejecutante, expedirá los
mandamientos que procedan a los efectos previstos en el artí-
culo 144 de la Ley Hipotecaria».
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El precepto guarda íntima relación con el sistema de valoración de
inmuebles para subasta contemplado en el art. 666 LEC, en atención al
cual el Letrado de la Administración de Justicia descontará del valor por
el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que re-
sulte de la certicación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho cons-
tar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del art. 657
LEC.
Podemos observar, que la redacción originaria del precepto condicio-
naba su aplicación a que existiera petición de la parte ejecutante para que el
tribunal se dirigiera a los titulares de créditos anteriores a los nes de ave-
riguar el importe realmente adeudado, con lo cual comenzaron a detectarse
los primeros problemas, pues la pasividad del acreedor podía llegar a alterar
el sistema establecido por el legislador como veremos a continuación con el
siguiente ejemplo.
El hecho de que la obtención de información sobre el estado de las cargas an-
teriores dependiera de la sola voluntad del ejecutante porque así lo disponía la
redacción originaria del precepto, llevaba a obtener resultados contradictorios
en la valoración del bien para subasta.
Supuesto práctico núm. 2:
A) El Banco X otorga a Alberto un préstamo hipotecario por importe de
354.597€ para adquirir la que será su vivienda habitual, constituyendo
garantía real sobre el inmueble.
Cinco años más tarde, el Banco Y concede crédito a Alberto, y ante su
impago, traba anotación preventiva de embargo letra A sobre el cita-
do inmueble por importe de los 60.000€ de descubierto pendientes de
pago, más 20.000€ calculados provisionalmente para los intereses y las
costas de la ejecución.
El acreedor, Banco Y, inicia el procedimiento de apremio y se tasa
pericialmente el bien en la suma de 294.495€, señalándose día para
la subasta. Del requerimiento al acreedor hipotecario anterior, re-
sulta que adeuda 240.404€, según la certicación incorporada a las
actuaciones.
A tenor de lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 666.1 LEC,
la valoración del inmueble para subasta será de 54.091€ (294.495
– 240.404).

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